icon

Tussentijds opzeggen huurovereenkomst voor bepaalde tijd

In een eerdere bijdrage werd al uiteengezet dat het tijdelijk verhuren van woonruimte slechts is toegelaten onder bijzondere omstandigheden. Daarbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan de in voormelde bijdrage behandelde ‘huur naar aard van korte duur', het opnemen van een diplomatenclausule of het aanvragen van een vergunning op basis van de Leegstandwet. Buiten dergelijke bijzondere vormen van (tijdelijke) huur is het voor de verhuurder in beginsel (zonder bijkomende bijzondere omstandigheden) niet mogelijk aan het einde van de overeengekomen huurperiode af te dwingen dat de huurder de woning verlaat.

Toch kan het nuttig zijn een huurovereenkomst voor bepaalde tijd te sluiten met een huurder. Immers, indien daarbij geen mogelijkheid wordt geboden om de huurovereenkomst tussentijds op te zeggen, is de huurder in beginsel gehouden om gedurende de overeengekomen periode de woning te huren. Zo heeft de verhuurder de zekerheid dat hij niet na luttele maanden weer opnieuw op zoek moet gaan naar een geschikte huurder voor de woning.

Dat een huurder in beginsel gehouden is de overeengekomen bepaalde tijd ‘uit te zitten', is recent bevestigd door de kantonrechter te Rotterdam. Partijen waren in deze zaak (in de kern) verdeeld over de vraag of de huurder de huurovereenkomst tussentijds buitengerechtelijk kon ontbinden dan wel opzeggen.

De kantonrechter stelde vast dat uit artikel 3.1 van de huurovereenkomst bleek dat de huurovereenkomst niet tussentijds kon worden opgezegd. Voor zover de huurder zich beriep op eenzijdige opzegging van de huurovereenkomst door middel van een opzeggingsbrief en de oplevering van de woning aan de verhuurder, werd overwogen dat deze opzegging, gelet op het feit dat de huurovereenkomst geen tussentijdse opzegmogelijkheid bevatte, geen effect had.

De huurder had zich voorts op het standpunt gesteld dat de huurovereenkomst gelijktijdig met de opzegging bij brief buitengerechtelijk was ontbonden en dat hij daarom geen huur verschuldigd was vanaf de datum waartegen werd ontbonden tot aan het einde van de huurovereenkomst (circa zeven en een halve maand later).

De kantonrechter overwoog dat het partijen vrijstond om de huurovereenkomst te ontbinden op de voet van artikel 6:267 BW indien sprake was van een gebrek of een aan de huurder toe te rekenen omstandigheid waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kon verschaffen dat een huurder mocht verwachten bij het aangaan van de huurovereenkomst. Daarvan zou ook sprake zijn geweest als weliswaar nog enig genot mogelijk was, maar dat genot ‘door de beperking daarin ten gevolge van het gebrek' een wezenlijk ander genot was dan de huurder mocht verwachten. De kantonrechter oordeelde dat dit in casu niet het geval was.

Nu geen sprake was van een rechtsgeldige (tussentijdse) opzegging c.q. ontbinding door de huurder, was de huurovereenkomst blijven voortduren en was de huurder op grond daarvan ook maandelijks de huur ad € 1.400,- per maand verschuldigd gebleven aan de verhuurder tot aan het einde van de huurovereenkomst, zijnde circa zeven en een halve maand na de litigieuze opzegging/ontbinding.

De huurder is bij huur voor bepaalde tijd dus in beginsel gehouden de huur te blijven voldoen tot aan het einde van de huurovereenkomst, ook indien hij het gehuurde inmiddels (onder protest van de verhuurder) heeft verlaten.


Christopher Seine is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot één van de advocaten binnen het praktijkgebied huurrecht

Tussentijds opzeggen huurovereenkomst voor bepaalde tijd