De inwerkingtreding van de Omgevingswet wederom uitgesteld?

Eerder schreven wij dat de inwerkingtreding van de Omgevingswet opnieuw werd uitgesteld tot 1 juli 2023. Het idee was dat de resultaten van de testen en het vervolgproces in de loop van de afgelopen en komende maanden zou worden besproken in beide Kamers en met andere betrokkenen. Op 20 december 2022 vond een vergadering plaats van de Eerste Kamer commissies IWO en EZK/LNV. In deze vergadering is beslist dat er – in tegenstelling tot de wens van minister De Jonge – nog geen datum voor plenaire behandeling voor het niet voor te hangen ontwerp-KB zal worden bepaald. Daarmee lijkt de inwerkingtreding op 1 juli 2023 wederom op losse schroeven te staan.

Vergadering Eerste Kamer commissies

Naar aanleiding van de vergadering zijn korte aantekeningen gemaakt. Daaruit volgt dat de commissies besluiten het Adviescollege ICT-toetsing te vragen of het bereid is een nieuw advies te geven op een gelijksoortige vraagstelling over de werking van het Digitale Stelsel Omgevingswet (DSO) als eerder gebruikt. Zoals wij eerder al aangaven is de DSO een heikel punt en de belemmering voor inwerkingtreding. Uit deze wens voor een nieuw advies zou afgeleid kunnen worden dat de Eerste Kamer zich nog steeds zorgen maakt over de DSO.

Verder stellen de commissies vast op dit moment geen behoefte te hebben aan een deskundigenbijeenkomst. Zij besluiten in plaats daarvan op 17 januari 2023 te inventariseren welke partijen benaderd zullen worden voor een position paper met hun standpunt inzake de inwerkingtreding van de Omgevingswet.

En tot slot, zoals aangegeven, besluiten de commissies thans niet over te gaan tot het (onder voorbehoud) voorstellen van een datum voor de plenaire behandeling van het nieuw voor te hangen ontwerp-KB tot inwerkingtreding van de Omgevingswet. Dit onderwerp zal worden geagendeerd op 17 januari 2023.

Vervolg

Gelet op de terughoudendheid van de Eerste Kamer commissies lijkt het erg waarschijnlijk dat de datum van 1 juli 2023 niet gehaald gaat worden. Als eis is namelijk eerder een minimale voorbereidingstijd van zes maanden genoemd, wat dus niet gehaald zal worden bij inwerkingtreding op 1 juli 2023. Wellicht weten we op 17 januari 2023 meer; we houden u uiteraard op de hoogte van de ontwikkelingen.

Beknelde certificaathouders Triodos Bank stappen naar Ondernemingskamer

De Stichting Certificaathouders Triodos Bank (de “Stichting“) verzocht eerder dit jaar de Ondernemingskamer van het Gerechtshof Amsterdam een onderzoek te gelasten naar het beleid en de gang van zaken bij Triodos Bank N.V. (“Triodos“). De Stichting verwijt Triodos – kort gezegd – onvoldoende oog te hebben voor de belangen van zijn kleine certificaathouders.

Omdat Triodos de problemen te lang op zijn beloop zou hebben gelaten, heeft de Stichting de stap naar de Ondernemingskamer gezet. Op 22 december 2022 heeft de Ondernemingskamer het verzoek behandeld. In deze bijdrage werpen wij een blik op de zaak.

Achtergrond

Triodos is een bank met een afwijkend profiel. Zij heeft winst minder hoog in het vaandel staan. Mede om die reden koos Triodos niet voor een (beurs)notering. Triodos heeft voor haar investeerders een systeem van in- en verkoop van certificaten bedacht. Wil een certificaathouder van zijn certificaten af, dan koopt Triodos de certificaten. De prijs van het certificaat komt daarbij niet tot stand door de markt (op basis van vraag en aanbod) maar op basis van “net asset value”.

Corona-crisis en gevolgen

Dit is recentelijk gewijzigd. Triodos heeft op 18 maart 2020, vanwege de (mogelijke) gevolgen van de COVID-19-crisis, de handel in de certificaten opgeschort en aangekondigd geen dividend uit te keren. Op 5 januari 2021 schortte Triodos de handel in de certificaten voor een tweede maal – naar nu is gebleken: definitief – op. Certificaathouders konden hun certificaten niet liquide maken en kwamen daardoor in de knel. Triodos meende dat er een disbalans was ontstaan tussen het aanbod van certificaten (huidige investeerders) en afnemers (nieuwe investeerders). Het door Triodos als bank aan te houden eigen vermogen zou hierdoor eveneens te erg slinken.

Als oplossing hiervoor overwoog Triodos de certificaten te noteren aan een beurs. De gehanteerde prijsvaststellingsmethode zou daarbij losgelaten worden. Dit zou resulteren in een forse waardevermindering van de certificaten. Naast de bovenstaande ingrijpende besluiten bleek de informatievoorziening over de voorgenomen stappen door Triodos aan certificaathouders uiterst gering.

