icon

Let op: Label-C verplichting voor kantoren bijna in werking

Al in 2018 blogden wij dat kantoren per 1 januari 2023 een energielabel C of beter moeten hebben (artikel 5.11 Bouwbesluit 2012). Die datum komt steeds dichterbij en onlangs kopte de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland dat de helft van de kantoren nog niet klaar is voor de aanstaande verplichting. Na 1 januari 2023 kunnen gemeenten deze verplichting handhaven. Tot op dit moment is er echter geen duidelijkheid over op welke partij het bevoegd gezag zich bij de handhaving zal richten: de huurder of de verhuurder of beiden. Een goede aanleiding om het kader nogmaals op een rij te zetten.

Handhaving op de label-C verplichting

Artikel 5:1 lid 2 van de Algemene wet bestuursrecht (ABW) bepaalt dat het bevoegd gezag kan handhaven bij een ‘overtreding’ door een ‘overtreder’.

De overtreding zou in dit geval zijn het in gebruik nemen van een kantoorpand zonder energielabel C of beter. De vervolgvraag is wie moet worden aangemerkt als ‘overtreder’ conform artikel 5:1 lid 2 Awb. Volgens dit artikel kan alleen degene die een strafbaar feit heeft begaan of mede heeft gepleegd, als overtreder worden aangemerkt. Nadat is vastgesteld wie de overtreder is, rijst de vraag of de overtreder het in zijn macht heeft om de overtreding te beëindigen, want alleen dan kan de gemeente een dwangsom of bestuurlijke handhaving opleggen (ECLI:NL:RVS:2018 :2804 , ECLI:NL:RVS:2004:AQ1326).

Naar onze mening zal het bevoegd gezag in het algemeen zowel de huurder als de verhuurder aan kunnen schrijven. Ten aanzien van de huurder omdat de verplichting een gebruiksverbod met zich meebrengt. Een huurder mag een gebouw na 1 januari 2023 niet gebruiken als het niet over het vereiste Energielabel beschikt. Daarnaast zullen er vrijwel altijd energiebesparende maatregelen zijn die ook de huurder kan nemen, zoals het gebruik van led-verlichting. Maar de verhuurder gebruikt het gebouw door deze te verhuren en kan in onze ogen derhalve ook worden aangeschreven. Ook zal het vaker op de weg liggen van de verhuurder om de bouwkundige energiebesparende maatregelen te treffen, zoals gevelisolatie.

Medewerking van de huurder t.a.v. energiebesparende maatregelen

Voldoet de verhuurder niet aan de label C-verplichting, dan mag het kantoorpand per 1 januari 2023 niet meer in gebruik worden genomen. Dit zou als een gebrek in de huurovereenkomst (art. 7:204 BW) kunnen worden gekwalificeerd (hier is uiteraard nog geen jurisprudentie over). Hetgeen kan betekenen dat de verhuurder verplicht is het gebrek te verhelpen (art. 7:206 BW), de huur te verlagen (art. 7:207 BW) en de door de huurder geleden schade te vergoeden (art. 7:208 BW).

De ‘Label C-verplichting’ vereist de medewerking van de huurder. Allereerst omdat het voor sommige maatregelen, zoals het vervangen van de verlichting, aan de huurder is om dit uit te voeren. Als er bouwkundige maatregelen moeten worden genomen, is ook de medewerking van huurders vereist. Op grond van artikel 7:220 lid 1 BW dient huurder de verhuurder in de gelegenheid te stellen dringende werkzaamheden aan het gehuurde uit te voeren. Dit zijn activiteiten die niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld. Een andere mogelijkheid om een ​​huurder te dwingen mee te werken aan de werkzaamheden is renovatie op grond van artikel 7:220 lid 2 BW. Om deze laatste grond te laten slagen, moet de verhuurder een redelijk voorstel doen. Het is dus gunstiger voor de verhuurder om de werkzaamheden onder lid 1 te laten vallen. Dan hoeft de verhuurder geen redelijk voorstel te doen, de huurder is in ieder geval verplicht om mee te werken.

Het is verdedigbaar dat de werkzaamheden worden aangemerkt als dringende werkzaamheden, omdat het kantoor anders niet meer volgens de wet kan worden gebruikt en zowel huurder als verhuurder het risico op handhaving lopen.

Conclusie

De label-C verplichting voor kantoren komt steeds dichterbij, naar verwachting zullen veel kantoren nog niet op 1 januari 2023 aan de verplichtingen voldoen. Hetgeen betekent dat de bevoegde gezagen zullen moeten handhaven. Het juridische kader is hierboven beschreven, maar de praktijk zal uitwijzen hoe de handhaving zal worden uitgevoerd. Los van de (bestuursrechtelijke) handhaving, zullen wellicht ook civiele kwesties opspelen in de verhouding tussen de huurder en verhuurder.

Heeft u vragen over het bovenstaande, dan kunt u vrijblijvend contact opnemen met één van onze advocaten.


Marcel Beekman is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot één van de advocaten binnen het praktijkgebied omgevingsrecht

Let op: Label-C verplichting voor kantoren bijna in werking