icon

Ernstig gebrek

Wanneer is er bij de toepasselijkheid van de Algemene Voorwaarden voor de koop-/aannemingsovereenkomst voor eengezinshuizen sprake van een ernstig gebrek?

Art. 18 lid 3 geeft als definitie van een ernstig gebrek:

Een gebrek is slechts als ernstig gebrek aan te merken “indien het de hechtheid van de constructie of een wezenlijk onderdeel daarvan aantast of in gevaar brengt, hetzij de woning ongeschikt maakt voor zijn bestemming”.

Men kan dus op twee gronden een geslaagd beroep doen op art. 18 lid 3: het aantasten of in gevaar brengen van de hechtheid van de constructie (zeg maar het oude art. 1645), of het ongeschikt maken voor zijn bestemming.

Bij het aantasten of in gevaar brengen van de hechtheid van de constructie moet het echt gaan om instorting, of dreiging van instorting. Niet bijvoorbeeld om het vergaan van een pleisterlaag.

Enkele voorbeelden van gevallen waarin de Raad van Arbitrage voor de Bouw aannam dat er sprake was van aantasting van de hechtheid van de constructie: desintegratie van een van de buitenspouwbladen van een gevel, verpulveren en verrotten van een dak, het verschilferen van golfplaten op een dak, scheurvorming in een gevel omdat de hechtheid van de gevel hierdoor werd aangetast.

De meeste zaken waarbij een beroep wordt gedaan op de ongeschiktheid voor zijn bestemming, gaan over zwembaden die door scheurvorming leeg liepen en daarom ongeschikt werden voor het gebruik als zwembad.

Er zijn echter nog wel twee andere voorbeelden:

– ernstige verzakking en scheuren in een woonhuis, te wijten aan de ongeschiktheid van de ondergrond; het leidt niet tot het vergaan van het gebouw, maar het maakt het wel ongeschikt voor zijn bestemming;

– verzakken van een garagevloer waardoor de verwarmingsbuizen bekneld raakten en de CV in de hele woning kon uitvallen, maakte de woning ongeschikt voor zijn bestemming.

De rechtsvordering uit hoofde van een ernstig gebrek moet worden ingesteld binnen 20 jaar na de garantieperiode (zie art. 18 lid 5).

Dit is een vervaltermijn, hetgeen betekent dat de termijn niet kan worden gestuit.


Charles Smit is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot één van de advocaten binnen het praktijkgebied bouwrecht

Ernstig gebrek