Redenen om te twijfelen aan juistheid van beleid en de gang van zaken

Het voorgaande maakt dat de Stichting van mening is dat er goede redenen zijn om te twijfelen aan de juistheid van het beleid en de gang van zaken bij Triodos. De Stichting meent dat:

  1. er onduidelijkheid bestaat over de oorzaken van de stagnatie van het interne verkoopsysteem;
  2. het risicomanagement van het bestuur van Triodos onvoldoende is, juist nu zij een atypisch handelssysteem voor haar certificaten hanteert;
  3. er een onjuiste afweging van belangen heeft plaats gevonden;
  4. het bestuur falend beleid heeft gevoerd aangaande het restrictieve opkoopprogramma;
  5. er sprake is van ernstig verstoorde verhoudingen en risico’s van zorgplichtclaims; en
  6. er sprake is van tekortschietende governance.

Gelet op deze bezwaren tegen het beleid van Triodos heeft de Stichting de stap naar de Ondernemingskamer gezet.

Procedure

De enquêteprocedure bij de Ondernemingskamer draait om het onderzoek (de enquête) naar het gevoerde beleid en de gang van zaken bij een vennootschap. Als uit het onderzoek blijkt dat sprake is van wanbeleid, kan de Ondernemingskamer verschillende eindvoorzieningen treffen. Voorbeelden van eindvoorzieningen zijn de schorsing of het ontslag van een bestuurder en de tijdelijke benoeming van een bestuurder. Voor een uitgebreidere toelichting op wanbeleid en eindvoorzieningen verwijzen we naar een eerdere blog.

De enquêteprocedure is doeltreffend omdat de Ondernemingskamer in iedere stand van het geding onmiddellijke voorzieningen kan treffen. De Ondernemingskamer kan dat zelfs doen voordat een onderzoek is gelast. Daarvoor is nodig dat sprake is van “gegronde redenen om te twijfelen aan een juist beleid en juiste gang van zaken” van de rechtspersoon waarom het gaat.

Uitkomst voor Certificaathouders?

Tijdens de behandeling van het verzoek ter zitting heeft de Ondernemingskamer aangestuurd op een gesprek tussen de Stichting en Triodos onder leiding van een mediator. Eveneens vroeg de Ondernemingskamer zich ter zitting af of en onderzoek in het belang zou zijn van de certificaathouders. Een onderzoek zou de waarde van de certificaten niet ten goede komen.

Tot een dialoog is het tijdens de zitting nog niet gekomen. Aan de zijde van de Stichting bleef argwaan bestaan: er is sprake van een vertrouwensbreuk. De Ondernemingskamer zal dan ook een beschikking wijzen. Of dit tot een definitieve oplossing zal leiden voor de certificaathouders zal nog moeten blijken.

Uw positie

Bent u aandeelhouder, certificaathouder, bestuurder of toezichthouder van een vennootschap of een andere rechtspersoon en hebt u verdere vragen over de enquêteprocedure, neem dan gerust contact met ons op.

Bestemmingsplan ‘Grondwaterneutrale Kelders’ doorstaat toets Raad van State

De gemeente wil Amsterdam klimaatbestendig maken. Door extreme droogte kunnen woningen verzakken en door extreme hoosbuien komen straten en parken blank te staan. Reden genoeg om de ondergrondse grondwaterstromen zo min mogelijk te belemmeren met barrières. Tegelijkertijd zijn er steeds meer Amsterdammers die een kelder onder hun woning willen aanleggen. Klimaatdoelstellingen en bouwplannen wringen in dit opzicht met elkaar.

In juni 2021 schreven wij een blog over het bestemmingsplan Grondwaterneutrale Kelders (toen nog een ontwerp). Het bestemmingsplan zou een vertaling van het Afwegingskader Grondwaterneutrale Kelders Amsterdam zijn in een juridisch planologisch kader. Dit kader komt als een deken over alle vigerende bestemmingsplan heen te liggen. Het doel van het bestemmingsplan is om te zorgen dat alle kelderbouwaanvragen in Amsterdam moeten voldoen aan de eis van grondwaterneutraliteit.

Twee partijen hadden beroep ingesteld tegen de vaststelling van het bestemmingsplan. Vandaag heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State daarover uitspraak gedaan (ECLI:NL:RVS:2022:3733).

Overlap met de Keur?

Eén van de beroepsgronden waarover de Afdeling zich moest uitlaten, was of de raad met het bestemmingsplan voorziet in de bescherming van belangen die al door de Keur worden beschermd. Een Keur is een verordening van het Waterschap. Daarin kunnen regels worden opgenomen bescherming van onder andere waterkeringen, watergangen en bijbehorende kunstwerken.

De Afdeling beantwoordt deze vraag ontkennend. De Keur voorziet alleen in de bescherming van het waterstaatkundige belang, terwijl het bestemmingsplan in kwestie belangen behartigt die ruimer en deels ook concreter zijn dan dat. In de Keur die voor Amsterdam geldt is ook geen algehele regeling opgenomen voor het bouwen van kelder of andere ondergrondse bouwwerken. De Keur voorkomt en beperkt de negatieve gevolgen daarvan voor de grondwaterstand- en stroming dan ook niet. Uit de Waterwet volgt volgens de Afdeling ook niet dat in het kader van een goede ruimtelijke ordening geen planregel mag worden getroffen náást de Keur.

