Bouwen op andermans grond. Ongerechtvaardigde verrijking?

Het Tijdschrift voor Bouwrecht van vorige maand bevat een uitspraak van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba van 5 november 2010 over een vordering uit ongerechtvaardigde verrijking wegens het bouwen op de grond van een ander (TBR 2011/129, met noot van C.H.M.A. Smid).

Wat was de casus?
Het bedrijf Comm laat in 2000 een zendstation bouwen op een perceel grond dat blijkens de kadastrale gegevens toebehoort aan een zekere heer D. Later, na updating van het kadaster, blijkt het zendstation voor het grootste gedeelte te zijn gelegen op de grond van de buren.

De buren nemen in oktober 2002 het zendstation in bezit en gaan het succesvol uitbaten (we zijn op de Antillen).
Comm vordert van de buren de bouwkosten uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking.

Het Gerecht in eerste aanleg wijst de vordering toe, en het Hof bevestigt dit oordeel.

Hoe zit het ook nog maar met ongerechtvaardigde verrijking in geval van bouwen op andermans grond?

Het klassieke geval is meestal dit: de bouwer A heeft een contractuele band met B, die geen verhaal biedt; de gebouwde zaak valt op grond van de natrekkingsregels in het vermogen van C, die hierdoor eigenaar wordt en tevens wordt verrijkt.
De ongerechtvaardigde verrijking is geregeld in art. 6:212 BW. Lid 1 bepaalt dat hij die ongerechtvaardigd is verrijkt ten koste van een ander, verplicht is, voor zover dit redelijk is, diens schade te vergoeden tot het bedrag van zijn verrijking.

Voor een geslaagd beroep op ongerechtvaardigde verrijking is in de eerste plaats vereist dat er geen redelijke grond voor de verrijking bestaat. Dit betekent dat geen rechtshandeling of wettelijke bepaling aan de verrijking van de verrijkte ten grondslag moet kunnen worden gelegd.

In de Antillen-zaak was dat zo, want er was geen rechtshandeling tussen Comm en de buren, en de natrekkingsregels zijn goederenrechtelijke ordeningsregels die antwoord geven op de vraag wie eigenaar van het aangebrachte bouwwerk wordt. Zij hebben niet de strekking de verrijking te rechtvaardigen.

De vergoeding van de schade is dan, in gevallen als deze, bedoeld om de door de natrekkingsregels in het leven geroepen vermogensverschuiving te corrigeren. Deze correctie vindt plaats voor zover de concrete omstandigheden van het geval meebrengen dat dit redelijk is. Het is bijvoorbeeld niet de bedoeling dat de bouwer zijn prestatie aan de eigenaar opdringt en hiervoor via de ongerechtvaardigde verrijkingsactie ook nog wordt beloond.

Speelt de goede trouw nog een rol? Dat wil zeggen: de goede trouw bij de bouwer ten aanzien van de eigendom van de grond ten tijde van de oprichting van het bouwwerk. Neen, is het antwoord. Ook een bezitter te kwader trouw kan een vergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking worden toegekend (zie bijvoorbeeld art. 3:121 BW).

Overigens was in de onderhavige zaak Comm volledig te goeder trouw, want zij was afgegaan op de achteraf onjuist gebleken informatie van het kadaster.

Maar toch is goed te benadrukken dat de goede trouw in dit soort zaken op de achtergrond wel degelijk een rol speelt, want – om maar even het andere uiterste te noemen – opzettelijk bouwen op andermans grond en vervolgens een bouwvergoeding claimen van de eigenaar, hem daarmee met een ongewenste investering opzadelen, is precies de situatie die de wetgever heeft willen voorkomen.

Kortom: bij twijfel doet de bouwer er altijd verstandig aan na te gaan wie eigenaar van de grond is.

Charles Smit is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied bouwrecht.

Vragen?