icon

Verkrijging door verjaring van onroerende zaken (II)

In mijn blog van 19 april 2016 heb ik reeds uiteengezet wat de vereisten zijn voor verkrijging door verjaring van onroerende zaken. Eén van die vereisten is bezit van het eigendomsrecht van de onroerende zaak. Zoals gezegd wordt bij de beoordeling of er sprake is van bezit een objectieve maatstaf toegepast. Deze objectieve maatstaf houdt in dat uit de uiterlijke – objectief waarneembare – feiten en omstandigheden de wilsuiting kan worden afgeleid om als rechthebbende op te treden.[1]

Een voorbeeld van een bezitsdaad waaruit over het algemeen de pretentie van eigendom blijkt is een omheining van een stuk grond waarmee derden de toegang wordt ontzegd. Echter niet in alle gevallen dat er sprake is van een omheining met uitsluiting van derden zal tevens sprake zijn van een pretentie van eigendom. Dat zal bijvoorbeeld niet het geval zijn wanneer een huurder per ongeluk een hek over de erfgrens plaatst. De huurder zal dan niet de pretentie hebben eigenaar te zijn van het stukje grond, maar eerder in de veronderstelling zijn dat dat stuk grond onderdeel is van het gehuurde. Stel nou dat de huurder het hek niet per ongeluk over de erfgrens plaatst, maar dit expres doet met de innerlijke wil het stuk grond als eigenaar in bezit te nemen, kan de huurder dan zolang hij het naastgelegen perceel huurt op den duur eigenaar worden van dat stukje grond? Het antwoord luidt nee.

Om te kunnen spreken van bezit van een eigendomsrecht is nodig dat het gedrag op grond waarvan de eigendomsverkrijging wordt gepretendeerd ondubbelzinnig wijst op pretentie van eigendom, aldus A������������������������G Rank Berenschot. Bezit is niet ondubbelzinnig indien de machtuitoefening met betrekking tot het goed evenzeer kan duiden op een gebruik als eigenaar als op een gebruik in een andere hoedanigheid, zoals bijvoorbeeld die van gebruiker krachtens een beperkt recht of een persoonlijk recht.[2] Gelet op het vereiste van ondubbelzinnigheid is er in het voorbeeld van de huurder die expres een stuk grond van de buurman omheint, geen sprake van bezit in de zin van art. 3:107 lid 1 BW. Omdat de huurder op het naastgelegen perceel van de buurman een persoonlijk recht heeft zal het voor de buurman immers niet duidelijk zijn met welke pretentie de huurder het stuk grond in gebruik neemt; hij kan dat doen met de pretentie van huurder, maar ook met de pretentie van eigenaar.

Voor het oordeel dat er geen sprake is van ondubbelzinnig bezit is, zoals ook het geval was in de casus van de huurder, nodig dat er concrete – objectieve – aanknopingspunten zijn dat degene die het stuk grond gebruikt dat mogelijk doet ter uitoefening van een ander recht dan het recht van eigendom. In de jurisprudentie werd dit echter regelmatig miskend, doordat bij de beoordeling of het gedrag ondubbelzinnig wijst op een pretentie van eigendom vaak een theoretische/abstracte benadering werd toegepast. Zo oordeelde het hof Den Haag op 16 februari 2010 dat de volgende handelingen: het gebruiken, beplanten, onderhouden en aanleggen van een tuinpad, niet kenmerkend zijn voor het uitoefenen van bezit van een stuk onbebouwde grond, omdat (theoretisch gezien) tevens een huurder van een woning met een tuin dergelijke handelingen mag verrichten. Op 18 september 2015 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat een dergelijke theoretische benadering onjuist is; er dienen objectieve aanwijzingen te zijn om de machtsuitoefening door de persoon die pretendeert rechthebbende te zijn ook daadwerkelijk als die van een beperkt of persoonlijk gerechtigde aan te merken.

[1] A-G Rank-Berenschot, conclusie (onder 2.4.5) voor HR 4 september 2015, ECLI:NL:PHR:2015:505.
[2] A-G Rank-Berenschot, conclusie (onder 12) voor HR 4 september 2015, ECLI:NL:PHR:2015:505.


Anna Zijlstra is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot één van de advocaten binnen het praktijkgebied vastgoed

Verkrijging door verjaring van onroerende zaken (II)