Niet hebben van hoofdverblijf in gehuurde toerekenbare tekortkoming?

Verhuurders van woonruimte hebben er vaak belang bij dat het gehuurde ook daadwerkelijk wordt bewoond door de huurder. Te denken valt aan woningcorporaties die kampen met een schaarste aan sociale huurwoningen. Een verplichting voor de huurder van woonruimte om in het gehuurde zijn hoofdverblijf te hebben volgt niet (expliciet) uit de wet. De verhuurder zal dus in beginsel een dergelijk gebod moeten opnemen in de huurovereenkomst, teneinde het daadwerkelijke verblijf van de huurder in het gehuurde te kunnen afdwingen.

Toch kan onder omstandigheden het niet hebben van het hoofdverblijf in het gehuurde een toerekenbare tekortkoming opleveren aan de zijde van de huurder, ook als dit niet contractueel is vastgelegd, zo volgt uit een recente uitspraak van de kantonrechter te Rotterdam.

Het niet meer hebben van het hoofdverblijf in het gehuurde is in casu volgens de kantonrechter in beginsel niet aan te merken als een tekortkoming, nu de huurovereenkomst geen bepaling bevat die hiertoe verplicht en dit niet (expliciet) voortvloeit uit de wet. Of sprake is van een tekortkoming zal afhangen van bijkomende feiten en omstandigheden van het geval. Daartoe is volgens de kantonrechter onder meer te rekenen:

– de tijdsduur en frequentie van het feitelijk gebruik van het gehuurde door de huurder;
-de wijze van gebruik van het gehuurde gedurende de tijd waarin de huurder daar niet feitelijk verblijft;
-de aard van de relatie tussen de huurder en de personen die het gehuurde gebruiken gedurende de afwezigheid van de huurder;
-de aard van de huurovereenkomst, de schaarste en vraag naar dit soort woningen in de sociale sector en de bekendheid van de huurder hiermee.

De kantonrechter stelt vervolgens vast dat in casu sprake is van een huurrelatie die reeds is aangegaan in 1988, dat de huurder sinds 2007 niet meer zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde, en dat medio 2012 een politie-inval heeft plaatsgevonden in het gehuurde waarbij een hoeveelheid heroïne is aangetroffen. Bij die gelegenheid zijn foto's gemaakt die de indruk wekken dat de woning nauwelijks wordt bewoond (doch voor hele andere doeleinden wordt gebruikt).

Gelet op deze feitelijke gang van zaken komt naar de mening van de kantonrechter voldoende vast te staan dat de huurder sinds 2007, incidentele bezoeken daargelaten, niet meer verbleef in het gehuurde. Daardoor heeft hij een onrechtmatige situatie laten ontstaan en voortduren waarin hij, wetende dat hij daarvoor geen toestemming had van de verhuurder, na zijn vertrek de woning aan derden heeft achtergelaten, terwijl hij wist of kon weten dat de verhuurder in het kader van de woningdistributie in de sociale sector groot belang had bij het weer ter beschikking krijgen van deze schaarse zeskamerwoning waarnaar grote vraag bestaat. Onder deze omstandigheden is het niet meer hebben van het hoofdverblijf in het gehuurde onrechtmatig en ontstaat op grond van goed huurderschap de plicht die situatie te voorkomen, althans te beëindigen en de huurovereenkomst op te zeggen. Door dat niet te doen is toerekenbaar tekortgeschoten, aldus de kantonrechter.

De toerekenbare tekortkoming leidt er in casu toe dat de verhuurder het gehuurde niet al in 2007, maar pas na ontruiming in 2013 opnieuw heeft kunnen verhuren. De kantonrechter oordeelt dat de huurder zodoende aansprakelijk is voor de schade die de verhuurder heeft geleden als gevolg van het niet tijdig opzeggen van de huurovereenkomst in een situatie waarin dat geboden was. Die schade bestaat uit het verschil tussen het bedrag dat de verhuurder op grond van verhuur van de woning tegen de maximaal redelijke huurprijs had kunnen verkrijgen en het werkelijk van de huurder ontvangen bedrag aan huur, wat in casu een schade(bedrag) van ruim € 20.000,- opleverde.

Kortom, ook als contractueel niets is bepaald hierover, kan onder omstandigheden sprake zijn van een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van de huurder bij het niet hebben van zijn hoofdverblijf in het gehuurde. Desalniettemin adviseren wij verhuurders een dergelijke clausule wel in de huurovereenkomst op te nemen.

Christopher Seine is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.

Vragen?