Kortom: de Keur en het bestemmingsplan Grondwaterneutrale Kelders kunnen naast elkaar bestaan.

Zorgvuldige belangenafweging

Een van de appellanten, Liander, betoogde dat de raad onvoldoende rekening had gehouden met het realiseren van onderstations om de uitbreidingen van het elektriciteitsnetwerk mogelijk te maken. Volgens Liander ontbreekt ook de noodzaak voor een volledig verbod op kelderbouw.

De Afdeling gaat niet mee dit verzoek van Liander om een uitzonderingspositie. De Afdeling stelt vast dat er geen volledig verbod op kelderbouw komt te gelden, maar een verbod op de bouw van niet-grondwaterneutrale kelders. Het is niet onevenredig dat óók Liander meer tijd en inspanningen moet verrichten om te zorgen dat ondergrondse bouwplannen grondwaterneutraal kunnen worden gerealiseerd. Ook van Liander mag worden verwacht eventueel mitigerende maatregelen te treffen. De levering van energie in Amsterdam is daarmee niet in het geding. De Afdeling overweegt in dit verband nog expliciet dat de functie of het gebruik van de kelder niet relevant is voor de vraag welke effecten de kelder uiteindelijk zal hebben op de grondwaterstand en -stroming.

Onderscheid tussen grote en kleine kelders

Om te bepalen of een kelder grondwaterneutraal kan worden gebouwd geldt:

  1. voor kelders met een totale brutovloeroppervlakte van maximaal 300 m2 en een maximale bouwdiepte van 4 meter dat het college de aanvraag toetst aan de beleidsregels “Grondwaterneutrale Kelders Amsterdam“. Daaruit volgt een pakket aan mogelijke technische maatregelen toegespitst op specifieke gebieden.
  2. voor kelders met een totale brutovloeroppervlakte van meer dan 300 m2 of een bouwdiepte van meer dan 4 meter dat op basis van een geohydrologisch onderzoek moet worden aangetoond dat het bouwplan niet strijdig is met het belang van grondwaterneutraal bouwen.

De Afdeling volgt het betoog van de raad dat grote grondwatergevolgen inherent zijn aan bouw van grote kelders in algemene zin. Een algemeen toetsingskader voor deze gevallen is dan per definitie niet mogelijk voor een beoordeling van grondwaterneutraal bouwen. De Afdeling benoemt hierbij ook dat niet is gebleken dat negatieve (cumulatieve) effecten van aanleg van kelders op de stand en de stroom van het grondwater in Amsterdam met een minder vergaand planregeling kunnen worden voorkomen.

Geohydrologisch rapport

Voorts overweegt de Afdeling dat het bestemmingsplan Grondwaterneutrale Kelders voldoende duidelijk maakt waar een geohydrologisch rapport aan moet voldoen. Het uitgangspunt is dat het rapport moet aantonen dat de stand en stroming van het grondwater buiten het perceel waarop de kelder is geprojecteerd niet of nauwelijks veranderen, waar mogelijk zal verbeteren, en geen negatieve grondwatereffecten optreden. Tot negatieve effecten worden in ieder geval gerekend risico’s op opbarsten van de deklaag, welvorming en overlast van een te hoge grondwaterstand en van een te lage grondwaterstand.

In het geohydrologisch rapport moeten:

  • de eigenschappen en kenmerken van het grondwatersysteem op een bepaalde locatie worden opgenomen,
  • de bodemopbouw, de doorlatendheid (k-waarde) van de bodem, de grondwaterfluctuatie, de grondwaterstroming in beeld worden gebracht,
  • de gevolgen voor het grondwatersysteem worden beschreven en
  • de mitigerende maatregelen om grondwaterneutraal te kunnen bouwen worden uitgewerkt.

De Beleidsregel kan hierbij als referentiekader dienen, waarbij de Afdeling er nog uitdrukkelijk op wijst dat bij stand en stroming van het grondwater rekening dient te worden gehouden met een toekomstig cumulatief effect van meerdere kelders.

Conclusie

Het is toe te juichen dat de Afdeling met deze uitspraak meer aandacht geeft voor de klimaatadaptatie van Amsterdam. Voor bewoners en ontwikkelaars geeft deze uitspraak ook meer handvaten voor het beoordeling van bouwplannen voor kelderbouw. De rechtszekerheid is daarmee ook zeker gediend.

Let op: deponeer uw jaarrekening 2021 tijdig, uiterlijk op 31 december 2022

In ons blog van 17 oktober 2022 brachten wij de deponeringsplicht onder de aandacht. Artikel 2:394 lid 3 BW geeft 12 maanden na afloop van het boekjaar als maximale termijn waarbinnen de jaarrekening moet zijn gedeponeerd. Bij een boekjaar gelijk aan het kalenderjaar dient de jaarrekening 2021 dus uiterlijk op 31 december 2022 te zijn gedeponeerd.

De wet verbindt vergaande gevolgen aan het niet tijdig voldoen aan deze deponeringsplicht. Voor een uitgebreidere weergave wordt verwezen naar bovengenoemde blog en ons blog over bestuurdersaansprakelijkheid in geval van faillissement.

