icon

Nederland vakantieland: Rotterdam

Je gehele huis verhuren aan toeristen. Het is een praktijk die zich snel verspreidt. Vakantieverhuur heeft ook veel positieve aspecten. Zo ervaar je als toerist op een andere manier de stad die je bezoekt en als verhuurder verdien je er een leuk zakcentje mee. Keerzijde is dat de sociale cohesie in een wijk verdwijnt omdat niemand meer naar de plaatselijke bakker gaat, en dat luidruchtig feestende logées voor heel wat overlast kunnen zorgen. Om te zorgen voor een goed evenwicht tussen de voor- en nadelen is vakantieverhuur in Nederland gereguleerd. Overtreding van deze regels wordt in sommige gemeenten streng beboet. Wie zijn of haar woning aan toeristen wil verhuren doet er dan ook verstandig aan om van tevoren goed de regels door te nemen. De regels met betrekking tot vakantieverhuur worden zowel op nationaal niveau als op regionaal en lokaal niveau vastgesteld. In deze blog gaan we in op de regels voor de gemeente Rotterdam.

Regels binnen de gemeente Rotterdam

Naast de (bestuursrechtelijke) regels die de gemeente Rotterdam stelt aan vakantieverhuur, kan het ook zijn dat er privaatrechtelijke belemmeringen bestaan om je woning te verhuren. Splitsingsakten van VvE’s en/of huurovereenkomsten verbieden appartementseigenaren respectievelijk huurders namelijk regelmatig om hun woning te verhuren. Ook voor degene die een sociale woonruimte huurt is het vaak niet toegestaan zijn of haar huis te verhuren aan toeristen. Indien verhuur op privaatrechtelijke basis toegestaan is, zijn er vervolgens de bestuursrechtelijke regels over de vakantieverhuur zelf waar je rekening mee moet houden. De belangrijkste uitgangspunten zijn dat de verhuur (brand)veilig moet zijn, dat er toeristenbelasting moet worden afgedragen en dat de woning bewoond moet worden.

Brandveilig gebruik

Op grond van artikel 1.18 Bouwbesluit 2012 dient er bij verhuur aan meer dan vier personen een melding ‘brandveilig gebruik’ te worden gedaan. Een dergelijke gebruiksmelding kan worden gedaan bij het Omgevingsloket Online. Indien er aan meer dan tien personen tegelijk wordt verhuurd dan is er in plaats van een gebruiksmelding een omgevingsvergunning ‘brandveilig gebruik’ vereist (artikel 2.2 Besluit omgevingsrecht).

Toeristenbelasting

De af te dragen toeristenbelasting (logiesbelasting) bedraagt in Rotterdam 4,5% van de overnachtingsvergoeding exclusief btw en ontbijt. Deze belasting dient zelf aan de gemeente te worden afgedragen wat kan via dit formulier. Ook indien er via Airbnb wordt verhuurd. In tegenstelling tot de gemeente Amsterdam, heeft de gemeente Rotterdam namelijk geen afspraken met Airbnb gemaakt over het innen van toeristenbelasting. Voordat je begint met de vakantieverhuur moet je je eerst melden bij de gemeente. Naast toeristenbelasting moet u uiteraard ook nog inkomstenbelasting betalen over uw inkomsten uit vakantieverhuur.

De woning moet bewoond worden

Belangrijkste maar ook meest lastige criterium van de lokale regelgeving is dat een woning alleen voor kortere periodes aan derden mag worden verhuurd, indien de woning door de verhuurder wordt bewoond. Dit is ook meteen het verschil tussen vakantieverhuur en een hotel waarin geen bewoners verblijven. Als er geen sprake meer is van bewoning kan dit in strijd zijn met zowel de bestemming 'wonen' in het bestemmingsplan als de Huisvestingswet 2014.

Het bestemmingsplan regelt welke activiteiten waar uitgevoerd mogen worden om zo te zorgen voor een goede ruimtelijke ordening. Waar wonen op grond van het bestemmingsplan is toegestaan, zal het gebruik als hotel veelal niet zijn toegestaan. Handelen in strijd met het bestemmingsplan is strafbaar en kan gesanctioneerd worden met een boete van ten hoogste € 20.500,-. Hierop wordt echter meestal niet gehandhaafd, omdat deze grondslag lastig te bewijzen is.

Daarnaast geldt dat het gebruik van bepaalde woningen voor andere doeleinden dan wonen verboden is op grond van de Huisvestingswet 2014. Deze wet biedt gemeenten in Nederland instrumenten om te sturen in de verdeling van woonruimte en de samenstelling van de woonruimtevoorraad (de hoeveelheid beschikbare woningen). Dit voor het bestrijden van ongewenste effecten van schaarste op de beschikbaarheid van (goedkope) woonruimtes. Eén van de instrumenten is dat de gemeenten bij regionale verordening kan bepalen welke woningen behoren tot de woonruimtevoorraad. Alleen die aangewezen woningen mogen niet voor andere doeleinden dan bewoning worden gebruikt.

De gemeente Rotterdam heeft in de Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad alle woningen binnen haar gemeentegrenzen aangewezen tot de woningvoorraad. Wordt een woning in Rotterdam toch voor andere doeleinden dan bewoning gebruikt, dan is er sprake van woningonttrekking. De gemeenten bepalen zelf of zij woningonttrekking sanctioneren, en zo ja hoe hoog deze boete is. In de gemeente Rotterdam varieert de boete voor een eerste overtreding op dit moment tussen de €2.000,- voor niet-bedrijfsmatig en de €4.000,- voor bedrijfsmatig handelen. Wanneer er sprake is van bedrijfsmatig handelen is nog niet uitgemaakt. Indicatoren voor bedrijfsmatig handelen zijn dat er een oogmerk is van het genereren van (hoofd)inkomen met de verhuur en dat de verhuurder de beschikbaarheid van de woning laat afhangen van de vraag van de markt in plaats van zijn eigen afwezigheid. Overigens zijn er tot nu toe geen zaken bekend waarin in Rotterdam een boete voor woningonttrekking vanwege vakantieverhuur is opgelegd.

Om een boete te voorkomen is het belangrijk om te weten wanneer er nog sprake is van ‘bewoning’. Van bewoning is er strikt genomen (tijdelijk) zelfs al geen sprake meer bij vakantieverhuur van de woningen voor één nacht. Bij de vraag of er in zijn algemeenheid nog sprake is van bewoning is het antwoord ruimer. Er is pas geen sprake meer van bewoning als de vakantieverhuur de overhand neemt. De gemeente Rotterdam legt de grens momenteel – net als in Amsterdam – op 60 dagen. Het aantal dagen dat er wordt verhuurd is overigens niet altijd bepalend voor de vraag of er sprake is van woningonttrekking. Als er bijvoorbeeld geen bewoner is ingeschreven op het adres dan wordt ervan uitgegaan dat de woning niet wordt bewoond en is vakantieverhuur niet toegestaan. Ook als een woning er niet bewoond uitziet, zal een toezichthouder ervan uitgaan dat de woning niet wordt bewoond en zal u moeten bewijzen dat er wel degelijk sprake is van bewoning.

Wilt u meer informatie over de regels van vakantieverhuur in Rotterdam of dreigt u een boete te krijgen? Neemt u dan vooral contact met ons op.


Marjet van Bezooijen en Anna Zijlstra zijn niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot één van de advocaten binnen het praktijkgebied vastgoed

Nederland vakantieland: Rotterdam