Het coöptatiebeding in de huurovereenkomst

Kamerbewoners die samen een pand huren en daarbij voorzieningen als een keuken en een badkamer met elkaar delen kunnen, bij vertrek van één van de kamerbewoners, belang hebben bij enige invloed op de keuze van een opvolger. De verhuurder kan in de huurovereenkomst(en) met deze kamerbewoners een coöptatiebeding opnemen. Dit beding geeft de kamerbewoners het recht om in een dergelijk geval gezamenlijk een nieuwe huurder voor te dragen.

Het komt veelvuldig voor dat een verhuurder ten aanzien van een bepaald pand één huurovereenkomst sluit met een aantal kamerbewoners (denk aan studentenhuizen), waarin dan een dergelijk coöptatiebeding is opgenomen. Wat nu als één van de kamerbewoners wordt vervangen door een (door de kamerbewoners zelf gekozen) opvolger, maar er vervolgens geen nieuwe huurovereenkomst wordt opgesteld waarin de naam van deze opvolger is opgenomen? Treedt de nieuwe kamerbewoner dan ‘automatisch' in de plaats van de vertrekkende kamerbewoner?

De kantonrechter te Amsterdam diende zich hier eind vorig jaar over uit te laten.

De kantonrechter stelde in de eerste plaats vast dat sprake was van contractuele medehuur, omdat de verhuurder de woning had verhuurd aan zes huurders op basis van één huurovereenkomst tegen één huurprijs. Alle contractuele medehuurders die op de huurovereenkomst stonden vermeld waren met het aangaan van de huurovereenkomst zodoende hoofdelijk aansprakelijk geworden voor de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst.

In de huurovereenkomst was in artikel 10 het volgende coöptatiebeding opgenomen:

“(…) het is huurders toegestaan om zelf huurders binnen te halen zolang het totaal aantal huurders van 6 niet wordt overschreden en wijzigingen gemeld worden aan verhuurder (…)”De kantonrechter overwoog dat, gelet op de bewoordingen van het coöptatiebeding in de huurovereenkomst, de verhuurder met de oorspronkelijke huurders was overeengekomen dat de oorspronkelijke huurders inspraak zouden hebben in de keuze van een nieuwe huurder bij vertrek van één van de contractuele huurders, zij het dat het totaal aantal huurders van zes niet mocht worden overschreden en wijzigingen gemeld moesten worden aan de verhuurder. De inhoud van dit artikel, waarbij de zittende huurders kunnen bepalen wie de nieuwe bewoner wordt, sloot ook aan op de aard en de inrichting van het gehuurde en de invloed daarvan op de persoonlijke levenssfeer. De bewoners moesten namelijk de keuken en badkamer met elkaar delen en zij konden daarnaast hun kamerdeur niet met een slot afsluiten. Deze omstandigheden, samen met de omstandigheid dat de huurders hoofdelijk aansprakelijk waren voor een juiste nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst, maken volgens de kantonrechter dat de zittende huurders niet lichtvaardig zouden overgaan tot hun keuze voor een nieuwe bewoner. De tekst van artikel 10 en de strekking ervan gaven naar de mening van de kantonrechter tevens geen blijk van een vereiste dat de verhuurder nog toestemming moest verlenen voor een nieuwe huurder. Ook overigens was niet gebleken dat dit de bedoeling van partijen was, aldus de kantonrechter.

Gelet op de aard van de huurovereenkomst (contractuele medehuur), waarbij de woning in zijn geheel aan zes personen was verhuurd in samenhang bezien met het contractuele coöptatiebeding, kon het niet anders dan dat de nieuw gekozen huurder bij vertrek van een van de zittende huurders als contractuele partij in de plaats zou treden van de vertrekkende partij, met contractueel bedongen instemming bij voorbaat van de verhuurder. Gevolg was dat de nieuwe huurder samen met de overige huurders hoofdelijk aansprakelijk werd voor de nakoming van de huurovereenkomst.

De kantonrechter kwam dan ook tot het oordeel dat de nieuwe bewoners in de plaats waren getreden van de in de huurovereenkomst genoemde oorspronkelijke huurders, en dat de nieuwe bewoners daarmee hoofdelijk aansprakelijk waren geworden voor de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst.

Christopher Seine is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.

Vragen?