31 december 2022 komt steeds dichterbij. Zorg dus dat u niet te lang meer wacht met het deponeren van uw jaarrekening 2021.

Huisvuil verkeerd aangeboden? Twijfel zaaien is voldoende

Bij het aanvechten van een gemeentelijk handhavingsbesluit vanwege het verkeerd aanbieden van huisvuil is onomstotelijk tegenbewijs niet nodig. Het aannemelijk maken van het tegendeel is voldoende.

Door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) is op 1 juni 2022 een drietal uitspraken gedaan waarin het bewijsvermoeden voor het onjuist aanbieden van huisvuil verder wordt ingekleurd. Uit deze uitspraken blijkt dat de betrokkene tot wie de aangetroffen afvalstoffen kunnen worden herleid, overtreder is, tenzij de betrokkene het tegendeel aannemelijk maakt. In de drie genoemde uitspraken is de Afdeling van oordeel dat het college de kosten voor het opruimen van het huisvuil niet op de betrokkenen mag verhalen nu door hen voldoende aannemelijk is gemaakt dat zij niet degenen zijn die het huisvuil verkeerd hebben aangeboden.   

Afvalstoffenverordening

In de drie zaken werden de huishoudelijke afvalstoffen in strijd met de Haagse Afvalstoffenverordening aangeboden. Iedere gemeente is op grond van artikel 10.23 Wet milieubeheer verplicht om een afvalstoffenverordening vast te stellen. Daarin wordt onder meer geregeld hoe huishoudelijke afvalstoffen worden ingezameld. Zo bevat de Afvalstoffenverordening van Den Haag een verbod om afvalstoffen en straatafval achter te laten op niet aangewezen plekken. Door het college werd de verordening na het aantreffen van onjuist aangeboden afval met spoed gehandhaafd (art. 5:31, eerste lid, Awb) en de kosten op de vermoedelijke overtreders verhaald (art. 5:25 Awb).

Vaste rechtspraak Afdeling ten aanzien van verkeerd aanbieden huisvuil

Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling mag ervan worden uitgegaan dat de persoon tot wie de aangetroffen afvalstoffen kunnen worden herleid, ook de overtreder is. Dit betekent bijvoorbeeld dat zodra de naam van een persoon op een pakketje staat dat niet in de afvalcontainer wordt aangetroffen, ervan mag worden uitgegaan dat dat pakketje diegene toebehoort en het verkeerd aanbieden van dat pakketje aan diegene mag worden toegerekend. Dit tenzij de betrokkene het tegendeel aannemelijk maakt (ECLI:NL:RVS:2018:2432). De Afdeling maakt daarbij duidelijk dat het bewijsvermoeden geen risicoaansprakelijkheid inhoudt.

Tegendeel aannemelijk maken

Voor het weerleggen van het bewijsvermoeden is dus geen onomstotelijk tegenbewijs nodig. Voldoende is dat het tegendeel aannemelijk wordt gemaakt. Dat kan volgens de Afdeling op twee manieren gebeuren. De eerste mogelijkheid is het geven van een concrete, gedetailleerde, logische en met objectieve omstandigheden onderbouwde verklaring voor het aantreffen van de afvalstoffen op die plek, zonder toedoen van betrokkene. De tweede mogelijkheid is het door middel van objectieve omstandigheden aannemelijk maken dat betrokkene niet in de gelegenheid was om de afvalstoffen op de aangetroffen plek achter te laten. Als betrokkene het tegendeel voldoende aannemelijk maakt, is het bestuursorgaan weer aan zet.

De Haagse afvalzaken

Zaak 1 (ECLI:NL:RVS:2022:1550)

In deze zaak ging het om het verwijderen van een huisvuilzak die is aangetroffen naast een ondergrondse restafvalcontainer. In de huisvuilzak zaten twee tot het adres van appellant herleidbare poststukken. Het college ging er daarom van uit dat appellant de huisvuilzak verkeerd heeft aangeboden.

Door appellant is erkend dat hij de brieven op zijn adres heeft ontvangen, maar betwist dat de huisvuilzak van hem is. Hij stelt dat hij de brieven, die gericht waren aan de vorige bewoners van zijn adres, heeft neergelegd op de prullenbak naast de brievenbussen in het portiek van zijn appartementencomplex. Dit zodat de geadresseerde de brieven daar kon ophalen. Hij heeft vier foto’s toegevoegd van het portiek van zijn appartementencomplex en een beschrijving van de manier waarop hij de brieven voor de vorige bewoners achterlaat. Volgens appellant is het zeer waarschijnlijk dat de schoonmakers van zijn appartementencomplex de brieven in de prullenbak hebben gedaan en dat zij de huisvuilzak met de brieven erin naast de restafvalcontainer hebben gezet.

Zaak 2 (ECLI:NL:RVS:2022:1554)

In deze zaak stond de naam en het adres van appellant op een doos die naast de weg was gezet. Appellant stelde dat hij de doos nooit heeft ontvangen. Hij toonde dit aan met een e-mailbericht waaruit bleek dat hij bij de leverancier een klacht heeft ingediend over leveringen die niet correct bij hem bezorgd zijn en waarvan de fout bij PostNL lag.

