icon

Kantonrechter acht maandelijkse Energieprestatievergoeding en huurprijsverhoging onredelijk

De mogelijkheid om een woningcomplex tot zogenaamde Nul-op-de-Meter- woningen (NOM-woningen) te renoveren, blijkt na een vonnis van Rechtbank Amsterdam (helaas) geen vanzelfsprekendheid.

De gedachte achter NOM-woningen is dat de woning gemiddeld net zoveel energie produceert als in de woning aan energie wordt verbruikt. Om dit te bereiken wordt de woning geïsoleerd, worden zonnepanelen aangebracht en in plaats van verwarming op gas wordt een individuele warmte-unit (warmtepomp) die werkt op elektriciteit geplaatst. Kortom, het doel van NOM-woningen is om de huurder (nagenoeg) volledig in zijn eigen energievraag te laten voorzien.

Renovatievoorstel
In de onderhavige zaak heeft ‘Woningstichting Eigen Haard’ op 23 november 2016 aan huurders in haar woningcomplex een renovatievoorstel in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW gedaan. Eigen Haard wenst met voortzetting van de huurovereenkomsten over te gaan tot renovatie. Een belangrijk onderdeel van het voorstel van Eigen Haard is het renoveren van de appartementen tot NOM-woningen. Bij dit voorstel hoort een door de huurders te betalen maandelijkse Energieprestatievergoeding (EPV), naast de huurprijs en de bijkomende kosten als bedoeld in art. 7:237 lid 3 BW (servicekosten). De EPV zou in de plaats moeten komen van de huidige kosten voor gas en elektriciteit. Ook zou als gevolg van de renovatie (woningverbetering) de huurprijs met € 45,00 per maand worden verhoogd.

De huurders hebben om verschillende redenen bezwaar tegen het renovatievoorstel van Eigen Haard en derhalve het voorstel niet geaccepteerd, waarna Eigen Haard de redelijkheid van het voorstel ter toetsing aan de rechter heeft voorgelegd. In de procedure staat dan ook de vraag centraal of het renovatievoorstel van Eigen Haard redelijk is in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW en rekening houdt met zowel de belangen van de verhuurder als de huurder. In het bijzonder staat de vraag centraal of de voorgenomen EPV en de huurprijsverhoging vanwege woningverbetering redelijk zijn.

Met betrekking tot de voorgenomen EPV dient de vraag te worden beantwoord of redelijkerwijs te verwachten is dat enerzijds de aan te brengen voorzieningen een zodanig isolerende werking zullen hebben dat de warmtevraag binnen de voor de EPV genoemde normen valt en anderzijds dat – in het verlengde daarvan – sprake is van gelijkblijvende woonlasten van de huurders. De rechtbank meent dat Eigen Haard deze vraag onvoldoende heeft kunnen beantwoorden. Hoewel de kantonrechter een bepaalde mate van onzekerheid over resultaten van de energiebesparingsmaatregelen onvermijdelijk acht, kleven er in casu te veel onzekerheden aan het renovatievoorstel: de voorgenomen EPV is dus niet redelijk.

Ten aanzien van de voorgestelde huurverhoging van €45,00 wordt vastgesteld dat de renovatiekosten die aan het voorstel ten grondslag liggen voor het overgrote deel kosten zijn die betrekking hebben op het aanbrengen van de NOM-installatie, terwijl de NOM-installatie uit de EPV-vergoeding zou moeten worden betaald. De voorgenomen huurprijsverhoging wordt dan ook onredelijk geacht (naast de EPV-vergoeding).

Concluderend, het renovatievoorstel wordt door de rechtbank onredelijk geacht: de vordering van Eigen Haard wordt afgewezen.

Gevolgen?
De afwijzing van de vorderingen van Eigen Haard en derhalve de onredelijkheid van de EPV-vergoeding en huurprijsverhoging heeft logischerwijs tot gevolg dat deze NOM-woningen (nog) niet kunnen worden verwezenlijkt; een gemiste kans in het kader van de duurzaamheidsopgave.

Om NOM-woningen wél verwezenlijkt te krijgen doet men er goed aan om een renovatievoorstel deugdelijk te onderbouwen, inhoudende dat de resultaten in bepaalde mate ‘zeker’ moeten zijn en huurders de garantie moeten hebben dat de overgang naar de NOM-woningen niet tot hogere woonlasten zal leiden.

Deze blog is mede tot stand gekomen door bijdragen van Mehraban Mameli, voorheen verbonden aan Wieringa Advocaten als student stagiair.


Dominique de Haas is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot één van de advocaten binnen het praktijkgebied huurrecht

Kantonrechter acht maandelijkse Energieprestatievergoeding en huurprijsverhoging onredelijk