icon

Afwijkende bedingen huur 290-bedrijfsruimte en indeplaatsstelling

De wettelijke bepalingen over de huur van detailhandelsruimten, de zogenaamde 290-bedrijfsruimten, zijn semi-dwingend. Van die wettelijke bepalingen mag niet ten nadele van de huurder worden afgeweken, tenzij die afwijkingen door de kantonrechter zijn goedgekeurd. Indien die goedkeuring niet is verkregen, dan kan de huurder -en ook alleen de huurder- zich op de vernietigbaarheid van de bepaling beroepen.

Niet alle afwijkingen van de wet kunnen echter door de kantonrechter worden goedgekeurd. Dat geldt bijvoorbeeld voor indeplaatsstelling. Voor een huurder is het belangrijk om in samenhang met een verkoop van zijn in het gehuurde gevoerde bedrijf ook de huurrechten aan de koper te kunnen overdragen. Werkt de verhuurder daaraan niet mee dan kan de huurder daarom een vervangende machtiging daartoe bij de rechter vragen (de zogenaamde indeplaatsstelling ex artikel 7:307 BW). Dit werd van zodanig belang voor de huurder geacht dat daarop niet in de huurovereenkomst zou kunnen mogen worden afgedongen. Inbreuken op dit recht in de huurovereenkomst kunnen dan ook niet door de rechter worden goedgekeurd. Omdat het recht op indeplaatsstelling niet absoluut is, en een verzoek bij de rechter aan diverse voorwaarden moet voldoen (en vervolgens dan ook nog door de rechter moet worden beoordeeld onder afweging van alle belangen), is er ook minder reden om in de huurovereenkomst van dit recht van de huurder af te willen wijken.

Voor vele detaillisten maakt het nogal uit of zij op die wijze hun onderneming kunnen overdragen aan een opvolger of niet. Denk aan een café dat wordt verkocht zonder dat de koper tevens de huurrechten van de locatie kan overnemen. Dat zou impliceren dat de koper de goodwill, klandizie, handelsnaam, gezelligheid en inventaris maar moet meenemen naar een nieuwe plek ergens anders. Zo'n verkoop brengt begrijpelijkerwijs hoegenaamd niets op. Omgekeerd weet half Nederland wel Café Hoppe te vinden, ongeacht wie daarvan de eigenaar is.

Consequentie van de wettelijke regeling is dat de rechter doorgaans de mogelijkheid van een verkoop van de onderneming samen met een overdracht van de huurrechten als een zeer zwaarwegend belang van de huurder aanmerkt. Hij verleent daaraan doorgaans dan ook zijn medewerking. Daarvan is weer het gevolg dat ondernemers de mogelijkheid van een indeplaatsstelling inmiddels (al te veel) als een pensioenvoorziening beschouwen.

Anderzijds: als op het voorwaardelijk recht van indeplaatsstelling in de huurovereenkomst zou kunnen worden afgedongen of die mogelijkheid zelfs zou kunnen worden uitgesloten, dan is die huurovereenkomst -in elk geval indien die is aangegaan met een natuurlijk persoon- per definitie eindig. Dat biedt de verhuurder dan op een makkelijke manier een zekerheid dat hij zonder procedures en zonder gedoe ooit zijn bedrijfsruimte weer leeg tot zijn beschikking zal krijgen. Dat gaat ver. En dat kan volgens de wet dus ook niet.

Desalniettemin zijn er verhuurders die toch een dergelijk verbod voor de huurder om ooit een verzoek om indeplaatsstelling in te dienen in hun huurovereenkomsten opnemen. Een wens daartoe is ook nog wel te begrijpen, vooral als de verhuur plaats vindt met het oog op de specifieke persoon van de huurder of de specifieke relatie tussen de huurder en de verhuurder, ongeacht of die specifieke relatie emotioneel van aard is of zakelijk.

Maar dergelijke bedingen zijn dus vernietigbaar door de huurder, omdat ze ten ten nadele van de huurder van de wettelijke rechten afwijkt. En die afwijking kan evenmin door de rechter worden goedgekeurd. Maar toch kan de verhuurder de dans ontspringen. En dat is omdat het recht van de huurder om zich te beroepen op de vernietigbaarheid van het beding verjaart op een termijn van 3 jaar nadat de huurder een beroep op die vernietigingsgrond ten dienste is komen te staan (artikel 3:52 BW). Normaal gesproken is dat drie jaar vanaf de datum dat de huurder de huurovereenkomst is aangegaan waarin het bewuste beding expliciet is opgenomen (welk beding op dat moment dus door die huurder is aanvaard; zo al HR in Stern/Gulf (2013).

Tegen de tijd dat de huurder zich heeft bedacht en alsnog met een beroep op artikel 7:307 BW zijn bedrijf en huurrechten wenst over te dragen zal de drie jaar sedert aanvang van de huur veelal zijn verstreken en het beroep van de huurder op de ongeoorloofdheid van de verbodsbepaling in zijn huurovereenkomst dus zijn verjaard. Zo ook in het geval van de Tilburgse uitbater van Turkse en Italiaanse specialiteiten ‘Pizzeria – Grillroom Kusadasi', die heeft geleid tot de uitspraak van de kantonrechter Tilburg van 18 februari 2015 .

Omdat -volgens de uitspraak- de verhuurder slechte ervaringen had met Turkse huurders had deze huurder in 2002 toegezegd, en in de huurovereenkomst laten opnemen, nooit een indeplaatsstelling van een nieuwe huurder te zullen afdwingen. Maar nadat hij arbeidsongeschikt was geworden kwam hij daarop in 2013 terug: hij wilde alsnog zijn zaak overdragen aan een derde. Volgens de kantonrechter kon dat echter niet: het beroep van de huurder op de vernietigbaarheid van het betreffende beding was verjaard. En al evenmin stond aan de huurder een beroep op artikel 3:51 lid 3 BW open -een beroep op de vernietigingsgrond ter afwering tegen een rechtsvordering- omdat nu net de huurder zelf een indeplaatsstelling verzoekt en hij dus zelf de verzoekende partij is.

Wat leert dit? Dat zelfs bedingen in huurovereenkomsten die evident in strijd zijn met de wettelijke bepalingen, en waarvan zelfs expliciet is bepaald dat de rechter daarvan geen goedkeuring kan geven, toch uiteindelijk hun profijt voor de verhuurder kunnen hebben. En vermoedelijk nog wel vaker dan gedacht, omdat als partijen het er bij aanvang van de huur goedbedoelend wel over eens zijn, veelal tegen de tijd dat het ongeoorloofde beding gaat wringen de termijn om zich te kunnen beroepen op de vernietigbaarheid zal zijn verstreken.

Desalniettemin nog een kanttekening bij deze uitspraak. De Kantonrechter had het beroep van de verhuurder op het beding tot geen indeplaatsstelling onder de omstandigheden evenzeer kunnen aanmerken als misbruik van recht van de verhuurder. En gezien de gegeven achtergrond voor het beding wellicht ook nog als ontoelaatbare discriminatie. Misschien had hij dat ook wel moeten doen…


Charles Moons is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot één van de advocaten binnen het praktijkgebied huurrecht

Afwijkende bedingen huur 290-bedrijfsruimte en indeplaatsstelling