Opeisbaarheid van huurpenningen

Ingevolge artikel 7:212 BW is de huurder verplicht huurpenningen aan de verhuurder te voldoen. De vraag rijst wanneer de huurder deze huurpenningen precies moet betalen. Het wetsartikel zegt:

‘De huurder is verplicht de tegenprestatie op de overeengekomen wijze en tijdstippen te voldoen.'

Wat nu als tussen partijen niet (duidelijk) is afgesproken op welke tijdstippen de huur door de huurder moet worden voldaan? Op welk moment is dan de huur opeisbaar? Deze vraag is in een recent arrest door de Hoge Raad beantwoord.

De feiten in de betreffende zaak waren als volgt. De verhuurder was eigenares van een pand in Amsterdam. Op de begane grond van het pand was een pizzeria gevestigd. De eerste tot en met de vierde etage en de zolderverdieping had de verhuurder aan de huurder verhuurd als woonruimte(-n). Bij het aangaan van de huurovereenkomst was het pand niet geschikt voor bewoning. Partijen waren overeengekomen dat de verhuurder de buitenkant van het pand (inclusief de fundering) zou herstellen, waarna de huurder voor eigen rekening de binnenkant van het gehuurde zou opknappen.

De verhuurder vorderde in deze procedure ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Zij had daartoe aangevoerd dat de door haar ingeschakelde aannemer zijn werkzaamheden aan de fundering en buitenzijde van het pand had afgerond op 11 augustus 2006, waarna het gehuurde aan de huurder ter beschikking was gesteld. De huurder was derhalve vanaf dat moment huur verschuldigd geworden, echter zij had geen enkele huurbetaling verricht. De huurder verweerde zich tegen de vordering met de stelling dat was overeengekomen dat de huurbetalingsverplichting pas inging vanaf het moment dat het gehuurde geschikt was voor bewoning. Volgens de huurder is nooit sprake geweest van een bewoonbaar pand, zodat zij daarom geen huur was verschuldigd.

De kantonrechter oordeelde dat de huurder vanaf september 2006 de overeengekomen huur verschuldigd was, en dat de sindsdien opgelopen huurachterstand de gevorderde ontbinding en ontruiming rechtvaardigde. De vordering van de verhuurder werd zodoende toegewezen. Het hof bekrachtigde het vonnis van de kantonrechter. Het hof overwoog daartoe dat de huurprijs in beginsel is verschuldigd vanaf het moment waarop een verhuurder het gehuurde aan de huurder in gebruik verstrekt. De werkzaamheden aan de buitenzijde van het pand waren in augustus 2006 afgerond, en de huurder bestreed niet (langer) dat hij vanaf dat moment toegang had gekregen tot het gehuurde. Dat bracht mee dat hij in beginsel vanaf september 2006 de overeengekomen huurprijs verschuldigd was geworden. Dat het gehuurde nog niet in bewoonbare staat verkeerde en dat vanaf augustus 2006 nog werkzaamheden aan de binnenzijde dienden te worden uitgevoerd, was onvoldoende om te kunnen oordelen dat uit de huurovereenkomst voor de huurder geen verplichting tot huurbetaling voortvloeide, aldus het hof.

In cassatie overwoog de Hoge Raad dat het oordeel van het hof er op neer komt dat de aard van een huurovereenkomst, mede gelet op het bepaalde in art. 7:201 lid 1 BW, meebrengt dat de in de huurovereenkomst bepaalde tegenprestatie van de huurder verschuldigd is vanaf het moment waarop de verhuurder het gehuurde aan de huurder in gebruik heeft verstrekt, tenzij partijen anders zijn overeengekomen of uit de overeenkomst van partijen anders voortvloeit. Dat oordeel werd door de Hoge Raad juist geacht. Nu de verplichting van een verhuurder inhoudt dat hij de zaak in gebruik aan de huurder verstrekt, en de huurder zich daartegenover verbindt de tegenprestatie te voldoen, brengt zulks mee dat die tegenprestatie, behoudens andersluidende afspraken, opeisbaar wordt wanneer de verhuurder de zaak in gebruik heeft verstrekt. De Hoge Raad verwierp dan ook het cassatieberoep.

Zo blijkt dat de bij een overeenkomst betrokken partijen verschillende visies kunnen hebben op hetgeen zij afgesproken hebben. Het is dan ook raadzaam om zoveel mogelijk aspecten van de overeenkomst duidelijk vast te leggen in een contract. Wij zijn u hierbij graag van dienst.

Christopher Seine is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.

Vragen?