icon

Berekening onrendabele top bij onteigening

Op 21 november 2014 heeft de Hoge Raad arrest gewezen over de vergoeding van de onrendabele top bij onteigening van onroerend goed.

In de onderhavige zaak gaat het over de onteigening van een glastuinbouwbedrijf gevestigd in de gemeente Wateringen. Als onderdeel van de vergoeding voor de door het glastuinbouwbedrijf te lijden vermogensschade heeft het glastuinbouwbedrijf aanspraak gemaakt op vergoeding van de ‘onrendabele top'. Van een onrendabele top is sprake als de totale stichtingskosten van een verbouwd of nieuw gebouwd onroerend goed hoger zijn dan de waarde daarvan na realisatie.

De rechtbank was met de deskundigen van oordeel dat in de onderhavige situatie het vervangende object na aanpassing niet moet worden gewaardeerd tegen de marktwaarde, maar tegen de vervangingswaarde. De rechtbank kwam onder andere tot dit oordeel op grond van de overweging dat de stichtingskosten, nu het glastuinbouwbedrijf wordt voortgezet in het gebouw, ook moeten worden gezien als investering in een productiemiddel om daaruit productie en daarmee samenhangend rendement te halen. In tegenstelling tot de situatie waarin een niet-bedrijfsmatig onroerend goed wordt aangekocht en aangepast en de uiteindelijke stichtingskosten de marktwaarde overtreffen, worden daarom volgens de rechtbank in de onderhavige situatie de stichtingskosten wel terugverdiend.

Het glastuinbouwbedrijf zou vanwege deze uitspraak minder schade vergoed krijgen dan wanneer het object wordt vergeleken met de marktwaarde en gaat in cassatie. De Hoge Raad oordeelt:

“3.6.1 Een onteigende wordt eerst dan volledig schadeloos gesteld, indien hij zowel wat vermogen als wat inkomen betreft in een gelijke of gelijkwaardige positie blijft (vgl. HR 16 maart 1988, ECLI:NL:HR:1988:AD0220, NJ 1989/798). Een onteigende die als gevolg van de onteigening redelijkerwijs een vervangende onroerende zaak moet kopen en deze moet aanpassen teneinde een gebruiksgenot te verkrijgen dat vergelijkbaar is met het genot dat hij van de onteigende zaak had, lijdt schade die als onteigeningsschade behoort te worden vergoed indien hij daarin meer geld moet steken dan de vervangende onroerende zaak na de aanpassing waard is. Die schade bestaat uit hetgeen de vervangende onroerende zaak na de aanpassing minder waard is in het vrije commerciële verkeer dan het in totaal voor de aankoop en aanpassing bestede bedrag (vgl. HR 30 oktober 1957, NJ 1957/639 en HR 9 juli 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL6267, NJ 2010/632).

3.6.2 Anders dan de rechtbank oordeelde, bestaat geen grond anders te oordelen ingeval de onteigende zaak en de vervangende zaak bedrijfsmatig gebruikt worden en aldus bijdragen aan het rendement (de winst) van de onderneming van de onteigende.”

De onrendabele top dient dus te worden bepaald door de vergelijking van de totale stichtingskosten van verbouwd of nieuw gebouwd onroerend goed met de marktwaarde waarde daarvan na realisatie.


Bob van de Boom is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot één van de advocaten binnen het praktijkgebied overheidaansprakelijkheid

Berekening onrendabele top bij onteigening