Exploitatieplicht voor de huurder?

We hebben al eens eerder geschreven over de exploitatieverplichting van een huurder. De exploitatieplicht houdt in dat een huurder verplicht is om daadwerkelijk gebruik te maken van de zaak die hij heeft gehuurd. Maar is een huurder wel verplicht of geldt voor hem de regel dat hij tot het gebruik bevoegd is?

Volgens het arrest van de Hoge Raad d.d. 23 december 2005 volgt de exploitatieplicht in het algemeen niet uit de voorschriften inzake de huurovereenkomst, met name artikel 7:213 BW (goed huurderschap) en 7:214 BW (gebruik overeenkomstig de bestemming). In beginsel mag je als huurder dus de bedrijfsruimte leeg laten staan. Immers, volgens de hoofdregel van het verbintenissenrecht staat het de crediteur vrij gebruik te maken van zijn rechten en bevoegdheden, maar hij is daartoe niet verplicht.

Op deze hoofdregel zijn uitzonderingen mogelijk onder bijzondere omstandigheden. Daarbij valt te denken aan de resterende contractsduur, de eventuele waardevermindering van het pand bij leegstand, etc. Of tot die uitzondering wordt beslist moet beoordeeld worden door wat partijen aan de hand van hun wederzijdse opstelling en de overige omstandigheden in redelijkheid van elkaar mochten verwachten.

Overigens spelen deze bijzondere omstandigheden niet, als in het huurcontract expliciet een verplichting tot gebruik en exploitatie is overeengekomen. In het veel gebruikte ROZ-contract is deze verplichting expliciet opgenomen, dus voor die verhuurder-huurder relatie is de bepaling uit het contract van doorslaggevende betekenis.

Inmiddels heeft de Voorzieningenrechter van de Rechtbank Arnhem invulling gegeven aan de situatie dat geen exploitatieverplichting was opgenomen in het contract. Volgens deze uitspraak moest op grond van de bijzondere omstandigheden een exploitatieverplichting worden aangenomen gelet op de verplichting om je als goed huurder te gedragen.

In deze casus verhuurde Lidmar Properties B.V. aan de Staat een kantoorgebouw (14.000 vierkante meter). De huurovereenkomst liep in eerste instantie van 19 oktober 1999 tot 18 oktober 2008. Op verzoek van de Staat was het contract in 2005 verlengd tot en met 18 oktober 2011. Vervolgens gaf de Staat de verhuurder in juli 2008 te kennen dat Eurocommerce bereid was de huurovereenkomst medio 2009 over te nemen. Partijen konden niet tot overeenstemming komen over de indeplaatsstelling. De Staat kondigde toch vertrek aan per 2009. De verhuurder Lidmar spande daarop een kort geding aan, waarin zij vorderde de Staat te veroordelen op straffe van verbeurte van een dwangsom het gehuurde in gebruik te houden.

De rechter oordeelt in dit geval dat gezien de omstandigheden en de belangen inderdaad een gebod tot in gebruik houden van de het kantoorgebouw kan worden opgelegd. Daarbij speelde een rol dat leegstand van het kantoorgebouw tot schade bij de verhuurder leidt., want de Staat is de enige huurder van dit grote kantoorgebouw. Als zo’n gebouw voor twee jaar leeg zou staand, zal het in waarde achteruitgaan. Er zal minder toezicht zijn, waardoor ongemerkt mankementen kunnen ontstaan, minder schoonmaakwerkzaamheden worden verricht, de uitstraling/aanzien zal minder worden, kans om gekraakt te worden, bij leegstaand is het gebouw niet meer verzekerbaar, etc. De “wettelijke”plicht om zich als een goed huurder te gedragen impliceert een verplichting tot gebruik.

Vervolgens hecht de voorzieningenrechter veel belang aan het feit dat de huurovereenkomst in 2005 nog is verlengd. De Staat wist of had kunnen weten dat de verhuurder belang had dat het kantoorgebouw in gebruik bleef. Immers de Staat zal net als andere professionele huurders bekend zijn met de risico’s van leegstand.

Opvallend is dat de voorzieningenrechter veel belang hecht aan de kennis die de Staat als professionele huurder had van de risico’s bij leegstand. Zo’n vergaande verplichting volgt namelijk niet uit de wet zelf (artikel 7:213 BW), en is ook niet in het arrest van de Hoge Raad d.d. 23 december 2005 aangenomen.

Stephanie Mekking is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.

Vragen?