Funderingsherstel bij mandelige muur

In Amsterdam wordt er tussen buren heel wat ruzie gemaakt over de vraag of het wel of niet noodzakelijk is de fundering van een gemeenschappelijke muur (“mandelige muur” in het juridisch jargon) te herstelen, en of daaraan dan wel of niet door de niet-verbouwende buurman moet worden meebetaald.

Zo ook in het geschil waarin de Hoge Raad in december jl. een interessant arrest heeft gewezen. Het arrest is gepubliceerd in het Tijdschrift voor Bouwrecht van afgelopen mei (TBR 2011/92), met een gastnoot van O.H. Laan.

Het arrest op zich is niet zo interessant – de Hoge Raad houdt het heel kort, en volstaat met verwerping van het beroep -, maar wel de conclusie van de Advocaat-Generaal F.F. Langemeijer, in die zin dat deze conclusie een mooie aanleiding vormt om de jurisprudentie op het punt van funderingsherstel bij een mandelige muur nog even kort op de rij te zetten:

Vooropgesteld dient te worden dat art. 5.65 BW bepaalt dat mandelige zaken op kosten van alle mede-eigenaars moeten worden onderhouden, gereinigd en, zo nodig, vernieuwd. Er bestaat dus ook een plicht tot bijdragen in de kosten van een noodzakelijke vernieuwing.

Het antwoord op de vraag wanneer er sprake is van een noodzakelijke vernieuwing, hangt af van de omstandigheden van het geval. Het moet gaan om een objectief vast te stellen noodzaak: de enkele wens van een der partijen tot vernieuwing is derhalve niet voldoende.

De vraag is dan: hoe dringend moet de noodzaak zijn? Is er pas sprake van noodzaak bij een acuut gevaar voor instorting, of kan worden volstaan met technische en/of economische redenen voor een vernieuwing?

De rechtspraak hierover is zeer casuistisch, maar vaak komt wel de vraag aan de orde of een huiseigenaar het recht heeft om de mandelige fundering op eigen houtje te laten herstellen, zónder instemming van de buren.

Neen, is het antwoord. Alleen in geval van noodzaak en bij dreigende ernstige schade of verlies mogen zonder instemming van de buren maatregelen worden genomen.

Verder mag, zo blijkt ook uit de jurisprudentie, de noodzaak tot vernieuwing van de fundering niet te snel worden aangenomen. Het is namelijk niet de bedoeling om anderen onverwacht met kosten te confronteren waar overleg had kunnen en behoren plaats te vinden.

In de jurisprudentie staat eigenlijk voorop dat het funderingsherstel van een mandelige muur in beginsel in onderling overleg – en bij gebreke van overeenstemming na een voorafgaande uitspraak van de rechter – dient te worden uitgevoerd.

Over de gevolgen van het achterwege laten hiervan oordelen rechtbanken verschillend. Soms gaat de rechter hieraan voorbij en blijft de andere buurman gehouden bij te dragen in de kosten, bijvoorbeeld wanneer de noodzaak tot herstel voldoende vaststaat. In andere gevallen heeft dit tot gevolg dat verhaal niet mogelijk is.

Samengevat: een verbouwende buurman mag niet te lichtvaardig aannemen dat er sprake is van een noodzaak tot het uitvoeren van funderingsherstel en dat de buren daaraan dus wel moeten meebetalen.

Charles Smit is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied vastgoed.

Vragen?