Zaak 3 (ECLI:NL:RVS:2022:1558)

In deze zaak ging het om een grote platgemaakte doos die werd gevonden naast een bovengrondse papiercontainer. Op de doos stonden de adresgegevens van appellant. Dit was volgens appellant onverklaarbaar nu hij de doos, waarin oude spullen zaten, bij het grofvuil heeft aangeboden. Hij droeg hiervoor bewijs aan in de vorm van een screenshot waaruit bleek dat zijn schoonmoeder de grofvuilafspraak gemaakt had. Appellant vermoedt dat iemand anders een van de dozen met oude spullen die voor het grofvuil waren aangeboden heeft meegenomen en dat diegene de doos later naast de papiercontainer heeft gezet.  

Overtreders slagen in aannemelijk maken tegendeel

In de drie kwesties die hierboven worden aangehaald, slaagden de overtreders in het ontkrachten van het bewijsvermoeden. Volgens de Afdeling was hier telkens sprake van een concrete, gedetailleerde en logische toelichting waaruit bleek dat het huisafval zonder toedoen van de overtreders op die plek is beland. Het college heeft hen dus ten onrechte aangemerkt als overtreder.

De bad leaver regeling: denk er goed over na

Wanneer een vertrekkende aandeelhouder als bad leaver wordt aangemerkt, kan dit grote gevolgen hebben. Vaak moet de bad leaver zijn of haar aandelen aanbieden tegen een sterk verlaagde prijs. Op 1 september 2021 heeft de Rechtbank Rotterdam geoordeeld over de uitleg van een bad leaver regeling. In deze bijdrage wordt de leaver regeling nader toegelicht aan de hand van de uitspraak van de rechtbank.

De leaver regeling

In een aandeelhoudersovereenkomst kan een zogenaamde ‘leaver-regeling’ worden opgenomen. Aandeelhouders spreken af wanneer een leaver kwalificeert als good leaver of bad leaver en welke gevolgen aan deze kwalificatie verbonden zijn. Zo zal een good leaver in de regel zijn aandelen moeten aanbieden tegen de marktwaarde. Een bad leaver moet zijn aandelen echter aanbieden tegen een sterk verlaagde prijs.

Deze leaver regeling was aan de orde in de zaak bij Rechtbank Rotterdam (ECLI:NL:RBROT:2021:9338). Een aandeelhouder verrichtte werkzaamheden voor de vennootschap op basis van een managementovereenkomst. In de aandeelhoudersovereenkomst was een bad leaver regeling opgenomen. Hierin stond dat een aandeelhouder – kortgezegd – verplicht was zijn of haar aandelen aan de andere aandeelhouders aan te bieden wanneer de betrokkenheid van deze aandeelhouder bij de vennootschap eindigde. Dat was het geval indien de managementovereenkomst door de vennootschap werd ontbonden wegens onder meer het ontbreken van draagvlak bij medewerkers en personeel. Wat hier precies onder moest worden verstaan, was niet opgenomen in de overeenkomst.

Op 6 december 2019 wordt de managementovereenkomst met de manager opgezegd. Volgens de vennootschap was sprake van structureel en langdurig ontbreken van draagvlak bij directe medewerkers en overig personeel. Op grond van de bad leaver regeling diende de manager haar aandelen zodoende aan te bieden aan de andere aandeelhouders. De manager echter was van mening dat geen sprake was van ontbreken van draagvlak bij medewerkers en personeel. Zij weigerde haar aandelen aan te bieden, waardoor de zaak bij de Rechtbank Rotterdam kwam.

Het oordeel van de rechter

De Rotterdamse rechtbank oordeelde dat inderdaad sprake was van een gebrek aan draagvlak bij het personeel ten aanzien van het functioneren van de manager. De vennootschap had, ter onderbouwing van haar stellingen, schriftelijke verklaringen van een vijftal personeelsleden in het geding gebracht. Volgens de rechtbank bleek uit deze verklaringen dat draagvlak ontbrak voor het functioneren van de manager, dat sprake was van een verstoorde werkrelatie en dat het vertrouwen weg was. De manager had de inhoud van deze verklaringen betwist, maar deze betwisting was onvoldoende onderbouwd.

Daarnaast voerde de manager het verweer dat de schriftelijke verklaringen pas na opzegging van haar management overeenkomst waren opgesteld. Volgens de rechtbank betekende dit echter niet dat de vermelde feiten in de verklaringen niet al bestonden voordat de vennootschap de managementovereenkomst had opgezegd.

Gezien het voorgaande oordeelde de rechtbank dat de manager een bad leaver was. Zij was zodoende gehouden haar aandelen aan te bieden conform de bad leaver regeling.

Denk goed na over de formulering van de leaver regeling

Een kwalificatie als bad leaver kan dus grote gevolgen hebben. Partijen doen er goed aan om aandacht te besteden aan de beschrijving van de bad leaver regeling en objectieve maatstaven te hanteren bij de kwalificatie van een bad leaver. Wanneer de kwalificatie afhankelijk is van een subjectieve beoordeling, zoals in deze zaak, ontstaat er ruimte voor discussie.

