icon

Ontruiming van het gehuurde bij voormalig structurele wanbetaling

Wanneer een huurder de maandelijkse huurtermijnen niet tijdig voldoet, kan de verhuurder na aanhoudend verzuim tot de slotsom komen dat een verdere voortgang van de huurrelatie met deze huurder niet langer tot de reële mogelijkheden behoort. De verhuurder kan in een dergelijk geval ervoor kiezen om bij de rechter ontbinding van de huurovereenkomst met ontruiming van het gehuurde te vorderen.

Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis die ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

Uit de jurisprudentie volgt dat voorgaande maatstaf voor wat betreft huurovereenkomsten meebrengt dat een huurachterstand van drie maanden in beginsel ontbinding en ontruiming rechtvaardigt. Echter, ook zonder dat aan deze eis is voldaan, kan reden bestaan voor ontruiming van het gehuurde. Een voorbeeld is het structureel niet-tijdig betalen van de huur door de huurder.

Het Gerechtshof Amsterdam heeft zich recent over deze laatste grond uitgelaten. In deze zaak ging het om wanbetaling door de huurder van de huur van een tweetal bedrijfspanden; een café en een kantoor. De huurder had in de dertig maanden voor het uitbrengen van de inleidende dagvaarding de huur voor het café 21 keer en de huur voor het kantoor 20 keer te laat betaald. In de twaalf maanden voor de inleidende dagvaarding betaalde zij de huur voor het café zeven maal te laat en die voor het kantoor zes maal. Na het uitbrengen van de inleidende dagvaarding betaalde zij de huur ‘slechts' tweemaal te laat.

Het hof concludeert dat de huurder de huur in het verleden structureel te laat betaalde, en dat haar houding als uiterst nonchalant kan worden aangemerkt. Toch merkt het hof op dat zij niet de ogen wil sluiten voor het feit dat vanaf midden 2009 wel degelijk een aanzienlijke verbetering van het feitelijke betalingsgedrag heeft plaatsgehad. Weliswaar wordt hierdoor de wanprestatie uit het verleden niet goedgemaakt, aldus het hof, maar bij de beoordeling van de ontbindingsvordering mag ook met zulke latere feiten rekening worden gehouden. In het licht van de sterke verbetering van het betalingsgedrag vindt het hof voldoende grond om de ontegenzeggelijke wanprestatie van de huurder als van zodanig geringe betekenis aan te merken dat die op dit moment de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het hof ziet daarom reden om de huurder nog een laatste kans te geven. Het hof merkt op dat bij de overweging om de huurder nog een (laatste) kans te bieden zij grote betekenis toekent aan het bedrijfsbelang van de huurder en aan de noodzakelijkerwijs bij het bedrijf betrokken belangen van derden, zoals werknemers.

Wanneer de wens bestaat de huurovereenkomst met een huurder te beëindigen wegens het structureel niet-tijdige betalen van de huur, verdient het derhalve aanbeveling om als verhuurder spoedig actie te ondernemen. Immers, wanneer de huurder in de maanden voorafgaand aan de ontbindings- c.q. ontruimingsprocedure verbetering laat zien in zijn betalingsgedrag, ligt de ontruimingsvordering al snel voor afwijzing gereed.


Christopher Seine is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot één van de advocaten binnen het praktijkgebied vastgoed

Ontruiming van het gehuurde bij voormalig structurele wanbetaling