Koper bedrijfspand gebonden aan het bod van zijn makelaar?

Op 8 oktober 2013 heeft het hof Amsterdam een uitspraak gedaan over de gebondenheid van een niet particuliere koper aan het bod uitgebracht door zijn makelaar op een bedrijfspand, in het geval dat geen volmacht is verstrekt aan deze makelaar.

De verkoper stelt in deze zaak dat de koper via zijn makelaar een bod heeft uitgebracht op zijn pand. Door acceptatie van dit bod is koper van mening dat er een koopovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen. De koper stelt daarentegen dat hij de makelaar geen opdracht heeft gegeven tot het doen van een bieding op het pand en er dus ook geen koopovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen.

De rechtbank Amsterdam heeft op 21 april 2010, nadat het tot de conclusie is gekomen dat er geen volmacht is verleend aan de makelaar, onder andere het volgende geoordeeld:

“De omstandigheid dat de voor koper optredende makelaar aan (de makelaar van) verkoper heeft meegedeeld dat zij namens koper een eenmalig uiterst voorstel doet, onder vermelding van de koopprijs, leveringsdatum en het afzien van ontbindende voorwaarden, brengt echter volgens de rechtbank mee dat verkoper heeft mogen aannemen dat de makelaar daarbij optrad als bode van haar opdrachtgever en in die hoedanigheid de wil van koper aan verkoper overbracht. Op die grond is na acceptatie door verkoper van het aanbod een koopovereenkomst tussen partijen tot stand gekomen, aldus de rechtbank.”

De koper gaat tegen deze uitspraak in hoger beroep. Het Hof Amsterdam is een andere mening toegedaan dan de Rechtbank Amsterdam en oordeelt:

“De rechtbank heeft als algemeen uitgangspunt aangenomen dat in een geval aan de makelaar geen volmacht is verleend – en de wederpartij dat ook niet hoefde te begrijpen – de makelaar handelt als bode van zijn cliënt, zodat het ter kennis van de ontvanger gekomene (op grond van artikel 3:37 lid 4 BW) geldt als verklaring van de cliënt. Dit algemene uitgangspunt is naar het oordeel van het hof te verstrekkend, want het leidt tot het ongewenste gevolg dat een makelaar die niet beschikt over een (algemene) volmacht tot het sluiten van een koopovereenkomst en die zonder dat de cliënt het wil mededelingen aan een derde doet toch een rechtshandeling tussen de cliënt en die derde tot stand brengt, zelfs zonder dat de schijn van bevoegdheid door de cliënt is gewekt. In geval van een ‘bode' verricht degene voor wie de ‘bode' optreedt (de opdrachtgever) de rechtshandeling (uiteindelijk) zelf en doet de ‘bode' niet meer dan het openbaren van de wil van de opdrachtgever door het overbrengen van een verklaring. De rechtbank kon op grond van de enkele inhoud van de mededelingen van de makelaar niet aannemen dat zij op dat moment als ‘bode' een verklaring van koper aan verkoper overbracht.”

Hieruit volgt dat een verkoper die stelt dat de makelaar van een koper handelt als de bode van deze koper feiten en omstandigheden dient te stellen waaruit volgt dat een koper de makelaar heeft ingeschakeld dan wel opdracht heeft gegeven om als zijn bode een verklaring over te brengen. Enkel op basis van de inhoud van de mededelingen van de makelaar kan niet worden aangenomen dat een makelaar handelt als bode van de koper.

In dit arrest heeft het Hof uiteindelijk geoordeeld dat niet kan worden vastgesteld dat de koper aan de makelaar de opdracht heeft geven om, al dan niet als zijn bode, een bieding op het pand uit te brengen. Er bestond dus geen grond om aan te nemen dat een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Dat de koper eerder zijn belangstelling voor het pand kenbaar had gemaakt, hij niet direct na de acceptatie zich op onbevoegdheid van de makelaar heeft beroepen, hij de verhuurbaarheid van het pand heeft onderzocht en in verband daarmee heeft gezegd niet aan de overeenkomst gebonden te willen zijn, is daartoe onvoldoende. Daarnaast kan volgens het hof uit het feit dat de makelaar door de koper was ingeschakeld die de communicatie met de (makelaar) van de verkoper verzorgde ook niet naar verkeersopvattingen de schijn van het bestaan van een opdracht tot het uitbrengen of overbrengen van een bod zijn gewekt.

Bob van de Boom is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied vastgoed.

Vragen?