All-in huurprijs woonruimte; niet zonder risico's

Wij bespraken reeds eerder dat het hanteren van een all-in huurprijs bij woonruimte risico's met zich meebrengt. De wetgever heeft het rekenen van een all-in huurprijs namelijk willen sanctioneren; in art. 7:258 BW wordt aan de huurder de mogelijkheid geboden naar de Huurcommissie te stappen en afsplitsing van een dergelijke all-in huurprijs te vragen.

Indien de Huurcommissie van oordeel is dat tussen verhuurder en huurder inderdaad een ondoorzichtige all-in huurprijs is overeengekomen, spreekt zij als huurprijs uit 55% van de tussen partijen overeengekomen all-in huurprijs (dit na een wetswijziging, voorheen was het 55 % van de geldende maximale huurprijsgrens) en spreekt zij, voor zover nodig, als voorschotbedrag voor de servicekosten uit een bedrag van 25% van de overeengekomen all-in huurprijs (art. 17 Uhw).

Dat is nogal een zware sanctie (voor de wetswijziging dus al helemaal). Een partij die het niet eens is met de uitspraak van de huurcommissie kan wel binnen acht weken een beslissing van de kantonrechter vorderen (artikel 7:262 BW), maar dit leidt zeker niet altijd tot een ander resultaat.

De kantonrechter te Groningen diende in maart dit jaar een dergelijke nadere huurprijsvaststelling van de Huurcommissie te beoordelen (waarop nog de oude regeling van toepassing was, en waarbij de huurprijs dus kort gezegd werd vastgesteld op 55 % van de geldende maximale huurprijsgrens).

De kantonrechter stelt in deze uitspraak vast dat inderdaad sprake is van een all-in huurprijs. De vraag rijst vervolgens of het in deze zaak ook redelijk is dat de huurcommissie in het licht van artikel 7:258 BW de huurprijs heeft vastgesteld op 55% van de maximaal geldende huurprijs.

De kantonrechter overweegt dat alhoewel het terecht en noodzakelijk is dat op het overeenkomen van een all-in huurprijs een sanctie wordt gesteld om de verhuurder te stimuleren tot het afstappen van all-in huurprijzen – bij een all-in huurprijs wordt de huurder immers de mogelijkheid onthouden om de huurprijs en het servicekostenvoorschot te laten toetsen – dient geoordeeld te worden dat de thans geldende sanctie van artikel 7:258 BW, te weten dat de kale huurprijs blijvend op het minimale niveau 55% van de maximaal redelijke huurprijs wordt gesteld, in casu een onevenredig zware bestraffing van de verhuurder oplevert.

De kantonrechter overweegt dat in de voorganger van artikel 7:258 BW, artikel 11a-oud HPW bepaald was dat de huurder, indien een all-in huurprijs was overeengekomen, de huurcommissie met redenen omkleed kon verzoeken uitspraak te doen over de vraag óf een all-in huurprijs was overeengekomen. In de Nota van Wijziging (TK 22902, 1993-1994, nr. 7, p. 6) is over het begrip ‘met redenen omkleed' het volgende gezegd:

“Het verdient uiteraard de voorkeur dat de huurder, alvorens hij zich tot de huurcommissie wendt, eerst tracht de verhuurder ertoe te bewegen alsnog inzicht te verschaffen in zijn betalingsverplichtingen en dus antwoord te geven op de vraag welk deel van de overeengekomen all-in prijs als huurprijs en welk deel als voorschotbedrag voor de servicekosten moet worden aangemerkt. Daarbij kan de huurder aan de verhuurder een termijn stellen, na afloop waarvan hij van de verhuurder het gevraagde inzicht wenst te hebben verkregen.”

Hieruit volgt dat de wetgever de bedoeling heeft gehad de verhuurder een mogelijkheid te bieden om zijn fout te herstellen, voordat de zware sanctie van artikel 11a-oud Hpw zou kunnen worden toegepast. In artikel 7:258 BW zijn weliswaar de woorden ‘met redenen omkleed' niet meer opgenomen, maar uit de wetsgeschiedenis van artikel 7:258 BW valt geenszins op te maken dat voornoemde bedoeling van de wetgever niet (meer) zou gelden voor de opvolger van artikel 7:258 BW. Ook uit de huidige – sinds 1 juli 2014 – geldende tekst van artikel 7:258 BW waarin is bepaald dat de huurder pas naar de huurcommissie kan stappen nadat hij de verhuurder een voorstel tot uitsplitsing van de all-in huurprijs heeft gedaan en de verhuurder met dit voorstel niet instemt, valt op te maken dat het (nog steeds) de bedoeling van de wetgever is dat de verhuurder eerst nog de mogelijkheid wordt geboden om de all-in huurprijs uit te splitsen, voordat de zware sanctie van artikel 7:258 BW aan de orde is.

Gelet op de hiervoor weergeven interpretatie van artikel 7:258 BW en gelet op het feit dat gesteld noch gebleken is dat de huurder, voordat hij een verzoek bij de huurcommissie deed, de verhuurder de mogelijkheid heeft gegeven om zijn fout te herstellen, acht de kantonrechter vaststelling van de huurprijs op 75% van de maximale huurprijs (€ 204,79) in deze zaak redelijk. Dat de exploitatiekosten hierdoor mogelijk hoger zijn dan de inkomsten die de verhuurder met de verhuur genereert, kan volgens de kantonrechter aan het voorgaande niet af doen.

De kantonrechter stelt de huurprijs hier dus hoger vast dan het wettelijke uitgangspunt. Overigens is dan nog steeds sprake van een fikse huurverlaging. Advies aan verhuurders blijft dan ook: reken (in ieder geval bij woonruimte) nooit een all-in huurprijs en specificeer altijd alle kostenposten (kale huur, gas/water/licht, meubilering en eventuele andere diensten). Uit het voorgaande volgt dat dit u anders duur kan komen te staan.

Christopher Seine is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.

Vragen?