icon

Tijdelijke verhuur te koop staande woning; naar zijn aard van korte duur?

De huizenmarkt zit door de huidige financiële crisis in het slop. Het wordt voor huizenbezitters steeds moeilijker om hun huis te verkopen. Huizenbezitters zoeken dan ook naar een manier om de periode dat hun woning te koop staat financieel te overbruggen door de woning tijdelijk te verhuren. Eén van de wegen waarop dit rechtsgeldig kan worden bereikt is door het tijdelijk verhuren van de woning aan een derde op een dusdanige wijze dat het gebruik van de woning kan worden gekwalificeerd als ‘naar zijn aard van korte duur', in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW. In dat geval kan de huurder zich kort gezegd niet op de huurbeschermingsbepalingen beroepen die normaal gesproken van toepassing zijn op huur van woonruimte.

De kantonrechter te Den Bosch honoreerde zeer recent in een ontruimingsprocedure in kort geding een beroep van een verhuurder op voormelde bepaling.

De kantonrechter overwoog dat voor het antwoord op de vraag of sprake is van huur die een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW, moet worden gekeken naar de aard van het gehuurde, naar de aard van het gebruik van het gehuurde, in combinatie met de bedoelingen van partijen bij het aangaan van de overeenkomst, de effectuering van die bedoelingen en de duur van het gebruik van het gehuurde. Gelet op de wettekst en de wetsgeschiedenis past het voorts, om de reden dat de huurder bij een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is geen huurbescherming toekomt, terughoudend te zijn bij het aannemen van het bestaan van een dergelijke huurovereenkomst, aldus de kantonrechter.

Volgens de kantonrechter wist de huurder ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst dat de woning slechts tijdelijk beschikbaar zou zijn. De huurder wist namelijk dat de woning te koop stond. De huurder stelde daartegenover dat zijn bedoeling bij het aangaan van de overeenkomst niet was het gehuurde voor korte tijd te huren, hetgeen hij ook kenbaar had gemaakt, onder andere in een aantal e-mails die aan de makelaar waren verzonden voorafgaand aan het ondertekenen van de huurovereenkomst. Een akkoordverklaring met verhuur voor langere tijd kon echter volgens de kantonrechter niet worden afgeleid uit de reactie van de makelaar naar de huurder. Meer dan kennisneming van de wens van de huurder om langer dan de overeen te komen duur van minstens een jaar te huren in geval van verlenging was daaruit niet af te leiden. De huurder had namelijk (vervolgens) de huurovereenkomst ondertekend waarin uitdrukkelijk was opgenomen dat de huurovereenkomst zou eindigen op 30 april 2013. Als de huurder in feite voor onbepaalde tijd wilde huren had hij dat op dat moment duidelijk kenbaar moeten maken en niet met een korte termijn niet instemmen, aldus de kantonrechter. Naar de mening van de kantonrechter stelde de verhuurder ook overtuigend dat hij nooit ingestemd zou hebben met een huurovereenkomst, als aan hem kenbaar was gemaakt dat de huurder de intentie had voor langere c.q. onbepaalde tijd te huren.

De huurder was daarnaast bekend met het feit dat de woning na het sluiten van de huurovereenkomst te koop bleef staan. Het “TE KOOP”-bord in de tuin van de woning was weliswaar verwijderd, maar de verhuurder had onbetwist gesteld dat dit bord op aandringen van de huurder was verwijderd, en dat hij het daar absoluut niet mee eens was. Bovendien had ten tijde van de huurovereenkomst minimaal één bezichtiging door een mogelijk geïnteresseerde koper plaatsgevonden. De huurder stelde daartegenover dat de makelaar bij het aangaan van de huurovereenkomst had bevestigd dat er geen uitzicht was op verkoop van de woning, en dat hij in de verlengingsoptie de mogelijkheid zag de huurovereenkomst steeds weer te verlengen en zo uiteindelijk 2, 3 of misschien wel 10 jaar in de woning te blijven wonen, afhankelijk van wat later werd overeengekomen. De huurder ging er volgens de kantonrechter echter aan voorbij dat verlenging in overleg diende te gebeuren, en dat de verhuurder niet had ingestemd met verlenging, zodat daarvan geen sprake kon zijn.

Naar het oordeel van de kantonrechter was er in de gegeven omstandigheden, waarbij het – voor beide partijen – onmiskenbaar ging om een tijdelijke c.q. in tijd beperkte bewoning van een voor de verkoop bestemde woning, die al enige jaren in de verkoop stond, aanleiding om de vraag of sprake was van een gebruik naar zijn aard van korte duur bevestigend te beantwoorden.

Daarbij overwoog de kantonrechter expliciet dat de huurder op de hoogte was van de intenties en omstandigheden van de verhuurder en dat de huurprijs – hoewel niet uitzonderlijk laag – lang niet kostendekkend was voor de verhuurder. Voorts moest worden onderkend dat er in feite zelfs geen sprake was geweest van een verlenging van de huur. Dat de huur in principe voor een periode van een jaar was overeengekomen en dat na afloop van het eerste huurjaar eventueel verlenging voor telkens 3 maanden mogelijk was, maakte dit niet anders. Zoals de huurder zelf aangaf, had de makelaar erkend dat verlenging van de huurovereenkomst bespreekbaar zou zijn, ervan uitgaande dat zich nog geen koper had aangemeld. Hieruit volgde volgens de kantonrechter duidelijk dat werd beoogd de huur te beëindigen ingeval zich een koper zou aanbieden. Vervolgens was ingegaan op de wens die de huurder kenbaar had gemaakt om langer te willen blijven wonen. Dat was echter een eenzijdige wens geweest waarvan (slechts) kennis was genomen, aldus de kantonrechter. Verlenging was dus mogelijk maar was uitdrukkelijk niet tevoren overeengekomen. De huurder kon dat op deze wijze dan ook niet afdwingen. Ook de stelling van de huurder dat geen sprake was van een vergunning op grond van de Leegstandwet of een diplomatenclausule, maakte het oordeel van de kantonrechter niet anders. De verhuurder had terecht aangevoerd dat hem diverse keuzes openstonden en dat de keuze voor verhuur voor korte duur hem vrijstond. Van belang in deze procedure was voorts dat de huurder de kans was geboden om vervangende woonruimte te betrekken in dezelfde buurt. Het verweer van de huurder dat geen sprake was van een soortgelijke woning ging volgens de kantonrechter vooral op bij opzegging wegens dringend eigen gebruik. Er was in de optiek van de kantonrechter geen aanleiding te vermoeden dat de woning in casu niet geschikt was voor de huurder en zijn gezin.

Een en ander leidde in deze zaak dan ook tot de slotsom dat de door de verhuurder gevorderde ontruiming werd toegewezen. Men dient er echter op bedacht te zijn dat een beroep op artikel 7:232 lid 2 BW in de regel niet snel wordt gehonoreerd. Het verdient dan ook aanbeveling om voorafgaand aan het sluiten van een dergelijke tijdelijke huurovereenkomst juridisch advies in te winnen.


Christopher Seine is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot één van de advocaten binnen het praktijkgebied huurrecht

Tijdelijke verhuur te koop staande woning; naar zijn aard van korte duur?