Wieringa helpt u graag

Wenst u advies bij het formuleren van een bad leaver regeling in een aandeelhoudersovereenkomst? Of heeft u een geschil over de uitleg van een dergelijke bepaling? Neem gerust contact met ons op.  

Huurprijsregulering van het middensegment

Regulering van de middenhuur staat inmiddels al een tijd op de agenda van de Tweede Kamer. Minister De Jonge (volkshuisvesting en ruimtelijke ordening) heeft op 14 oktober 2022 met zijn kamerbrief de Tweede Kamer geïnformeerd over zijn voornemen huurprijsregulering in het middensegment in te voeren. De regulering moet de betaalbaarheid van positie voor mensen met een middeninkomen verbeteren zodat ook de leraren, verpleegkundigen en politieagenten in de stedelijke gebieden kunnen blijven wonen. Naast de voorgenomen regulering van de huur in het middensegment is het van belang dat een groot aantal middenhuurwoningen wordt bijgebouwd. In de kamerbrief geeft De Jonge duidelijkheid over hoe de regulering eruit gaat zien en stipt gevolgen aan voor investeerders. Begin 2023 gaat de Wet Regulering Middenhuur naar verwachting in consultatie.

Verhogen liberalisatiegrens

Of een woning valt onder de regulering voor huurprijsbescherming wordt bepaald aan de hand van een puntenstelsel, het woningwaarderingsstelsel (WWS). Het WWS bepaalt de maximale huurprijs op basis van de kwaliteit van een woonruimte. Hiervoor wordt een puntentelling gebruikt die verschillende aspecten van de woonruimte waardeert, zoals de oppervlakte en het energielabel van de woning.

De grens voor huurprijsbescherming (de zogenaamde liberalisatiegrens) ligt heden op 142 punten wat correspondeert met een huurbedrag van 763,47 (aanvangshuurprijs). Deze grens wordt onder de nieuwe regeling opgetrokken naar 187 punten oftewel een aanvangshuurprijs van € 1.000. Dat betekent dat woningen waar nu meer dan €1.000 voor wordt gevraagd, terwijl deze op basis van de kwaliteit volgens het WWS minder dan 187 punten hebben, bij een nieuw contract in huurprijs naar beneden moeten worden bijgesteld. Door de regulering verwacht het kabinet dat op termijn ruim 90% van de huurwoningen (sociale huur en middenhuur) bij een nieuw huurcontract onder de €1.000 worden verhuurd. Het kabinet meent dat daarmee het grootste deel van de excessen uit de markt wordt gehaald.

Moderniseren van het woningwaarderingsstelsel

De Jonge wijst nog op het belang van modernisering van het WWS. Stakeholders hebben aangegeven dat de waardering van woningen in de huidige tijd anders moet vanwege veranderde vraag van huurders. Deze veranderde vraag heeft invloed op de bouw van woningen en dit wordt in het huidige WWS niet meegenomen in de waardering.  Om de bouw van middenhuurwoningen te stimuleren zal de minister beoordelen of hij het WWS kan moderniseren. Daarbij zal onder meer worden gekeken naar een algehele prijsopslag op het WWS voor het middenhuursegment, de waardering van duurzaamheid en bijvoorbeeld de (gemeenschappelijke) buitenruimte van de huurwoning in het WWS en het aanpassen van de cap op de WOZ-waarde (het slechts gedeeltelijk meenemen van de WOZ waarde van een woning in de waardering vanwege sterk gestegen WOZ waarden om zo meer woningen onder de liberalisatiegrens te houden).

Investeerders

De Jonge staat stil bij het risico dat de oprekking van de regulering met zich meebrengt. Investeerders zullen gaan afwegen of zij hun huidige verhuurde woning willen verkopen, bijvoorbeeld wanneer een huurder de huurovereenkomst opzegt. Dit leidt dan tot minder huurwoningen ten gunste van koopwoningen. Ook zal het voor investeerders aantrekkelijker worden om in andere woningen dan middenhuurwoningen of in andere sectoren te gaan investeren. Dit kan ervoor zorgen dat het aanbod aan middenhuur afneemt.

Bijbouwen middenhuurwoningen

Naast het verhogen van de liberalisatiegrens is het volgens De Jonge van belang dat er een fors aantal nieuwe middenhuurwoningen wordt bijgebouwd en dat het ook aantrekkelijk blijft om te investeren in middenhuurwoningen. Tot en met 2030 moeten er 900.000 woningen bijgebouwd worden. Circa 40% (350.000) hiervan moet in het betaalbare koopsegment of in het middenhuursegment terecht komen. 50.000 van deze middenhuurwoningen worden door corporaties gebouwd, de overige 300.000 middenhuurwoningen en betaalbare koopwoningen worden door de markt opgepakt. Of dat laatste daadwerkelijk zal gaan gebeuren is natuurlijk nog maar de vraag.

