Splitsing van een gemengde huurovereenkomst

Het kan voorkomen dat een onroerende zaak verhuurd wordt met de bedoeling dat deze gedeeltelijk wordt gebruikt als woonruimte en gedeeltelijk als praktijkruimte of bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. Sprake is dan van een gemengde huurovereenkomst. De vraag rijst welke huurregimes in een dergelijk geval van toepassing zijn.

Bij de beantwoording van deze vraag gaat het erom of tegen de achtergrond van hetgeen huurder en verhuurder bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen heeft gestaan, en mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, een splitsing mogelijk is tussen het feitelijk gebruik van de woonruimte en het feitelijk gebruik van de praktijkruimte respectievelijk de bedrijfsruimte.

Een dergelijke splitsing is ondermeer mogelijk als bij één huurovereenkomst twee afzonderlijk ruimten worden verhuurd, elk met een eigen toegang en eigen voorzieningen, met de bedoeling dat de ene ruimte als woonruimte en de andere als praktijkruimte of bedrijfsruimte wordt gebruikt. Als aan huurder en verhuurder dan geheel gescheiden functies voor ogen hebben gestaan, kan men twee verschillende huurregimes toepassen op de huurovereenkomst: op de woonruimte zijn de woonruimtebepalingen van toepassing en de praktijkruimte, respectievelijk de bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, valt onder de werking van artikel 7:230a, respectievelijk de bedrijfsruimtebepalingen (artikel 7:290 e.v.).

De Hoge Raad liet zich in een recent arrest uit over de maatstaf die moet worden gehanteerd bij de beoordeling of sprake is van een (voor splitsing vatbare) gemengde huurovereenkomst.

De casus betrof een geschil tussen de Gemeente Rotterdam en de coöperatieve werkgemeenschap Utopia. Utopia huurde van de gemeente een voormalig waterleidingcomplex, dat verschillende gebouwen omvatte. Een deel van de door Utopia gerealiseerde ruimten kwalificeerde als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, een ander deel als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW.

Uit een in opdracht van de gemeente uitgevoerde taxatie volgde dat de marktconforme huurprijs voor het complex circa negen maal hoger was dan het bedrag wat Utopia betaalde. Als gevolg hiervan verzocht de gemeente Utopia mee te werken aan een splitsing van de huurovereenkomst, om meer duidelijkheid te verkrijgen omtrent de toepasselijke huurregimes. Utopia werkte hier niet aan mee, waarop de gemeente een procedure begon.

De gemeente verzocht de kantonrechter om op de voet van artikel 7:304 lid 2 BW een deskundige te benoemen. Zij heeft dat verzoek doen steunen op de stelling dat de huurprijs voor de als 290-bedrijfsruimten in gebruik zijnde gedeelten van het gehuurde niet meer aansloot bij het geldende huurniveau ter plaatse en veel te laag was.

De kantonrechter wees het verzoek toe. Utopia ging in hoger beroep, waarop het hof het vonnis van de kantonrechter vernietigde. Het hof oordeelde dat de gemeente niet-ontvankelijk was in haar verzoek, omdat splitsing van het complex niet mogelijk was, en de als 290-bedrijfsruimten aan te merken ruimten dus niet konden worden afgezonderd en via artikel 7:303 BW van een nadere huurprijsvaststelling konden worden voorzien. Daarbij hanteerde het hof als maatstaf of, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde en hetgeen partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst omtrent het gebruik van de zaak voor ogen stond, splitsing aan de hand van het feitelijk gebruik van de afzonderlijke ruimtes mogelijk was.

De gemeente ging in cassatie en voerde aan dat de door het hof gehanteerde maatstaf onjuist, althans onvolledig was. Volgens de gemeente was bij de beoordeling namelijk met name van belang of tussen de woonruimten en de middenstandsbedrijfsruimten een zodanige bouwkundige en/of functionele samenhang bestond dat deze niet zonder overwegende praktische bezwaren door verschillende huurders konden worden gebruikt

De Hoge Raad volgde dit betoog van de gemeente niet en gaf een precisering van de bewuste maatstaf:

‘3.5 (…) Voor de beantwoording van de vraag of in een geval waarin partijen een gemengde huurovereenkomst hebben gesloten die betrekking heeft op een combinatie van woonruimte, 230a-bedrijfsruimte of 290-bedrijfsruimte, splitsing van de overeenkomst mogelijk is in afzonderlijke huurovereenkomsten voor de verschillende categorieën ruimten, dient de rechter acht te slaan op alle omstandigheden van het geval, waaronder het gebruik dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan, het gebruik dat thans van het gehuurde wordt gemaakt, de inrichting van het gehuurde in relatie tot dat gebruik, en de gevolgen van een eventuele splitsing voor het (overeengekomen en feitelijk) gebruik door de huurder. Gelet op de grote verscheidenheid aan situaties waarin die vraag aan de orde is, komt daarbij op voorhand aan geen enkele omstandigheid een doorslaggevend gewicht toe, ook niet – zoals het middel wil – aan de omstandigheid dat sprake is (of geen sprake is) van een zodanige (bouwkundige en/of functionele) samenhang en economisch verband tussen de desbetreffende ruimten dat zij niet zonder overwegende praktische bezwaren door verschillende huurders kunnen worden gebruikt. Het oordeel van de rechter over de mogelijkheid van splitsing van een huurovereenkomst als eerder bedoeld is dan ook in hoge mate feitelijk van aard en daardoor in cassatie slechts in beperkte mate toetsbaar.'

De Hoge Raad oordeelde vervolgens dat gelet op deze maatstaf het oordeel van het hof niet uitging van een onjuiste rechtsopvatting en niet onbegrijpelijk was, en verwierp het beroep.

De Hoge Raad heeft zodoende weer bevestigd dat beantwoording van de vraag of sprake is van een gemengde huurovereenkomst, die voor splitsing in aanmerking komt, afhankelijk is van alle omstandigheden van het geval, en waarbij op voorhand niet aan bepaalde omstandigheden een zwaarder gewicht moet worden toebedeeld dan andere. Indien een geschil ontstaat over dit onderwerp, is het dan ook raadzaam om in de (lagere) jurisprudentie uitvoerig onderzoek te verrichten naar soortgelijke gevallen. Wij zijn u daarbij graag van dienst.

Christopher Seine is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.

Vragen?