icon

Is een huurder van zelfstandige woonruimte bemiddelingskosten verschuldigd aan een huurmakelaar?

Meer dan eens komt het voor dat een verhuurder zijn pand op een website van een (ver)huurmakelaar laat plaatsen, om zo uiteindelijk een geschikte huurder te vinden voor zijn pand. De makelaar wil in een dergelijk geval nog weleens courtage opeisen bij de persoon die uiteindelijk de huurder wordt van de betreffende woonruimte.

De vraag rijst of dit is toegestaan; in artikel 7:264 lid 2 BW is immers bepaald dat een bij de totstandkoming van een huurovereenkomst gemaakt beding nietig is, voor zover daarbij door een derde enig niet redelijk voordeel wordt overeengekomen. Daarnaast bepaalt artikel 7:417 lid 4 BW dwingend dat bij de verhuur van zelfstandige woonruimte een lasthebber (bijvoorbeeld een makelaar) geen recht heeft op loon jegens de huurder.

De kantonrechter te Amsterdam diende zich in een recente uitspraak over deze materie uit te laten. In deze zaak beriep de huurder zich op zowel artikel 7:427 BW jo. 7:417 lid 4 en 7:418 lid 2 BW, als op art. 7:264 lid 2 BW.

De kantonrechter overweegt dat in de wetsgeschiedenis van artikel 7:264 BW valt te lezen dat het er bij dit artikel vooral om gaat grenzen te stellen aan de vrijheid van partijen om een voordeel te bedingen zonder dat daar een prestatie tegenover staat en om de partijen tegen misstanden bij het aangaan van de huurovereenkomst te beschermen. In aanvulling daarop wordt een overweging van de Hoge Raad aangehaald: “Daarbij moet met name gedacht worden aan de situatie waarin bij het aangaan van de huurovereenkomst de ene partij – veelal de aspirant-huurder – ten opzichte van de andere partij niet in een voldoende gelijkwaardige positie verkeert om te voorkomen dat een dergelijk door de wederpartij voorgesteld beding in de huurovereenkomst wordt opgenomen.

Van een “niet redelijk voordeel” in de zin van art. 7:264 lid 2 BW kan in ieder geval gesproken worden indien zich de in art. 7:417 lid 4 BW bedoelde situatie voordoet, aldus de kantonrechter. Dit artikellid bepaalt het volgende: “Indien een der lastgevers een persoon is als bedoeld in artikel 408 lid 3, en de rechtshandeling strekt tot koop of verkoop dan wel huur of verhuur van een onroerende zaak of een gedeelte daarvan […], heeft de lasthebber geen recht op loon jegens de koper of huurder. Van deze bepaling kan niet ten nadele van de koper of huurder worden afgeweken, tenzij de rechtshandeling strekt tot huur of verhuur van een tot woonruimte bestemd gedeelte van een zelfstandige woning.

Kort gezegd: indien een makelaar of andere tussenpersoon als lasthebber van zowel de huurder als de verhuurder optreedt en één van deze lastgevers is een natuurlijk persoon die niet in de uitoefening van een beroep of bedrijf handelt, dan mag de makelaar geen bemiddelingscourtage bij de huurder in rekening brengen, mits het gaat om een zelfstandige woning, aldus de kantonrechter.

De kantonrechter overweegt dat aan art. 7:714 lid 4 BW dezelfde bedoeling ten grondslag ligt als die welke de Hoge Raad in het hiervoor geciteerde arrest voor art. 7:264 lid 1 BW heeft geformuleerd: het beschermen van de partij die niet in een gelijkwaardige positie verkeert ten opzichte van de andere partij, om daarmee misstanden bij het aangaan van een huurovereenkomst te voorkomen. De kantonrechter merkt nog op dat van art. 7:417 lid 4 BW niet ten nadele van de (koper of) huurder kan worden afgeweken, tenzij het gaat om verhuur van zogenaamde onzelfstandige woonruimte.

De kantonrechter is van oordeel dat in het onderhavige geval sprake is van de in art. 7:417 lid 4 BW bedoelde situatie, op grond van het volgende. In de eerste plaats is er, indien opdracht wordt gegeven aan een derde tot het doen verhuren van een woning, dan wel tot het zoeken van een huurwoning, sprake van een overeenkomst van lastgeving als bedoeld in art. 7:414 lid 1 BW. De opdracht ziet immers op het verrichten van een rechtshandeling, te weten het sluiten van een huurovereenkomst. Aldus is van belang om vast te stellen wie de opdrachtgever(s)/lastgever(s) van de makelaar zijn geweest.

