icon

Follow-up Didam-arrest: zittende huurders enige serieuze gegadigden?

In een eerdere blog brachten wij u op de hoogte van toch wel het meest spraakmakende arrest van 2021, het zogenoemde Didam-arrest (ECLI:NL:HR:2021:1778). Naar aanleiding van dit arrest moeten overheidslichamen het gelijkheidsbeginsel toepassen bij de verkoop van aan haar toebehorende (on)roerende zaken. Dat betekent, kort gezegd, dat overheidslichamen ruimte moet bieden om mee te dingen naar (on)roerende zaken indien er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. Omdat de Hoge Raad in het arrest behoorlijk wat open eindjes heeft gelaten, wordt er toe nu toe met name in de lagere rechtspraak geworsteld met vragen zoals ‘hoe om te gaan met historische rechten?’ en ‘wat zijn mogelijke uitzonderingen op de verplichting om mededingingsruimte te bieden?’. In een uitspraak van de voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Holland komen deze twee vragen samen. Deze uitspraak laat namelijk zien dat bestaande contractuele verhoudingen een uitzondering kunnen vormen op de transparantieverplichting.

Verlenging huurovereenkomsten

De voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Holland (ECLI:NL:RBHO:2022:7046) kreeg te oordelen over de verlenging van huurovereenkomsten voor kavels op het stand van Wijk aan Zee waarop strandpaviljoens worden uitgebaat. Deze verlenging kreeg in juni 2019 vorm in een addendum dat de gemeente met de individuele exploitanten van strandpaviljoens sloot. De gemeente wees daarbij de bezwaren van een derde partij met interesse voor de exploitatie van een deel van het strand van de hand. Een paar maanden later wees de Hoge Raad het Didam-arrest, waarop de gemeente en de derde gegadigde met elkaar in discussie gingen over de gevolgen daarvan. Uiteindelijk kwam het op een verzoek om een voorlopige voorziening, waarin deze derde gegadigde met een beroep op het Didam-arrest onder meer iste dat de uitvoering van de gesloten huurovereenkomsten wordt gestaakt en dat een selectieprocedure wordt uitgeschreven.

Historische investingen redelijk criterium voor voorrangspositie

De voorzieningenrechter overweegt dat het aannemelijk is dat de gemeente mocht oordelen dat de zittende huurders de enige serieuze gegadigden waren. In dit kader vormen alleen al de door de zittende huurders onbetwist gedane investeringen in het strand een objectief, toetsbaar en redelijk criterium op grond van de gemeente de zittende huurders een voorrangspositie heeft kunnen geven. Dat voor de overdracht van die investeringen mogelijk oplossingen zijn te verzinnen, doet hier niet aan af. Volgens de voorzieningenrechter geldt dit te meer indien ook nog eens zou moeten worden geoordeeld dat de zittende huurders huurbescherming toekomt op grond van artikel 7:290 e.v. BW, hetgeen in onderhavige kort geding procedure bij gebreke van een afgerond debat daarover niet kan worden vastgesteld.

Voornemen tot verlenging niet gepubliceerd

De voorzieningenrechter verwijt het de gemeente niet dat het voornemen tot het verlengen van de huurovereenkomsten is gepubliceerd, omdat het Didam-arrest op het moment van het verlengen van de huurovereenkomsten nog niet was gewezen.

Heeft u vragen over bovenstaand artikel of wenst u uw situatie aan ons voor te leggen? Bel vrijblijvend 020 6246811 of mail naar tellegen@wieringa.nl.

Vragen?

This field is for validation purposes and should be left unchanged.
Follow-up Didam-arrest: zittende huurders enige serieuze gegadigden?