Praktijkgebieden: Vastgoed
Zoals bekend, hanteert de gemeente Amsterdam een erfpachtstelsel. Dit houdt kortweg gezegd in dat de gemeente haar grond niet verkoopt, maar uitgeeft in erfpacht. Veel Amsterdamse huizenbezitters zijn dus geen eigenaar, maar erfpachter. Naast deze publieke/gemeentelijke erfpacht bestaat er ook particuliere erfpacht waarbij het huis niet op grond staat dat in eigendom is van gemeente, maar van een particulier (erfverpachter).
In Amsterdam komt deze vorm van erfpacht regelmatig voor en ook elders in het land blijkt particuliere erfpacht (mede als gevolg van de kredietcrisis, omdat huizen bij deze constructie goedkoper lijken) steeds populairder te worden. Een nadeel van particuliere erfpacht is echter dat banken terughoudend zijn in het verstrekken van financiering. Toekomstige kopers krijgen daardoor soms de financiering niet rond, zodat huizen moeilijk verkoopbaar blijken. Banken zijn terughoudend bij het verstrekken van financiering, omdat bij particuliere erfpacht de erfpachtsvoorwaarden kunnen afwijken van de voorwaarden die de gemeente hanteert en de erfpachtsvoorwaarden tevens onduidelijk kunnen zijn. De voorwaarden kunnen nadelig uitpakken voor de erfpachter.Zo kan onduidelijkheid bestaan over de mogelijkheid om de canon (de vergoeding voor de erfpacht) te verhogen.
De gemeente en de Nederlandse Vereniging van Banken willen particuliere erfpachters echter tegemoet komen, zodat zij hun woning eenvoudiger kunnen verkopen (persbericht). Zij hebben daarvoor verschillende afspraken gemaakt. De gemeenteraad behandelt binnenkort een raadsvoorstel dat de gemeente in staat moet stellen de betreffende gronden, belast met particuliere erfpacht, te verwerven, zodat de particuliere erfpacht omgezet kan worden in publieke erfpacht.
Kan de particuliere erfpachter niet het eigendom van de grond verschaffen en blijkt daarnaast de omzetting in publieke erfpacht niet mogelijk, dan zullen banken alsnog bekijken of financiering mogelijk is. Banken zullen dan naar verwachting dezelfde voorwaarden hanteren als bij nieuwe gevallen van particuliere erfpacht (zo moeten de pachtvoorwaarden niet zijn gewijzigd en moet de identiteit van de erfverpachter in orde zijn en van goede naam en faam zijn).
Paulien Beunk is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied vastgoed.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.