icon

Afwijken van bedingen ten nadele van de huurder bij middenstandsbedrijfsruimte; toestemming van de kantonrechter vereist

Eerder berichtten wij al over de mogelijkheid om contractueel af te wijken van de wettelijke huurbeschermingsbepalingen bij middenstandsbedrijfsruimte (bijvoorbeeld winkel- en horecabedrijfsruimte).

In artikel 7:291 BW is bepaald dat bij middenstandbedrijfsruimte kort gezegd niet kan worden afgeweken van onder meer de wettelijke bescherming van de huurder (bijvoorbeeld de huurprijsbescherming en ontruimingsbescherming), op straffe van vernietigbaarheid door de huurder, tenzij de kantonrechter voorafgaand goedkeuring heeft verleend voor deze afwijking.

Zowel de huurder als de verhuurder kan een dergelijke goedkeuring verzoeken van de kantonrechter. De kantonrechter verleent alleen de goedkeuring indien het afwijkende beding de rechten van de huurder ‘niet wezenlijk aantast' of indien de maatschappelijke positie van de huurder in vergelijking met die van de verhuurder ‘zodanig is dat hij de bescherming in redelijkheid niet behoeft'.

De kantonrechter te Alkmaar werd recent (onder meer) verzocht om goedkeuring voor een afwijking van artikel 7:231 BW (wanneer en op welke wijze de huurovereenkomst kan worden ontbonden).

De kantonrechter stelt in deze zaak voorop dat uitgangspunt is dat van de wettelijke bepalingen van afdeling 6 van de vierde titel van boek 7 BW, die is gewijd aan de huur van bedrijfsruimte, niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken, behoudens goedkeuring door de rechter (artikel 7:291 BW).

Goedkeuring van een afwijkend beding is op grond van artikel 7:291 lid 3 BW mogelijk indien de bedingen de rechten die de huurder aan deze afdeling ontleent niet wezenlijk aantasten of wanneer de maatschappelijke positie van de huurder in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat hij de bescherming van de afdeling in redelijkheid niet behoeft. Deze beide voorwaarden voor goedkeuring dienen in onderling verband te worden bezien en gewogen waarbij alle feiten en omstandigheden van het geval en de belangen van beide partijen van belang zijn, aldus de kantonrechter.

Ten aanzien van de afwijking van 7:231 BW overweegt de kantonrechter dan dat dit afwijkende beding de beschermingsrechten van de huurder wezenlijk aantast. Het is immers een inbreuk op hetgeen is bepaald in artikel 7:231 BW, aldus de kantonrechter. Naar het oordeel van de kantonrechter kan ook niet gezegd worden dat de maatschappelijke positie van de huurder, gelet op alle feiten en omstandigheden zodanig is dat hij deze (huur)bescherming niet behoeft. Daarbij acht de kantonrechter van belang dat verhuurder een grote professionele partij is en huurder een kleine zelfstandige. Bovendien is ter zitting gebleken dat de huurder zich bij het sluiten van de huurovereenkomst niet heeft laten voorlichten of adviseren door een juridisch deskundige en dat hij zich er eigenlijk niet bewust van was wat het betreffende beding in de praktijk zou inhouden. Een en ander leidt ertoe dat de kantonrechter de gevraagde goedkeuring van dit afwijkende beding niet verleent.


Christopher Seine is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot één van de advocaten binnen het praktijkgebied huurrecht

Afwijken van bedingen ten nadele van de huurder bij middenstandsbedrijfsruimte; toestemming van de kantonrechter vereist