Ongerechtvaardigde verrijking onderhuurder door voortgezet gebruik huurpand

Op 3 mei 2013 (Credit Suisse/Subway) heeft de Hoge Raad een arrest gewezen waarin is geoordeeld dat indien een onderhuurder het gebruik van een bedrijfspand voortzet gedurende de onderhandelingen over een nieuwe huurovereenkomst met de (hoofd)verhuurder, de onderhuurder voor dit voortgezet gebruik een vergoeding verschuldigd is op grond van art. 6:212 BW, het leerstuk van de ongerechtvaardigde verrijking.

In de periode waarin werd onderhandeld over een nieuwe huurovereenkomst, die uiteindelijk niet tot stand is gekomen waarna het gehuurde is ontruimd, heeft de onderhuurder het gebruik voortgezet. Volgens de (hoofd)verhuurder is de onderhuurder door het voortgezet gebruik ongerechtvaardigd verrijkt: de (hoofd)verhuurder heeft het gehuurde immers niet zelf kunnen gebruiken of aan derden kunnen verhuren.

De wet stelt als eisen aan de ongerechtvaardigde verrijking een verrijking van de een, ten koste van een ander, die ongerechtvaardigd is, met een verplichting tot vergoeding van de schade van de verarmde, tot gevolg.

Hoewel het Hof de (grondslag van) de vordering tot schadevergoeding van de (hoofd) verhuurder afwijst op de grond dat de (hoofd)verhuurder niet had gesteld dat schade was geleden omdat zij zelf huurkosten had moeten maken danwel het gehuurde daadwerkelijk aan een derde had kunnen verhuren, heeft de Hoge Raad geoordeeld dat voor vergoeding van schade wel plaats is.

De Hoge Raad overweegt dat enerzijds degene die het gebruik van de bedrijfsruimte voortzet (de onderhuurder dus), daardoor wordt verrijkt, aangezien “het gebruik van andermans bedrijfsruimte in het maatschappelijk verkeer in de regel slechts tegen een vergoeding plaatsvindt”. Anderzijds lijdt volgens de Hoge Raad de eigenaar van de bedrijfsruimte ook schade ten gevolge van een zodanige verrijking, óók als hij niet elders vervangende bedrijfsruimte hoeft te huren en hij niet door dat gebruik is verhinderd de ruimte aan een derde te verhuren. De betreffende schade moet namelijk volgens de Hoge Raad naar “objectieve maatstaven” worden berekend, gelet op de analogie met de gevallen die zijn geregeld in art. 7:225 en 7:230a BW. Het causaal verband tussen de verrijking en de verarming ligt volgens de Hoge Raad besloten in de omstandigheden van het geval. Ten slotte is aanvaarding van een verrijkingsvordering hier, aldus de Hoge Raad, “in beginsel niet onredelijk”, omdat het gebruik van de bedrijfsruimte welbewust door de gebruiker is voortgezet, en het daaruit resulterende voordeel hem dus niet is opgedrongen, terwijl de vordering slechts toewijsbaar is tot het laagste bedrag van de verrijking en de verarming.

Het Hoge Raad toetst dus aan alle criteria die de wet aan de ongerechtvaardigde verrijking stelt, maar beoordeelt, anders dan het Hof, de schade naar ” objectieve maatstaven”. Dat heeft tot gevolg dat er, ondanks dat de schade niet concreet kan worden onderbouwd, wel een vergoeding door de onderhuurder zou moeten worden betaald.

Sabine Hirdes is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied vastgoed.

Vragen?