icon

Bepalen WOZ-waarde bij het woningwaarderingsstelsel

Op 22 april 2022 heeft de Hoge Raad antwoord gegeven op prejudiciële vragen met betrekking de toepassing van het woningwaarderingsstelsel (bijlage I bij het Bhw) in gevallen waarin de WOZ-waarde van het gehuurde niet bekend is of geen goed beeld geeft van de waarde van het gehuurde (ECLI:NL:HR:2022:633).

Het woningwaarderingsstelsel

Het woningwaarderingsstelsel wordt gebruikt bij de boordeling van de redelijkheid van de huurprijs van een zelfstandige woning. Eén van de onderdelen van dit woningwaarderingsstelsel is de WOZ-waarde van het gehuurde. Dat wil zeggen, de waarde van de onroerende zaak als bedoeld in de Wet waardering onroerende zaken. Het doel hiervan is een koppeling aan te brengen tussen de huurprijs en de kwaliteit en marktwaarde van de huurwoning. Kort gezegd geldt, hoe hoger de WOZ-waarde, hoe meer punten en hoe hoger de huurprijs is die als redelijk wordt geacht. Verhuurders hebben er in dit verband dus belang bij dat de WOZ-waarde hoog is.

Wat als er geen WOZ-waarde voor handen is?

Het kan zijn dat er geen WOZ-waarde voor handen was op het moment van aanvang van de huurovereenkomst. Bijvoorbeeld omdat er sprake is van nieuwbouw of verbouwing en de eigenaar niet tijdig om een WOZ-beschikking heeft verzocht, als sprake is van een splitsing waarvoor geen vergunning is verleend, of is gebouwd zonder (de vereiste) omgevingsvergunning. Tot deze uitspraak van de Hoge Raad werd in dergelijke gevallen uitgegaan van de minimum WOZ-waarde van € 41.816 [Red: per 1 juli 2022 € 61.198] (onderdeel 9 van bijlage I, onder A, bij het Bhw). Zeker indien woningen net gerenoveerd waren, kan deze minimum WOZ-waarde behoorlijk verschillen van de daadwerkelijke WOZ-waarde. Dit was nadelig voor verhuurders, omdat daardoor een lagere huurprijs als redelijk werd geacht.

Uitspraak Hoge Raad

De Hoge Raad komt verhuurders in dergelijke gevallen tegemoet. De Hoge Raad oordeelt namelijk dat de minimum WOZ-waarde in beginsel niet geschikt is als onderdeel van de maatstaf ter beoordeling van de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. Daarom vindt de Hoge Raad dat indien de geen WOZ-waarde voor handen is, op andere wijze de relevante waarde van de verhuurde woning moet worden bepaald.

Deze relevante waarde van het gehuurde moet dan op objectieve en transparante wijze worden vastgesteld. Daarvoor bestaan volgens de Hoge Raad verschillende mogelijkheden. In sommige gevallen kan aansluiting worden gezocht bij de WOZ-waarde van soortgelijke woningen. De huurcommissie of de kantonrechter kan de beslissing ook aanhouden in afwachting van een WOZ-beschikking met betrekking tot het gehuurde en de daarin bepaalde WOZ-waarde vervolgens zo nodig corrigeren voor de waardeontwikkeling tussen de waardepeildatum die bij toetsing van de huurprijs in acht genomen moet worden en de waardepeildatum van de latere WOZ-beschikking. Indien aanhouding dreigt te leiden tot onredelijke vertraging van de procedure, kan de kantonrechter, desverzocht, een voorlopige voorziening treffen ten aanzien van de huurprijs. Huurder of verhuurder kunnen ook een WOZ-taxatie door een deskundige aan de huurcommissie overleggen en de kantonrechter kan een deskundigenonderzoek gelasten naar de WOZ-waarde op de peildatum.

Wel voegt de Hoge Raad hieraan toe dat er geen afbreuk mag worden gedaan aan de huurprijsbescherming waarop de huurder aanspraak heeft. Bij het bepalen van de relevante waarde van de woning en met betrekking tot de kosten daarvan, moet daarom worden voorkomen dat de huurder nadeel ondervindt van het ontbreken van de WOZ-waarde.

Conclusie

Voor deze uitspraak van de Hoge Raad trok de verhuurder aan het kortste eind indien er geen WOZ-waarde voor handen was en de huurder de huurprijs liet toetsen bij de huurcommissie. Deze uitspraak biedt de verhuurder nu mogelijkheden indien die WOZ-waarde niet voor handen was bij aanvang van de huurovereenkomst. Indien verhuurders zekerheid willen, is het aan te raden het zekere voor het onzekere te nemen en pas een woning te verhuren op het moment dat er een WOZ-waarde is bepaald.

Heeft u vragen?

This field is for validation purposes and should be left unchanged.
Bepalen WOZ-waarde bij het woningwaarderingsstelsel