icon

Nieuwe regeling Vormerkung en beslag

Contracten

Eerder schreven wij een blog over de positie van de koper van onroerend goed indien de koopovereenkomst is ingeschreven in het Kadaster (Vormerkung) en nadien beslag wordt gelegd. Door het inschrijven van de koopovereenkomst kan een na de inschrijving gelegd beslag niet worden tegengeworpen aan de koper van onroerend goed (zie artikel 7:3 BW). Om door artikel 7:3 BW beschermd te worden, is vereist dat de onroerende zaak binnen zes maanden na de inschrijving geleverd wordt (zie artikel 7:3 lid 4 BW).

Tot voor kort was het voor schuldeisers van de verkoper van onroerend goed desondanks mogelijk om de levering van een onroerende zaak te frustreren. Schuldeisers konden ondanks de ingeschreven koopovereenkomst derdenbeslag leggen op de koopsom onder de koper van onroerend goed. De koper kon vanwege het beslag niet meer bevrijdend betalen aan de notaris. Omdat de koopprijs niet werd betaald, kwam de levering van de onroerende zaak tot stilstand en ontstond een patstelling.

De wetgever was van mening dat de hierboven besproken praktijk het doel van de Vormerkung doorkruiste. De Minister van Veiligheid en Justitie heeft begin 2015 een wetsvoorstel ingediend tot wijziging van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering teneinde de Vormerkung te verbeteren. Om de koper van onroerend goed te beschermen en recht te doen aan de positie van schuldeisers van de verkoper zijn de artikelen 475h lid 3 en 507b toegevoegd aan het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.

Ingevolge artikel 475h lid 3 Rv geldt voor na 1 januari 2016 gelegde derdenbeslagen dat de koper wiens koop is ingeschreven, bevrijdend kan betalen aan de notaris. Dit artikel komt tegemoet aan de wens om de koper van onroerend goed te beschermen. Het nieuwe artikel 507b Rv beschermt schuldeisers van de verkoper. Uit dit artikel volgt dat een beslag op een onroerende zaak dat is gelegd na de Vormerkung, na de levering van de onroerende zaak rust op het deel van de koopprijs dat de notaris ten behoeve van de verkoper onder zich houdt. Effectief houdt dit artikel in dat de beslaglegger zich kan verhalen op het gedeelte van de koopprijs dat aan de verkoper toekomt (het surplus).

De nieuwe regeling lijkt inderdaad tegemoet te komen aan de koper en schuldeisers van de verkoper. Het risico van het beslag komt te liggen bij de verkoper omdat de levering van de onroerende zaak doorgang kan vinden. Ook is het voor de schuldeiser makkelijker geworden om beslag te leggen. Aangezien kan worden volstaan met beslag op de onroerende zaak, hoeft de schuldeiser geen beslag te leggen onder de notaris. Door het leggen van beslag onder de notaris liep de schuldeiser het risico dat partijen de onroerende zaak zouden leveren via een andere notaris om het beslag te ontwijken. Dit probleem is ondervangen door de nieuwe regeling.

Wilt u meer informatie over het leggen van beslag en/of Vormerkung, dan zijn wij u uiteraard graag van dienst.

Nieuwe regeling Vormerkung en beslag