Nieuwe eigenaar en verhuurder: overgang van de koopoptie ?

Koop breekt geen huur. Met dit belangrijke adagium zullen de meeste (ver)huurders van roerende en onroerende zaken bekend zijn. Het houdt kortweg in dat bij verkoop of andere vervreemding van het gehuurde geen eind komt aan de huur. Zo blijft de situatie voor de huurder doorgaans ongewijzigd. Althans?

Uit de wettelijke bepaling die wordt samengevat met het principe “koop breekt geen huur” volgt niet dat de huurovereenkomst integraal wordt overgenomen. Enkel de kernverplichtingen die de huurder het gebruik van het gehuurde moeten verzekeren, komen op de nieuwe verhuurder te rusten.

Met name in geval van huur van bedrijfsruimte wordt om verschillende redenen soms een koopoptie in de huurovereenkomst opgenomen. De huurder krijgt daarbij het eerste recht van koop, voor het geval de verhuurder van het object af wil. Dit is nuttig voor tal van bedrijven die bijvoorbeeld willen voorkomen dat hun concurrent het gehuurde koopt (en vervolgens in het ergste geval de huur beëindigt met het oog op eigen gebruik).

Maar wat indien de huurder in eerste instantie geen gebruik maakt van zijn koopoptie? Blijft deze dan zonder meer gelden tegenover de nieuwe huurder voor het geval deze het gehuurde op zijn beurt weer overdraagt? Ruim een jaar geleden besliste de Hoge Raad dat de koopoptie niet van rechtswege mee overgaat. Dit zit als volgt.

Onder het principe “koop breekt geen huur” valt alleen de kern van wat de huurovereenkomst moet garanderen: het ongestoorde genot van het gehuurde, tegen betaling van de daarvoor geldende tegenprestatie. Anders gezegd: verschaffing en onderhoud, tegen betaling van de huurprijs. Alleen elementen in de huurovereenkomst die hiermee direct verbonden zijn, komen van rechtswege ook jegens de opvolgende verhuurder te gelden.

De koopoptie strekt volgens de Hoge Raad op zichzelf niet direct tot waarborg van de huurverhouding. Strikt genomen is de koopoptie er natuurlijk juist wel voor bedoeld dat de huurder kan blijven beschikken over hetgeen hij in gebruik heeft. Uitoefening van de optie doet echter ook de huurrelatie in zijn geheel eindigen. De verbinding van de koopoptie met de huur, moet men dus niet zoeken in het element van garantie van gebruik.

Het gaat om het element van de tegenprestatie. Tegenover de koopoptie moet een aanwijsbare tegenprestatie van de kant van de huurder staan om tot de kern van de huurovereenkomst te kunnen horen, en aldus ook tegenover de nieuwe verhuurder te gelden. Vermelding van de koopoptie in het huurcontract is daarvoor niet genoeg. Ook niet wanneer daarbij is opgenomen dat de huurprijs mede onder invloed van die koopoptie tot stand is gekomen, zonder dat dit specificeerbaar is.

Wat te doen?

Wie ervoor wil zorgen dat de koopoptie blijft gelden tegenover opvolgende verhuurders kan het volgende doen. Allereerst kan in het huurcontract worden aangegeven hoe de huurprijs tot stand is gekomen. Daarbij wordt dan opgesomd welk deel van de huurprijs de “normale” huur uitmaakt, en welk deel als vergoeding voor het bestaan van de koopoptie moet worden aangemerkt. Deze aanpak zou men ook kunnen uitbouwen door contractueel een aparte periodieke betaling voor de koopoptie op te nemen. Daarmee wordt de tegenprestatie nog beter zichtbaar.

Tenslotte kan het raadzaam zijn om via een kettingbeding (met boete) voor te zorgen dat contractsoverneming zal plaatsvinden, waarbij de huurovereenkomst ook op secundaire punten in tact blijft.

Overigens lijkt het onder omstandigheden ook nog wel zonder deze kunstgrepen te kunnen. Uit het arrest van het Gerechtshof Den Bosch van 19 januari 2008 blijkt dat de tegenprestatie ook besloten kan liggen in de rechtsverhouding van de partijen die de huurovereenkomst in eerste instantie aangingen. Zo bestond er tussen de bestuurders van (eerste) huurder en verhuurder een familieband. Het Hof oordeelde daarom dat de verhouding van de bedrijven niet puur commercieel was. De verdergaande solidariteit die daardoor aanwezig zou zijn, dekte de vereiste tegenprestatie voor de koopoptie.

Koen van den Berg is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.

Vragen?