icon

Onvoorwaardelijke koopoptie of een voorkeursrecht/recht van eerste koop?

Op 30 augustus 2016 heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden een arrest gewezen over de vraag of er sprake is van een koopoptie of een voorkeursrecht in een huurovereenkomst. In de zaak gaat het om huurovereenkomst van een horecagelegenheid in Groningen. De eigenaar heeft de horecagelegenheid verhuurd aan Bobo Horeca Exploitatie B.V. In de huurovereenkomst is opgenomen: ‘Huurder heeft het recht om over 5 jaar na heden het gehuurde te kopen tegen een waarde van 10x de dan geldende huurwaarde op jaarbasis. Indien verhuurder gedurende de looptijd van de huurovereenkomst het registergoed wenst te verkopen, hij verplicht is het gehuurde eerst te koop aan te bieden aan huurder tegen een verkoopprijs van 10x de dan geldende huurwaarde op jaarbasis.’ Bobo Horeca is van mening dat zij op grond van voornoemde bepaling het recht heeft om na vijf jaar het gehuurde te kopen tegen een prijs van 10x de dan geldende huurwaarde op jaarbasis (de koopoptie). Omdat Bobo Horeca het pand na 5 jaar wilde kopen heeft zij de huuroptie ingeroepen. De verhuurder is het hier niet mee eens en is van mening dat uit voornoemde bepaling alleen volgt dat Bobo Horeca pas het recht heeft het pand te kopen indien de verhuurder het pand wil verkopen (voorkeursrecht). Alvorens inhoudelijk op de zaak in te gaan heeft het hof toegelicht wat een koopoptie en een voorkeursrecht inhouden. Koopoptie: een koopoptie betreft een onvoorwaardelijk recht dat, door uitoefening daarvan, een koopovereenkomst tot stand doet komen, onder de in de optie uitgedrukte voorwaarden. In de verlening van een koopoptie ligt dus een bindend aanbod (tot verkoop) besloten. De koopovereenkomst komt door een enkele verklaring van de gerechtigde tot stand. Voorkeursrecht: een voorkeursrecht is een (voorwaardelijk) recht om een object te kopen, voordat het door de eigenaar aan een ander wordt aangeboden; het voorkeursrecht doet slechts een aanbiedingsplicht ontstaan op het moment dat de eigenaar het voornemen heeft tot verkoop van het object over te gaan. Volgens het hof is in het onderhavige geval sprake van zowel een koopoptie als een voorkeursrecht. De eerste zin van voornoemde bepaling bevat een onvoorwaardelijke koopoptie na verloop van vijf jaar. De tweede zin ziet op de eerste vijf jaar van de huurovereenkomst en betreft een voorkeursrecht of recht van eerste koop voor Bobo Horeca in het geval de verhuurder in de eerste vijf jaar van de huurovereenkomst tot verkoop wilt overgaan. Het oordeel van de verhuurder, dat er alleen sprake is van een voorkeursrecht, is volgens het hof niet juist omdat in dat geval niet goed valt te begrijpen waarom partijen voor de situatie na vijf jaar een andere formulering hebben gehanteerd dan voor de voorafgaande periode. Wat betreft het standpunt van de verhuurder, dat er geen onvoorwaardelijke koopoptie kan zijn overeengekomen omdat de koopprijs onvoldoende bepaalbaar is (in de huurovereenkomst is namelijk opgenomen: “de dan geldende huurwaarde op jaarbasis”), het volgende. Volgens het hof is voor het bestaan van een onvoorwaardelijke koopoptie niet vereist dat van te voren reeds vaststaat tegen welke prijs verkocht zal worden, enkel dat die prijs bepaalbaar is. De bepaling dat Bobo horeca het recht heeft het pand te kopen tegen een waarde van tien keer de dan geldende huurwaarde is naar het oordeel van het hof voldoende bepaald. Kortom, het pand dient te worden geleverd aan Bobo Horeca.


Bob van de Boom is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot één van de advocaten binnen het praktijkgebied vastgoed

Onvoorwaardelijke koopoptie of een voorkeursrecht/recht van eerste koop?