icon

Onrechtmatige concurrentie door verhuurder; gebrek aan het gehuurde?

Eerder schreven wij al dat ingeval sprake is van een gebrek aan het gehuurde, de verhuurder bepaalde verplichtingen heeft om dit gebrek op te heffen c.q. te compenseren.

Recent diende de kantonrechter te Amsterdam te beoordelen of het feit dat de verhuurder (onrechtmatig) concurreert met het bedrijf wat de huurder in het gehuurde exploiteert, een gebrek aan het gehuurde oplevert.

Het draait in deze zaak om de (in Amsterdam bekende) huurder fotostudio “Studio Heno” gevestigd in de lange passage van het Stadhuis/Muziektheater-complex (de Stopera). De verhuurder is de gemeente. Op een zeker moment ontdekt Studio Heno dat de gemeente voornemens is om in alle stadsdeelkantoren, waaronder de Stopera, pasfotoautomaten te plaatsen. Studio Heno meent kort gezegd dat de gemeente in haar hoedanigheid van verhuurder haar onrechtmatig beconcurreert, en dat dit een gebrek aan het gehuurde oplevert.

De gemeente voert in de eerste plaats aan dat – destijds – geen exclusiviteit met Studio Heno is overeengekomen, nu dat niet in de huurovereenkomst is opgenomen hetgeen anders wel was geschied. Studio Heno heeft echter volgens de kantonrechter op zich voldoende aannemelijk gemaakt dat bij het aangaan van de huurovereenkomst exclusiviteit is toegezegd. Er zijn verklaring daaromtrent in het geding gebracht. Daarnaast is het ook een logisch gevolg van de situatie destijds, waarbij de gemeente Studio Heno heeft verzocht als huurder de fotokiosk te plaatsen en Studio Heno heeft stringente voorwaarden gekregen om haar onderneming op te zetten, aldus de kantonrechter.

De kantonrechter vervolgt echter dat ook indien deze toezegging niet zo zou zijn gedaan richting Studio Heno, het feit dat de gemeente een pasfotoautomaat in de afdeling Burgerzaken van het stadsdeelkantoor exploiteert kwalificeert als een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW. Met de gemeente wordt geoordeeld dat van een huurder verwacht kan worden rekening te houden met een enige concurrentie. Echter de gebrekbepaling van artikel 7:204 BW gaat uit van de redelijke verwachting die de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht hebben. Nu Studio Heno door de gemeente is verzocht in het gehuurde een fotokiosk te komen exploiteren, waarbij Studio Heno zich bij haar exploitatie volledig diende te richten op de wensen van de gemeente met diens openingstijden en daardoor beperkt werd in haar dienstverlening, hoefde Studio Heno niet te verwachten dat de gemeente haar concurrentie zou aandoen door in het stadsdeelkantoor zelf ook een pasfotoautomaat te plaatsen; hetgeen nu net de core business is van Studio Heno. Door dat te doen schiet de gemeente volgens de kantonrechter als verhuurder te kort in zijn verplichting om de huurder een ongestoord genot, dat deze heeft mogen verwachten, te verschaffen.

Maar ook in het geval geoordeeld zou worden dat het plaatsen van de pasfoto-automaat geen gebrek is als bedoeld in artikel 7:204 BW, dan nog is de kantonrechter van oordeel dat het een verplichting van de verhuurder van de bedrijfsruimte is, om zijn huurder niet vanuit hetzelfde gebouw concurrentie aan te doen op een wijze zoals in onderhavig geval geschiedt. Dit volgt uit de algemene regels van redelijkheid en billijkheid c.q. van goed verhuurderschap, aldus de kantonrechter. Daarbij acht de kantonrechter het aannemelijk dat de klanten van de pasfotoautomaat bij de afdeling Burgerzaken in het stadsdeelkantoor zich tot Studio Heno zouden hebben gewend, als de automaat niet aanwezig zou zijn geweest. Studio Heno lijdt derhalve schade als gevolg van het handelen van de gemeente, aldus nog steeds de kantonrechter.

Een en ander brengt dan ook mee dat Studio Heno wordt gelijkgesteld door de kantonrechter, en dat de gemeente de pasfotoautomaat dient te verwijderen.


Christopher Seine is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.

Heeft u vragen?

This field is for validation purposes and should be left unchanged.
Onrechtmatige concurrentie door verhuurder; gebrek aan het gehuurde?