Profiteren van de wanprestatie van een ander en de noodzaak van het stellen van bijzondere omstandigheden

Als de koper ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst niet bekend is met het voorkeursrecht van – in dit geval – de huurder, staat het hem in beginsel vrij nakoming van de koopovereenkomst na te streven, zoals in dit geval door vervroeging van de levering, ook nadat hij alsnog van het voorkeursrecht op de hoogte is geraakt. Zodanige handelwijze kan onder bijzondere omstandigheden echter onrechtmatig zijn jegens degene die een voorkeursrecht heeft dat daardoor wordt gefrustreerd, waarbij met name valt te denken aan het geval dat sprake is van onevenredigheid tussen het belang bij nakoming van de koopovereenkomsten en het belang dat bestaat bij het kunnen uitoefenen van het voorkeursrecht.

Zo heeft Hoge Raad geoordeeld op 28 maart 2014 (HR 28 maart 2014, Joba/Verweerder). Slechts stellen dat de verkoper belang had bij de levering, en anders een boete van 10% van de koopsom zou verbeuren, is onvoldoende om een eigen onrechtmatige daad aan te nemen van de (tweede) verkopende partij.

In dit geval huurde een huurder een winkelruimte van A, en huurder had in het huurcontract een voorkeursrecht tot koop bedongen. Wilde A dus de winkelruimte vervreemden, dan diende A die eerst aan de huurder aan te bieden. A verkocht echter zonder de winkelruimte aan te bieden aan de huurder, deze aan Joba. Tussen A en Joba was vervolgens vervroegde levering van de winkelruimte afgesproken, waarop Joba ook weer vijf minuten later doorleverde aan een nieuwe koper B. Joba heeft erkend dat A de vervroegde levering wenste om wanprestatie jegens de oorspronkelijk huurder te voorkomen, en dat Joba daar dus door de snelle levering aan B, ook weer aan had meegewerkt.

Al in een eerdere procedure was A onherroepelijk veroordeeld om aan de huurder schadevergoeding te betalen.

De Hoge Raad diende zich slechts te buigen over het cassatieberoep van (alleen) Joba, die door het Hof in het ongelijk was gesteld. De Hoge Raad laat het arrest van het Hof niet in stand. De Hoge Raad acht relevant dat Joba ten tijde van het sluiten van de koop niet bekend was met het voorkeursrecht van de huurder, en dus in beginsel nakoming van de koopovereenkomst kon vragen. Joba had slechts gesteld een risico te lopen de contractuele boete bij niet nakoming te moeten voldoen, maar volgens de Hoge Raad had het Hof ook (zo die waren gesteld) bijzondere omstandigheden aan het onrechtmatigheidsoordeel ten grondslag moeten leggen.

Sabine Hirdes is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied contracten.

Vragen?