Beding gemeente bij gronduitgifte over verplichte toepassing GIW nietig

De gemeente mag geen privaatrechtelijke overeenkomsten sluiten ten aanzien van onderwerpen, waarin in het Bouwbesluit is voorzien (art. 122 Woningwet). In het Bouwbesluit is een publiekrechtelijk minimum aan kwaliteitseisen op het gebied van veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en milieu opgenomen, waaraan een bouwwerk moet voldoen, wil daarvoor een omgevingsvergunning worden verleend. Met dit artikel heeft de wetgever beoogd te voorkomen dat gemeenten langs privaatrech-telijke weg hun bevoegdheden uitbreiden en de deregulering te frustreren.

De Hoge Raad heeft op 17 juni 2011 een belangrijk arrest gewezen over dit onderwerp.

In deze zaak was de gemeente Breda bij de verkoop van gemeentelijke gronden met een projectontwikkelaar overeengekomen, dat met de kopers van de door hem te bouwen woningen een koopovereenkomst zou worden gesloten naar het model van de Stichting Garantie Instituut Woningbouw (GIW). De projectontwikkelaar schond dit beding. De gemeente vorderde op grond van wanprestatie de contractuele boete.

De projectontwikkelaar stelde dat het beding te contracteren overeenkomstig het GIW model nietig is (art. 3:40 lid 2 BW) wegens strijd met artikel 122 Woningwet. De rechtbank ging hierin mee met de constatering dat de GIW regeling betrekking heeft op dezelfde onderwerpen als in het Bouwbesluit is voorzien. In hoger beroep nuanceerde het Hof de uitspraak van de rechtbank; het beding is nietig voor het gedeelte dat betrekking heeft op onderwerpen, die in het Bouwbesluit zijn geregeld. De gemeente mocht volgens het Hof wel de GIW regeling voorschrijven, voor zover daarin andere onderwerpen worden geregeld dat waarop het Bouwbesluit ziet (bijvoorbeeld de arbitrageregeling).

De Hoge Raad vernietigde op 17 juni jl. het arrest van het Hof en bekrachtigde de uitspraak van de rechtbank. De door het Hof aangenomen nietigheid van het beding ten aanzien van de bedoelde onderwerpen, brengt volgens de Hoge Raad de nietigheid van het beding in zijn geheel mee. Het beding verplicht immers tot het sluiten van koopovereenkomsten die bij art. 122 Woningwet verboden onderwerpen betreffen, ten aanzien van welke onderwerpen niet is gesteld of gebleken dat deze voor het ongeoorloofde karakter van het beding van ondergeschikte betekenis zijn. Terecht zegt de AG: de verplichting als zodanig is onsplitsbaar: de te sluiten koopovereenkomsten zijn in overeenstemming met het voorgeschreven model of zijn dat niet.

Gemeenten zullen dus goed moeten onderscheiden op welke gebieden privaatrechtelijke afspraken gemaakt kunnen worden en het verdient de aanbeveling daarbij onderscheid te maken tussen onderwerpen die niet in het Bouwbesluit geregeld zijn en onderwerpen die wel in het Bouwbesluit geregeld zijn.

Voor onderwerpen die niet in het Bouwbesluit zijn geregeld, geldt het expliciete verbod van artikel 122 Woningwet niet. Bij de beantwoording van de vraag of privaatrechtelijke afspraken gemaakt mogen worden, dient het leerstuk van de zogenaamde tweewegenleer te worden toegepast. De centrale vraag is of door het gebruik van de privaatrechtelijke bevoegdheid de publiekrechtelijke regeling op onaanvaardbare wijze wordt doorkruist. De jurisprudentie hierover heeft betrekking op de inhoud en de strekking van de publiek-rechtelijke regeling, de bescherming van belangen van burgers en het resultaat van de twee verschillende wegen. Het is vaste jurisprudentie dat het aan de gemeente is toege-staan om bij gronduitgifte voorwaarden te bedingen, die de koper beperken in de gebruiksmogelijkheden, terwijl die beperkingen volgens het bestemmingsplan niet gelden (Kunst en Antiekstudio Lelystad HR 8 juli 1991 en Chidda/Amsterdam, HR 24 decem-ber 2004.

Naar mijn idee is het bijvoorbeeld wel toegestaan om met de projectontwikkelaar overeen te komen dat er bijvoorbeeld een arbitrageregeling en een afbouwgarantie bij faillissement in de koopovereenkomsten wordt opgenomen.

Voor onderwerpen die wel in het Bouwbesluit zijn geregeld, geldt geen absoluut verbod op privaatrechtelijke afspraken. Artikel 122 Woningwet staat er volgens de wetsgeschie-denis namelijk niet aan in de weg dat de betrokken partijen in onderling overleg en op basis van gelijkwaardigheid meer afspreken dan in de bouwregelgeving is vastgelegd. Zo kan in een convenant overeengekomen worden dat een hoger kwaliteitsniveau wordt gerealiseerd dan voorzien in het Bouwbesluit(bijvoorbeeld over duurzaamheid). Voor-waarde is daarbij dus wel dat de gemeente onderhandelt vanuit een gelijkwaardige positie, en dat is gezien de monopoliepositie van gemeenten bij gronduitgifte meestal niet het geval.

Annejet Lamme is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied vastgoed.

Vragen?