VvE’s opgelet: het reservefonds is per 1 mei 2008 verplicht

Zoals in eerdere weblogs aangegeven, is de wetgeving voor appartementsrechten op 1 mei 2005 veranderd. Deze wijzigingen hielden onder andere in dat per die datum de vereniging van eigenaren (VvE) verplicht was een reservefonds te creëren en in stand te houden (artikel 5:126 lid 1 BW).

Een reservefonds is een onderhoudsfonds voor (groot) onderhoud en/of hoge plotselinge investeringen aan de gezamenlijke bouwdelen van het gebouw. Dit zijn dus andere kosten dan de gewoonlijke jaarlijkse kosten.

Deze verplichting gold direct voor VvE’s die waren opgericht op of na 1 mei 2005. Voor de oudere VvE’s geldt deze verplichting sinds 1 mei 2008. Deze laatste VvE’s hebben dus drie jaar de tijd gehad om zo’n reservefonds in het leven te roepen en dit met voldoende geld te vullen. De wet stelt overigens geen nadere eisen aan de omvang van het reservefonds, zoals de hoogte en te bestrijding van welke (precieze) kosten.

Mocht uw VvE nog geen reservefonds in stand houden of bent u als appartementseigenaar aan het storten in het reservefonds, dan zetten wij voor u nog wat praktische zaken op een rij.

Hoe bouwt een VvE een dergelijk reservefonds op?

Het is aan te raden dat de opbouw plaatsvindt op basis van een meerjarenonderhoudsplan. Het bestuur van de VvE dient een dergelijk plan te (laten) maken. Daarin staan de onderhoudswerkzaamheden die voor de komende vijf tot tien jaar nodig zijn. Daarnaast wordt daarin een schatting van de kosten, met een gelijkmatige verdeling daarvan over de verschillende jaren, opgenomen.

Wat is uw bijdrage als appartementseigenaar aan dit reservefonds?

Zoals gezegd, stelt de wet geen eisen over de hoogte van het reservefonds. Het ministerie van VROM schiet de VvE’s te hulp met een VvE-onderhoudsmeter. Dit hulpmiddel berekent op basis van het woningtype, de bouwperiode, het woonoppervlak en de staat van onderhoud de jaarlijkse bijdrage van iedere appartementseigenaar. Uiteindelijk is het de vergadering van de VvE die de hoogte van de jaarlijkse bijdrage voor iedere appartementseigenaar vaststelt.

Wat is het voordeel van het houden van een reservefonds door de VvE?

Op deze manier bent u als huidige en nieuwe appartementseigenaar ervan verzekerd dat er voldoende is gespaard voor (groot) onderhoud van het gebouw. U komt dus niet voor verrassingen te staan. Daarnaast is bij de verkoop van een appartement een gezonde VvE met voldoende financiële reserves een meerwaarde. Een slecht gevuld fonds kan eventueel een onderhandelingsinzet voor een lagere koopprijs worden.

Wat gebeurt er met uw bijdrage/ aandeel in het reservefonds als u uw appartement verkoopt?

De koper is na levering van het appartementsrecht als nieuwe eigenaar automatisch medegerechtigd met de andere appartementseigenaren in het reservefonds. Het reservefonds blijft eigendom van de VvE, waardoor de vorige eigenaar niet zijn gestorte bijdragen in het reservefonds kan terugeisen. De verkoper en koper kunnen de bijdragen natuurlijk wel verrekenen in de koopprijs.

Bent u als koper aansprakelijk voor de nog verschuldigde bijdrage van de vorige eigenaar aan het reservefonds?

De notaris draagt zorg dat bij de akte van levering een door het bestuur van de VvE afgegeven verklaring wordt gehecht waarin opgave wordt gedaan van de omvang van het reservefonds, maar ook van de (nog) verschuldigde bijdragen aan de VvE, zoals die aan het reservefonds. De koper is na de levering van het appartement voor deze verschuldigde bijdragen hoofdelijk aansprakelijk, naast de vorige eigenaar. Door de opgave is de nieuwe eigenaar niet verder aansprakelijk dan tot het bedrag dat uit de opgave blijkt. Als een opgave achterwege blijft, vraag dan aan uw notaris om dit expliciet in de akte op te nemen. U bent dan niet aansprakelijk voor de achterstallige bijdragen van de vorige eigenaar, ook die in het reservefonds.

Stephanie Mekking is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied vastgoed.

Vragen?