Kritiek op de plannen

Want het staat buiten kijf dat door het oprekken van de liberalisatiegrens het wel degelijk minder aantrekkelijk wordt om te investeren in (de bouw van) woningen in het middensegment. In ieder geval op plekken waar de ruimte schaars is. Het WWS loslaten op een woning in bijvoorbeeld Amsterdam kan in veel gevallen leiden tot onredelijk lage huurprijzen. Op basis van het WWS zullen woningen voor maximaal € 1.000 moeten worden verhuurd terwijl de investering voor het bouwen of aanschaffen van die woning nu eenmaal noopt tot een veel hogere huurprijs. Investeerders zullen geen woningen bouwen of aanschaffen als het rendement minder dan marktconform is. Het gevolg is dat investeerders inderdaad weg blijven van het bouwen van middenhuurwoningen en bijvoorbeeld zelfs bestaande huurwoningen in hun portefeuille zullen renoveren om zo alsnog boven de grens van 187 punten uit te komen als dat mogelijk is.
 
Of de nieuwe Wet Regulering Middenhuur het geschikte instrument vormt voor de realisatie van meer middenhuurwoningen zal moeten blijken.

Eigendomsverlies door bevrijdende verjaring – een remedie

In Nederland heerste lang de gedachte dat tegen eigendomsverlies door bevrijdende verjaring niks te doen viel. Dit is echter veranderd door het arrest Heusden van de Hoge Raad uit 2017 (ECLI:NL:HR:2017:309, 24 februari 2017). Dit arrest biedt een mogelijlheid om aan de hand van een vordering uit onrechtmatige daad alsnog schadevergoeding of zelfs terugvordering van de grond te verkrijgen indien er sprake is van bevrijdende verjaring. In een eerdere blog zijn de vereisten van bevrijdende verjaring uiteengezet.

Heusden-arrest

Het Heusden-arrest uit 2017 biedt handvaten om op te treden tegen het verlies van eigendom door verjaring waartegen geen vordering tot revindicatie, het opeisen van het eigendom, meer tegen ingesteld kan worden. Volgens de Hoge Raad staat diegene die het eigendom heeft verloren niet meer zonder lege handen. Deze persoon kan een vordering uit onrechtmatige daad instellen tegen diegene die de grond heeft verkregen door bevrijdende verjaring.

Onrechtmatig handelen

Een persoon die een zaak in bezit neemt en houdt, wetende dat een ander daarvan eigenaar is, handelt tegenover die eigenaar immers onrechtmatig. Dat brengt mee dat gevorderd kan worden dat de schade wordt vergoed die diegene als gevolg van het onrechtmatig handelen van de ander lijdt. Dit kan worden gevorderd op basis van artikel 6:103 BW waarbij de bezitter wordt veroordeeld bij wijze van schadevergoeding de wederrechtelijk in bezitgenomen zaak aan de benadeelde in eigendom over te dragen.

Eigen schuld en geen causaal verband

In de procedure tot schadevergoeding kan de voormalig eigenaar niet zomaar worden tegengeworpen dat hij geen onderzoek heeft gedaan naar eventuele inbezitnemingen van zijn zaak. Hieraan is zelfs een aparte paragraaf gewijd in het Heusden-arrest:

De bezitter kan in een dergelijke procedure, indien die betrekking heeft op een onroerende zaak, de benadeelde in de regel niet, bij wijze van eigen schuld (art. 6:101 BW) of ten betoge dat causaal verband ontbreekt, tegenwerpen dat deze heeft nagelaten regelmatig onderzoek te doen naar eventuele inbezitnemingen van zijn zaak door onbevoegden. Van een grondeigenaar kan niet worden verlangd dat hij zijn percelen periodiek op bezitsinbreuken controleert als daarvoor geen concrete aanleiding bestaat – in het bijzonder niet voor zover die percelen moeilijk begaanbaar of moeilijk toegankelijk zijn – op straffe van het verval of de beperking van zijn aanspraken op schadevergoeding jegens degenen die hem toebehorende grond wederrechtelijk in bezit mochten hebben genomen. Daarom kan het achterwege laten van dergelijke periodieke inspecties in de regel niet worden aangemerkt als een aan de eigenaar toerekenbare omstandigheid waarvan het verlies van de eigendom mede het gevolg is.

Verjaring

Van belang is dat bij het instellen van deze vordering een verjaringstermijn loopt (artikel 3:310 lid 1 BW). Deze verjaringstermijn van vijf jaar start vanaf het moment dat bekend is bij de voormalig eigenaar dat de grond voor bevrijdende verjaring is overgegaan naar de nieuwe eigenaar. Deze verjaringstermijn kan gestuit worden waarna er een nieuwe verjaringstermijn gaat lopen.

Conclusie

Voor verliezers van grond door bevrijdende verjaring bestaat er nu een mogelijkheid om schadevergoeding te verkrijgen, in schadevergoeding in geld of door teruggave van de grond. Hierbij moet wel worden opgemerkt dat de teruggave van de grond alleen mogelijk is indien de nieuwe eigenaar de grond nog steeds in bezit heeft.

ABRvS vraagt conclusie over begrippen ‘overtreder’ en ‘functioneel daderschap’  

De voorzitter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS) heeft Advocaat-Generaal Wattel gevraagd om een conclusie over de invulling van het begrip ‘overtreder’ in het bestuursrecht en het begrip ‘functioneel daderschap’ in het strafrecht.

