Short Stay en huurbescherming

Inmiddels weten we dat de hoogste bestuursrechter de short stay vergunning (vergunning voor tijdelijke woononttrekking) rechtens accepteert. Met de vergunning hebt u dan toestemming van de gemeente om de woning tijdelijk aan bijvoorbeeld expats te verhuren. Als aandachtspunt blijft dan over of deze expats huurbescherming genieten indien zij een short stay woning bewonen.

In Nederland geldt in zijn algemeenheid dat bewoners van woningen in beginsel huurbescherming genieten. Dit is anders als de huur betrekking heeft op een gebruik van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is (art. 7:232 lid 2 BW).

Wanneer is sprake van huur van korte duur? Volgens vaste rechtspraak is de duiding van de overeenkomst niet doorslaggevend. Van belang is dat het duidelijk is dat de ingebruikgeving van de woning gericht is op een kortstondig en bijzonder verblijf.

Over de kwalificatie “huur van korte duur” van short stay contracten is er jurisprudentie. Ik behandel hier een tweetal uitspraken (Rb. Amsterdam, sector kanton, 20 mei 2009, WR 2009/96 en Rb. 's-Hertogenbosch, sector kanton, 2 augustus 2012 LJN: BX 5069). Zo werd er in Amsterdam geoordeeld dat geen sprake was van huur van korte duur. Het ging om een wetenschappelijk onderzoeker die met zijn vrouw de woning bewoonde, die een aanstelling van drie jaar had en verhuurster de mogelijkheid tot verlenging van de huurtermijn met een jaar niet zonder meer uitsloot. Om die redenen duidde de rechtbank het short stay contract niet aan als “huur van korte duur” en werden de onderzoeker en diens vrouw wettelijk beschermd.

Dat ging anders in het zuiden van het land. Daar oordeelde de rechtbank dat ‘short stay' wel een gebruik van korte duur betrof. Het ging om een promovendus die tijdelijk aan de Technische Universiteit Eindhoven verbonden was. De duur van het huurcontract was gekoppeld aan de duur dat de promovendus verbonden was aan de Universiteit, doch voor de minimale periode van een maand en de maximale duur van een jaar. De verhuurder het Woonbedrijf had ongeveer 800 woningen beschikbaar gesteld voor buitenlandse studenten en personen verbonden aan de onderwijsinstellingen. De woningen waren speciaal ingericht waren voor een gebruik als short stay. De kantonrechter overwoog dat het ten opzichte van reguliere woningzoekenden bijzonder onrechtvaardig zou zijn als deze groep zonder wachttijd in aanmerking komen voor een reguliere sociale huurwoning. Hierom, en omdat de bedoelingen van partijen bij het aangaan van het short stay huurcontract duidelijk waren, acht de kantonrechter dat het hier om een huur van korte duur gaat. De promovendus maakte dus geen aanspraak op de wettelijke huurbeschermingsbepalingen.

Kortom: een eenduidig antwoord kan niet worden gegeven De twee uitspraken duiden vooral dat de rechtspraak casuïstisch is; of ‘short stay' huur van korte duur is, hangt af van de bijzondere omstandigheden van het geval. Vanzelfsprekend kunnen wij hierover nader adviseren.

Claudia Koenen is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.

Vragen?