icon

Dwaling na koop woning op executieveiling door onjuiste mededelingen

Het onjuist kwalificeren van een woning op een executieveiling kan worden aangemerkt als een onjuiste inlichting alsook een verzwijging van de ware toestand van de woning. Dit levert grond op voor vernietiging van de koopovereenkomst wegens dwaling. Niet doorslaggevend is dat de koop op een executieveiling plaatsvond en dat de koper een vastgoedhandelaar is. Dat is de uitkomst van een recent arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 28 januari jongstleden.

In deze zaak heeft SNS Bank een recht van hypotheek verkregen op een woning. Omdat de eigenaren van de woning failliet gingen en in verzuim raakten met de voldoening aan hun verplichtingen, heeft SNS Bank de executoriale verkoop van de woning in gang gezet. Ter voorbereiding van de verkoop heeft SNS Bank een makelaar opdracht gegeven de woning te taxeren en is aan een bouwtechnicus de opdracht gegeven een bouwtechnische keuring te laten verrichten. Zowel de makelaar als de bouwtechnicus oordeelde in hun rapporten dat de door de eigenaren verrichte renovatiewerkzaamheden onprofessioneel waren uitgevoerd. Volgens de makelaar dienden de werkzaamheden voor het grootste gedeelte ongedaan gemaakt te worden.

Omdat onderhandse verkoop niet lukte, heeft SNS Bank de woning executoriaal geveild, waarbij de woning werd gekwalificeerd als een afbouwwoning. Op de veiling is de woning gegund aan Lichtenberg, een professionele vastgoedpartij. Vóór de veiling had Lichtenberg aan de notaris nog gevraagd of zij de woning kon bezichtigen, waarop de notaris aangaf dat dit niet kon omdat hij de sleutels niet in zijn bezit had. Evenmin kreeg Lichtenberg de beschikking over de kritische rapporten van de makelaar en bouwtechnicus. Daarop heeft Lichtenberg de woning van de buitenzijde bezichtigd en daarbij door de ramen naar binnen gekeken.

Nadat Lichtenberg vervolgens ná de koop van de woning ook aan de binnenzijde had bezichtigd en de beschikking had gekregen over de kritische rapporten, wilde zij af van de koopovereenkomst en heeft zij SNS Bank verzocht te worden ontslagen van haar verplichting tot afname van de woning. SNS Bank heeft daarin niet toegestemd, waarna Lichtenberg een gerechtelijke procedure heeft gestart om de koopovereenkomst te vernietigen op grond van dwaling.

De rechtbank wees de vorderingen nog af, maar het Gerechtshof volgt wel het betoog van Lichtenberg. Lichtenberg hoefde op grond van de mededelingen op de veiling niet te verwachten dat de verbouwingswerkzaamheden van zodanig slechte kwaliteit waren, dat zij voor het grootste gedeelte ongedaan dienden te worden gemaakt tegen aanzienlijke kosten. Door deze onjuiste mededelingen heeft Lichtenberg de koopovereenkomst gesloten met een onjuiste voorstelling van zaken. Lichtenberg heeft volgens het Hof voldoende aannemelijk gemaakt dat zij de koopovereenkomst niet of niet op de overeengekomen voorwaarden zou hebben gesloten, als zij de juiste stand van zaken had geweten.

SNS Bank heeft weliswaar niet gezwegen, maar een kwalificatie gegeven van de situatie die te ver afstaat van de werkelijkheid. SNS Bank heeft daarmee haar mededelingsplicht geschonden door Lichtenberg niet in te lichten over de zeer kritische oordelen over de verbouwingswerkzaamheden in de rapporten. Op haar rustte als verkoper op grond van de verkeersopvattingen de plicht deze ongebruikelijk slechte staat van de woning aan Lichtenberg mee te delen, vooral omdat bezichtiging van het binnengedeelte van de woning door haar niet mogelijk werd gemaakt. SNS Bank heeft deze mededelingsplicht niet nageleefd, en bovendien onjuiste inlichtingen verstrekt door de woning te bestempelen als een “afbouwwoning, wat de woning bepaald niet was.

SNS Bank voert hiertegen nog aan dat de dwaling voor rekening van Lichtenberg komt, omdat deze een professionele vastgoedhandelaar is en omdat het een executieveiling betreft. Dat verweer wordt door het Hof volledig verworpen. Als de verkoper op een executieveiling geen mededelingen doet over in zijn bezit zijnde, zeer kritische rapporten over de staat van het binnengedeelte van de woning, de ernstige gebreken daarentegen verdoezelt met de term “afbouwwoning” en geen gelegenheid biedt de woning aan de binnenzijde te bezichtigen, kan ook de professionele koper op een executieveiling niet worden verweten dat bij hem een onjuiste voorstelling van zaken ontstaat.

Het hof vernietigt daarom alsnog de koopovereenkomst tussen partijen wegens dwaling. Ook moet SNS Bank de koopsom en bijkomende (veiling)kosten vergoeden.


Yordy Soffner is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot één van de advocaten binnen het praktijkgebied vastgoed

Dwaling na koop woning op executieveiling door onjuiste mededelingen