icon

Mededelingsplicht Makelaar

De verkoper van een woning moet aan de koper gebreken, die hij kent, mededelen. Doet hij dat niet, dan kan de koper de verkoper daarop in beginsel aanspreken. Bij het arrest van Hoge Raad van 8 juli 2011 ging het om de vraag hoe het zit met de mededelingsplicht van de makelaar van de verkoper.

Er was een huis gekocht, waarvan de koper na de koop constateerde, dat het dak asbest bevatte. Achteraf bleek dat de verkopend makelaar wist van de asbest, maar dit niet heeft medegedeeld aan de koper. Moet deze kennis van de makelaar worden toegerekend aan de verkoper in het kader van zijn mededelingsplicht? Of doet dat wat de makelaar weet niet ter zake en geldt slechts de wetenschap van de verkoper zelf?

De Rechtbank Maastricht had de vordering van de koper op grond van dwaling, tot vermindering van de koopsom, toegewezen. Vast stond, dat de verkoper zelf had medegedeeld dat er geen asbest in de woning aanwezig was. De makelaar had echter achteraf gezegd “zoals iedereen kon zien, zit er asbest in het dak van het huis”. In de koopakte stond dat de verkoper niet instaat voor hem onbekende onzichtbare gebreken. Maar kennelijk rekende de rechtbank de wetenschap van de makelaar toe aan de verkoper, ondanks zijn mededeling dat hij zelf niet wist van de aanwezigheid van asbest.

Het Hof 's Hertogenbosch zag geen grond om de wetenschap van de makelaar aan de verkoper toe te rekenen. Naar het oordeel van het Hof kan de makelaar niet worden beschouwd als vertegenwoordiger van de verkoper, omdat naar vaste rechtspraak de opdracht aan een makelaar tot bemiddeling bij de verkoop van een woning juist geen volmacht inhoudt tot het verrichten van rechtshandelingen, maar zich in beginsel slechts uitstrekt tot het verrichten van feitelijke handelingen, waaronder het voeren van verkoopgesprekken dient te worden begrepen. Voorts is naar het oordeel van het Hof voor toerekening van deze wetenschap buiten het geval van vertegenwoordiging slechts in bijzondere omstandigheden plaats, zeker als het gaat om toerekening van wetenschap aan een particuliere verkoper die deze wetenschap zelf niet bezit,.

Het is m.i. raadzaam dat de verkoper en zijn/haar makelaar goed vastleggen welke eventuele gebreken bekend zijn, zodat de makelaar de mogelijke kopers hierover adequaat kan informeren. Zou dit immers niet gebeuren, kan sprake zijn van schending van de mededelingsplicht.


Annejet Lamme is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot één van de advocaten binnen het praktijkgebied vastgoed

Mededelingsplicht Makelaar