Afgebrand huis; een door de verhuurder te verhelpen gebrek?

De verhuurder is verplicht gebreken aan het gehuurde te herstellen. Uitgangspunt daarbij is dat een gebrek een tekortkoming in de zin van artikel 6:74 BW oplevert. De huurder kan dan ook nakoming vorderen van de verplichting tot herstel van het gebrek, ongeacht hoe deze is ontstaan, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die niet van de verhuurder gevergd kunnen worden.

In een recent arrest van het Hof Leeuwarden diende de vraag zich aan of een afgebrand huis kan worden aangemerkt als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW, welke door de verhuurder ex artikel 7:206 BW dient te worden verholpen. In deze zaak vorderde de verhuurder (voor zover van belang) een verklaring voor recht dat hij de huurovereenkomst (rechtsgeldig) buitengerechtelijk had ontbonden wegens een gebrek aan het gehuurde wat niet door de verhuurder te verhelpen was ex artikel 7:210 (in combinatie met artikel 7:206 BW).

Het hof stelde het volgende voorop. Zowel de huurder als de verhuurder kunnen bij een huurovereenkomst met succes de huurovereenkomst ontbinden met een beroep op artikel 7:210 lid 1 BW als aan de volgende vereisten is voldaan:
a. er is sprake van een gebrek;
b. de verhuurder is op grond van artikel 7:206 BW niet verplicht dit gebrek te verhelpen;
c. het genot van het gehuurde wordt door het gebrek geheel onmogelijk gemaakt.

Ten aanzien van de vraag of sprake was van een gebrek (onder a) wat het genot van het gehuurde geheel onmogelijk had gemaakt (onder c) stelde het hof vast dat de woning door de brand volledig was verwoest, waardoor het genot geheel onmogelijk was geworden. In concreto was dus sprake van een gebrek in de zin van genoemde artikelen en was het genot dat de huurder mocht verwachten geheel onmogelijk geworden.

Met betrekking tot de vraag of de verhuurder verplicht was het gebrek te verhelpen (onder b) overwoog het hof dat op grond van artikel 7:206 lid 1 BW de verhuurder verplicht is op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit (zoals gezegd) onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder kunnen worden gevergd. De huurder had in dit verband aangevoerd dat onder het begrip ‘verhelpen' van gebreken ook herbouw van de woning kan worden begrepen. Daarnaast voerde hij aan dat dit ook redelijkerwijze van de verhuurder mocht worden verwacht, nu tussen partijen vaststond dat de woning goed verzekerd was en de kosten van herbouw geen belemmering voor de verhuurder vormden.

Het standpunt van de huurder kwam er, aldus het hof, op neer dat wanneer het maar theoretisch mogelijk is het gebrek op te heffen, het verhelpen van het gebrek niet onmogelijk is. Deze uitleg sluit in de ogen van het hof echter niet aan bij de gebruikelijke betekenis van het woord ‘verhelpen', te weten ‘verbeteren' of ‘herstellen' (vgl. de omschrijving in het Groot Woordenboek der Nederlandse Taal). Het verhelpen van gebreken door de verhuurder vindt zijn grens waar niet meer kan worden gesproken van verbeteren of herstellen, maar van het geheel, of voor een substantieel deel, vernieuwen van het gehuurde. Wanneer een gehuurd gebouw geheel door brand is verwoest, zal het vrijwel altijd mogelijk zijn om de restanten te verwijderen en op de plaats van het oorspronkelijke gebouw een nieuw gebouw te plaatsen. Wanneer dat gebeurt, is echter geen sprake meer van het ‘verhelpen' van door de brand ontstane gebreken, maar wordt het gebouw vervangen door een nieuw gebouw, aldus het hof.

Nu vaststond dat door de brand het gehuurde volledig was verwoest, en de gevolgen van de brand alleen konden worden verholpen door herbouw van het gehuurde, was volgens het hof het verhelpen van de door de brand ontstane gebreken in de zin van artikel 7:206 lid 1 BW onmogelijk. Ook aan het onder b vermelde vereiste voor toepassing van de ontbindingsbevoegdheid van artikel 7:210 lid 1 BW was dan ook voldaan. Daaraan deed overigens niet af dat de verhuurder (mogelijk) van plan was om te herbouwen. Het voorgaande betekende dan ook dat het de verhuurder in beginsel vrij stond om met een beroep op artikel 7:210 lid 1 BW de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden.

Indien een huurder klaagt over een gebrek aan de gehuurde, dient in ogenschouw te worden genomen dat de verhuurder niet altijd gehouden is dit gebrek te verhelpen. Sterker nog, in bepaalde gevallen kan het gebrek voor de verhuurder zelfs grond opleveren om de huurovereenkomst te ontbinden. Het is altijd raadzaam om bij dergelijke acties juridisch advies in te winnen. Wij zijn u daarbij graag van dienst.

Christopher Seine is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.

Vragen?