De makelaar heeft de woning te huur aangeboden door middel van plaatsing van een advertentie op haar website. Belangstellenden voor deze woning dienden contact op te nemen met de makelaar. Feitelijk gezien komt dit er op neer dat de verhuurder de woning te huur heeft aangeboden op de website van de makelaar en dat de verhuurder daarmee opdrachtgever/lastgever van de makelaar is. Daaraan doet niet af dat de betreffende makelaar zoals zij stelt, de eigenaar van de woning niet kent en slechts contact had met de vaste (andere) makelaar die opdracht van de verhuurder had gekregen om de woning te verhuren. Door de woning op haar website te zetten handelde de makelaar feitelijk in opdracht van de eigenaar/verhuurder, in dit geval door vertegenwoordiging van de eigenaar/verhuurder door de door hem/haar ingeschakelde makelaar, die de woning aan de makelaar heeft doorgegeven ter plaatsing op haar website.

Dat de eigenaar/verhuurder geen bemiddelingskosten aan de makelaar heeft betaald, doet niet af aan de totstandkoming van een bemiddelingsopdracht tussen de eigenaar/verhuurder en de makelaar. Voor de totstandkoming van een dergelijke overeenkomst is niet vereist dat deze schriftelijk wordt vastgelegd, noch dat partijen een vergoeding hebben afgesproken, dan wel dat een bemiddelingscourtage is betaald.

Met betrekking tot de vraag of de makelaar (ook) met de huurder een overeenkomst van opdracht of lastgeving heeft gesloten overweegt de kantonrechter het volgende. Van een opdracht tot bemiddeling is in ieder geval geen sprake: de huurder heeft de makelaar immers niet verzocht een woning voor hem te zoeken, hij reageerde slechts op deze specifieke woning. Ook uit het feit dat, zoals de makelaar stelt, de huurder expliciet heeft ingestemd met betaling van de commissie volgt niet dat de huurder een opdracht tot bemiddeling heeft gegeven. Uit het reageren van de huurder op de advertentie op de website en het instemmen met het betalen van de commissie volgt wel dat hij de makelaar opdracht/last heeft gegeven voor hem een huurovereenkomst met betrekking tot de onderhavige woning te sluiten. Dit is een lastgevingsovereenkomst in de zin van art. 7:414 lid 1 BW.

Daarmee is naar het oordeel van de kantonrechter sprake van de in art. 7:417 lid 4 BW bedoelde situatie: het (door [bedrijf]) dienen van twee heren, waarbij vaststaat dat het hier om een rechtshandeling gaat die strekt tot huur of verhuur van een onroerende zaak. Daarnaast staat vast dat de huurder een persoon is als bedoeld in art. 7:408 lid 3 BW:”[…] Een natuurlijk persoon die een opdracht heeft verstrekt anders dan in de uitoefening van een beroep of bedrijf […]”. De huurder heeft immers contact met de makelaar gelegd om voor zichzelf een huurovereenkomst voor woonruimte aan te gaan. Aldus heeft hij niet in de uitoefening van een beroep of bedrijf gehandeld. Ook staat niet ter discussie dat de onderhavige woning een zelfstandige woning in de zin van art. 7:234 BW is, zodat van het in art. 7:417 lid 4 BW bepaalde niet kan worden afgeweken. Op grond daarvan is art. 7:417 lid 4 BW van toepassing en heeft de makelaar aldus geen recht op loon jegens de huurder, aldus de kantonrechter. Nu art. 7:417 lid 4 BW van toepassing is, hoeft overigens niet meer beoordeeld te worden of art. 7:418 BW toepasselijk is.

De kantonrechter herhaalt dat dit feit tevens impliceert dat de makelaar zich jegens de huurder een niet redelijk voordeel in de zin van art. 7:264 lid 2 BW heeft bedongen, hetgeen gelet op het dwingende karakter van deze wetsbepaling tot nietigheid leidt van het beding waarop de aan de huurder in rekening gebrachte bemiddelingscourtage is gebaseerd.

Het verweer van de makelaar dat de vordering van de huurder afstuit op art. 6:89 BW verwerpt de kantonrechter. De zogenaamde “kikplicht” geldt alleen indien aan de orde is of de geleverde prestatie een gebrek heeft. De ratio van dit wetsartikel is dat de wederpartij op tijd dient te onderzoeken of de prestatie beantwoordt aan de verbintenis. In het onderhavige geval is echter niet aan de orde dat de makelaar een gebrekkige prestatie heeft geleverd, doch gaat het om de vraag of de huurder een bedrag onverschuldigd heeft betaald, aldus de kantonrechter.

Op grond van al hetgeen hiervoor is overwogen, luidt de conclusie dat de bemiddelingscourtage onverschuldigd betaald is, zowel op grond van het in art. 7:417 lid 4 BW bepaalde als wegens nietigheid van het bemiddelingscourtagebeding op grond van art. 7:264 li d 2 BW. Het verweer van de makelaar wordt derhalve verworpen en de primair gevorderde terugbetaling van de bemiddelingscourtage wordt toegewezen.


Christopher Seine is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.

Heeft u vragen?

This field is for validation purposes and should be left unchanged.
Is een huurder van zelfstandige woonruimte bemiddelingskosten verschuldigd aan een huurmakelaar?