Anti speculatie beding

Regelmatig bereiken ons vragen over het opnemen resp. het naleven van een zogenoemd anti-speculatiebeding. Begin 2006 besteedden we hier al eens aandacht aan, maar gezien de belangstelling voor dit onderwerp zetten we een en ander nog eens op een rijtje.

Wat is een anti-speculatiebeding?
Een anti-speculatiebeding is een beding dat ten behoeve van een gemeente wordt opgenomen in de koop/aannemingsovereenkomst van een bouwkavel tussen twee partijen. Door opname in de leveringsakte als derdenbeding gaat het vervolgens gelden voor de kopende partij. In zo’n beding staat dan bijvoorbeeld de verplichting tot zelfbewoning van de op de bouwkavel te bouwen woning en een verbod op doorverkoop gedurende een aantal jaren. Indien de koper hier niet aan voldoet is hij een aanzienlijke boete verschuldigd aan de gemeente. De achterliggende gedachte bij het opnemen van zo’n beding is het tegengaan van prijsopdrijving. Particulieren kunnen namelijk vaak aanmerkelijke winsten maken bij de doorverkoop van hun bebouwde bouwkavel.

Mag de gemeente een anti-speculatiebeding opleggen?
In meerdere rechtzaken is gesteld dat het opnemen van een dergelijk beding in strijd zou zijn met de Huisvestingswet. De gemeente zou via deze wet (publiekrechtelijke weg) al een instrument in handen hebben om prijsopdrijving te voorkomen, waardoor zij dit doel niet via een overeenkomst (privaatrechtelijke weg) kan en mag verwezenlijken.

Uiteindelijk heeft de Hoge Raad als volgt geoordeeld: de Huisvestingswet heeft tot doel een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van woonruimte beneden een bepaalde prijsgrens te bewerkstelligen. Een anti-speculatiebeding daarentegen ziet niet op de verdeling van de woonruimte, maar wil prijsopdrijving tegengaan. Daarnaast beperkt het beding niet het recht van vrije vestiging. De Huisvestingswet sluit overheidsbemoeienis bij de verdeling van woonruimte boven de bepaalde prijsgrens uit. Die bedoeling mag niet via een anti-speculatiebeding worden doorkruist. Maar nu er via het beding geen maatschappelijke of economische bindingseisen aan de woningzoekende worden opgelegd, wordt de vrijheid van vestiging niet ongerechtvaardigd beperkt, aldus de Hoge Raad.

Zijn er uitzonderingen waardoor, ondanks het anti-speculatiebeding, de woning kan worden verkocht?
Het anti-speculatiebeding is niet absoluut. De gemeente neemt in de regel ook een aantal ontheffingsgronden op. Die ontheffingsgronden zijn meestal de volgende (niet uitputtende opsomming):
– verandering van werkkring voor de koper, waardoor redelijkerwijs verhuisd moet worden; of
– overlijden van de koper of diens partner; of
– ontbinding van het huwelijk/geregistreerd partnerschap; of
– verhuizing die noodzakelijk is in verband met de gezondheid van koper of van zijn gezinsleden; of
– andere bijzondere en klemmende omstandigheden, waardoor van koper redelijkerwijs niet verlangd kan worden dat hij gedurende de termijn daar blijft wonen.

Hoe hoog is de boete als de koper binnen de termijn toch overgaat tot verkoop van het huis?
In een recent gepubliceerde uitspraak van het Hof ’s-Hertogenbosch van 31 oktober 2006 betwistte koper de hoogte van de boete. De koper, die zonder ontheffing te vragen van de gemeente, zijn huis had verkocht binnen de termijn, meende dat hij de boete van 10% over de grondprijs verschuldigd was. De gemeente vond dat hij de boete verschuldigd was over de koop/aanneemsom.

Het Hof oordeelde in het voordeel van de gemeente. Het Hof heeft het woord “koopsom”uitgelegd naar de zin die partijen in de gegeven omstandigheden aan het beding mochten toekennen en over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. In de betreffende overeenkomst stond namelijk dat het beding van toepassing was op de woning mét de daartoe behorende grond. Bovendien, zo overwoog het Hof, mag worden aangenomen dat een boete over alleen de grondprijs niet voldoende prikkel zou zijn om niet binnen de termijn tot verkoop over te gaan. Kortom, de boete is verschuldigd over de koop/aanneemsom die aanzienlijk hoger ligt dan de koopsom van (uitsluitend) de onderliggende grond.

Als u dus besluit om in voorkomend geval de boete voor lief te nemen, dan moet u er wel rekening mee houden dat u de boete hoogstwaarschijnlijk verschuldigd bent over de koop/aanneemsom.

Stephanie Mekking is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied bestuursrecht.

Vragen?