icon

Servicekosten hoger dan vooraf medegedeeld: dwaling bij koop?

Recentelijk stond de rechtbank voor de vraag of er sprake is van dwaling, indien de servicekosten van een koopwoning achteraf hoger blijken te zijn dan vooraf medegedeeld. Een relatief kleine vergissing zou zo grote gevolgen kunnen hebben, aangezien een overeenkomst die onder invloed van dwaling tot stand is gekomen vernietigbaar is.

Feiten
Kopers sluiten in 2014 een koopovereenkomst met betrekking tot twee appartementsrechten, voor een bedrag van € 320.000,-. Vóór het sluiten van de koopovereenkomst, stuurt de verkopende makelaar een e-mail aan de kopers waaruit blijkt dat de servicekosten € 154,48 per maand bedragen.

Nadat de koopovereenkomst is ondertekend, informeert de notaris de kopers erover dat de periodieke bijdrage € 193,79 per maand bedraagt. Kopers laten de notaris weten dat dit een fout moet zijn, nu dit bedrag bijna € 40,00 verschilt ten opzichte van het eerder doorgegeven bedrag. De notaris antwoordt hierop dat zij van de beheerder van de VvE bericht heeft ontvangen dat deze eerder ten onrechte had meegedeeld dat de geraamde servicekosten van € 154,48 voor zowel de woning als de stallingsplaats golden. Deze servicekosten betroffen alleen de woning.

Kopers laten weten niet akkoord te gaan met de hogere servicekosten en maken een procedure aanhangig. In deze procedure vorderen zij een verklaring voor recht dat sprake is van dwaling ex. art. 6:228 lid 1 sub c BW. In plaats van vernietiging van de koopovereenkomst, vorderen zij een bedrag van € 24.151,60, voor opheffing van het door hen geleden nadeel (bestaande uit de hogere servicekosten over een termijn van 30 jaar, vermeerderd met € 10.000,- omdat de appartementsrechten in de toekomst minder zouden opbrengen).

Oordeel rechtbank
De rechtbank oordeelt dat er inderdaad sprake is van dwaling en wijst de gevorderde verklaring voor recht toe. In de hoogte van hun vordering volgt de rechtbank de kopers echter niet.

Allereerst acht de rechtbank de gevorderde €10.000,- voor waardevermindering in de toekomst onvoldoende onderbouwd. Over de overige € 24.151,60 merkt de rechtbank op dat het, mede gelet op de leeftijd van de kopers, niet aannemelijk is dat de kopers nog 30 jaar in het appartement zullen wonen. Ook speelt volgens de rechtbank een rol dat de servicekosten worden betaald op basis van een lang lopende onderhoudsprognose, welke in het voordeel van kopers strekt.

Het gaat er volgens de rechtbank om wat kopers bij een juiste voorstelling van zaken als koopprijs hadden kunnen bedingen. In dit hypothetische geval waarbij als uitgangspunt geldt dat partijen over het bedrag van € 320.000,00 geen overeenstemming hadden bereikt maar hadden door onderhandeld, acht de rechtbank een aanpassing van de koopprijs met € 7.500,00 redelijk. De rechtbank veroordeelt de verkoper dan ook tot betaling van € 7.500,00.

Heeft u naar aanleiding van het bovenstaande vragen? Neem dan gerust contact op met één van onze gespecialiseerde advocaten.


Björn Mulder is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot één van de advocaten binnen het praktijkgebied vastgoed

Servicekosten hoger dan vooraf medegedeeld: dwaling bij koop?