Functioneel daderschap in het bestuursrecht

Als we het in het bestuursrecht hebben over het functioneel daderschap, dan bedoelen we daar het volgende mee. Naast degene die een wettelijk voorschrift daadwerkelijk schendt kan ook degene aan wie de overtreding is toe te rekenen, als overtreder worden aangemerkt. Er is dan zowel een dader als een functioneel dader. Deze termen worden ook wel afgewisseld met de termen overtreder en functioneel overtreder (ECLI:NL:RVS:2020:2521).

Het functioneel daderschap komt men vaak tegen in situaties dat een huurder een overtreding begaat, waarop de verhuurder wordt aangesproken. De standaardoverweging van de Afdeling is dan als volgt. Van de eigenaar van een pand die dat verhuurt, mag worden gevergd dat hij zich tot op zekere hoogte informeert over het gebruik dat van het verhuurde pand wordt gemaakt. Om niet verantwoordelijk te kunnen worden gehouden voor onrechtmatig gebruik van het door hem verhuurde pand moet de eigenaar aannemelijk maken dat hij niet wist en niet kon weten dat het pand op die manier werd gebruikt. Een voorbeeld van zo’n uitspraak is ECLI:NL:RVS:2022:2314.

De Afdeling onderwerpt degene die als functioneel dader wordt aangesproken dus aan een behoorlijk strenge eisen. In een blog uit 2019 constateerden wij dat de Afdeling bij hoge uitzondering soepeler leek om te gaan met functioneel daderschap in een zaak over gedumpt drugsafval.

Conclusie A-G gevraagd

Een conclusie van een A-G is een rechtsgeleerd advies aan de bestuursrechter over hoe het beroep moet worden afgedaan. In zoverre is de conclusie dus ook niet bindend. Wel zal de conclusie bijdragen aan de rechtseenheid en rechtsontwikkeling.

De voorzitter wil van de A-G weten of er licht zit tussen de invulling van het begrip ‘overtreder’ in het bestuursrecht en het begrip ‘functioneel daderschap’ in het strafrecht. De voorzitter heeft daar concrete vragen over gesteld aan de A-G. Wij verwachten dat de A-G met name onderzoek zal doen naar de toerekenbaarheid van overtredingen en de aanvaarding van overtredingen. Deze factoren spelen over het algemeen een grotere rol in het strafrecht dan in het bestuursrecht.

Vervolg

Wij kunnen de conclusie van de A-G over enkele maanden verwachten. Wordt vervolgd dus.

Boetebeleid toeristenverhuur gemeente Amsterdam wederom gewijzigd

Wij schreven al eerder een blog over nieuw boetebeleid van gemeente Amsterdam in het kader van toeristische verhuur. Dit beleid was met name tot stand gekomen door een aantal uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling). Kort gezegd oordeelde de Afdeling in deze uitspraken dat het Amsterdamse boetebeleid geen ruimte bood voor differentiatie waardoor altijd standaard de maximale boete wordt opgelegd. De Afdeling oordeelde dat dat in strijd is met het evenredigheidsbeginsel (zie hiervoor de uitspraken: ECLI:NL:RVS:2020:2849ECLI:NL:RVS:2020:2851 en ECLI:NL:RVS:2020:2850). In deze uitspraken gaf de Afdeling ook handvatten aan de gemeenteraad van Amsterdam: zo is geopteerd dat bijvoorbeeld onderscheid kon worden gemaakt tussen verhuur met en verhuur zonder een bedrijfsmatig karakter. De gemeenteraad is hiermee aan de slag gegaan en wijzigde haar boetebeleid. Recentelijk heeft het college van burgemeester en wethouders besloten om dit beleid nog meer aan te passen.

Lagere boete voor eerste administratieve overtreding

In het besluit ‘Beleidsregel matiging bestuurlijke boete Huisvestingsverordening en Leegstandsverordening Amsterdam’ heeft het college besloten dat waar eerst een boete van € 8.700,- kon worden opgelegd voor een administratieve overtredingen bij toeristische verhuur (vakantieverhuur en B&B-verhuur), dit bedrag wordt verlaagd naar € 3.000,- als het gaat om een eerste administratieve overtreding bij particuliere verhuurders (bij een administratieve overtreding valt te denken aan het verhuren zonder vergunning, zonder BRP inschrijving, of verhuur zonder het vermelden van een registratienummer in een advertentie).

Terugwerkende kracht

Interessant hierbij is dat het verlaagde boetebedrag wordt toegepast op alle administratieve overtredingen van particulieren vanaf 1 oktober 2021 (ongeacht of er al/nog een juridische procedure tegen de boete loopt). Kortom, dit nieuwe beleid geldt met terugwerkende kracht.

Verminderde verwijtbaarheid en geringe financiële draagkracht

Ook is in dit nieuwe beleid meer invulling gegeven voor het matigen van een boete bij verminderde verwijtbaarheid ten aanzien van de overtreding én bij geringe financiële draagkracht van de overtreder. Voorgaande volgt ook uit rechtspraak maar in dit beleid zijn hiervoor wat stappen in de beoordeling geconcretiseerd, wat de rechtszekerheid (hopelijk) ten goede komt.

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief

Dit veld is bedoeld voor validatiedoeleinden en moet niet worden gewijzigd.
Schrijf u in voor onze nieuwsbrief