icon

Huur, faillissement en schadevergoeding

Vorige maand schreven wij over de verhouding tussen de wettelijke bevoegdheid van de curator tot opzegging van huurovereenkomsten (ingeval van faillissement van de huurder) en contractuele bedingen die de verhuurder recht geven op volledige vergoeding van huurdervingsschade, ook bij faillissement. Samenvattend moet men concluderen dat wanneer de curator op grond van zijn bevoegdheid krachtens artikel 39 Faillissementswet opzegt, contractuele aanspraken van de verhuurder op huurdervingsschade geen toepassing vinden. Dat is alleen anders wanneer de huurovereenkomst door de verhuurder – op grond van een contractuele of wettelijke bevoegdheid – wordt ontbonden. Alsdan is een contractueel recht op vergoeding van huurdervingsschade en aanverwante (doorlopende servicekosten, mutatiekosten) in beginsel wel geldig. Maar wat betekent dit concreet?

Zoals opgemerkt, zijn de huurpenningen vanaf datum faillissement boedelschuld en hebben zij als zodanig hoge prioriteit bij voldoening uit de baten van de failliete boedel. Dat is dus prettig voor de verhuurder. Hier staat tegenover dat de curator met inachtneming van een periode van drie maanden mag opzeggen en zodoende de verschuldigde – hoog preferente – huur kan beperken.Ingeval van ontbinding door de verhuurder is de contractuele huurdervingsclaim echter een concurrente vordering. Hoewel de claim in potentie veel hoger kan zijn dan de resterende huurtermijnen bij opzegging door de curator (meestal drie maanden), moet de verhuurder ter zake delen met alle ander concurrente schuldeisers. Dat leidt doorgaans procentueel niet tot noemenswaardige opbrengsten.

Hoe om te gaan met een faillissement van de huurder en een eventuele contractuele mogelijkheid tot ontbinding, vereist dus een afweging. Gesteld dat de verhuurder aanwijzingen heeft dat voor de concurrente schuldeisers nog wel wat te verdelen blijft en hij een hoge claim heeft, kan het aantrekkelijk zijn te ontbinden en voor de contractuele schadevergoeding te gaan. Op die manier kan hij mogelijk meer ophalen dan drie maanden huur.

Hierbij moet echter worden opgemerkt dat op de verhuurder in het algemeen wel een schadebeperkingsplicht. Hij zal zich dus altijd moeten inzetten om zo snel mogelijk een nieuwe huurder te contracteren. Bovendien kan worden betoogd dat de huurdervingsschade nooit meer bedraagt dan drie maanden, omdat de curator toch de bevoegdheid heeft om binnen die termijn op te zeggen. (De onderhavige uitspraak van de Hoge Raad van 14 januari jl. lijkt echter dat laatste nog niet te impliceren.). Het blijft dus de vraag op hoeveel schadevergoeding de verhuurder uiteindelijk aanspraak kan maken bij betwisting door de curator.

In elk geval is het prettig voor de verhuurder om te kunnen kiezen of hij afwacht wat de curator doet of dat hij zelf ontbindt. In dat kader is noemenswaardig dat de veelvuldig toegepaste algemene voorwaarden van den ROZ wél de door de Hoge Raad ongeldig verklaarde clausules bevatten, maar níét (meer) de clausule dat bij faillissement de verhuurder bevoegd is om te ontbinden. (Althans niet bij huurovereenkomsten middenstandsbedrijfsruimte. De redactie van de huurovereenkomsten voor kantoorruimte onzes inziens evenmin, maar die redactie laat ruimte voor discussie).
Een raadgeving aan verhuurders is dus om in te sluiten contracten een bevoegdheid tot ontbinding bij faillissement hoe dan ook in de huurovereenkomst op te nemen. Dat kan in elk geval geen kwaad. Als het zo ver is, rest nog wel de keuze om daar wel of niet gebruik van te maken, namelijk de huur laten doorlopen totdat de curator beëindigt (= boedelvordering) of te gaan voor de een eigen ontbinding met bijbehorende schadeclaim (=concurrente vordering). Uiteindelijk een kwestie van informatie omtrent de stand van de boedel. Bij gebreke van een degelijk plaatje is het laten doorlopen van de huur uiteraard de beste gok.


Koen van den Berg en Charles Moons zijn niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot één van de advocaten binnen het praktijkgebied huurrecht

Huur, faillissement en schadevergoeding