Klachtplicht na koop

Op 9 mei 2014 heeft de Hoge Raad (ECLI:NLde vraag beantwoord wat heeft te gelden ter zake van een later ontdekt gebrek in het gekochte, als de koper op een aanvankelijk (eerder) ontdekt ánder gebrek om haar moverende redenen geen beroep heeft willen doen. In dit specifieke geval betrof het een kantoorpand dat een professionele koper aan een visuele asbestinspectie had onderworpen voorafgaand aan de koop. De verkoper had in de koopovereenkomst vervolgens verklaard dat zij niet bekend was met asbest in het pand.

Uit een -ruim na de verkoop opgesteld- inspectierapport bleek vervolgens dat in bepaalde ruimtes van het kantoorpand (spuit)asbest is aangetroffen. Hierover heeft de koper niet geklaagd. Als gevolg hiervan heeft de verkoper ook geen bemoeienis kunnen krijgen met de asbestproblematiek. Tijdens de daarna volgende verbouwing van het kantoorpand heeft koper (volgens verkoper niet erg onverwacht, zeker gezien de eerdere bevindingen) zogenaamde “niet gehechte asbest” aangetroffen. Hierop is het kantoorpand onmiddellijk ontruimd.

De koper stelde in de procedure vervolgens dat het kantoorpand niet was conform hetgeen zij mocht verwachten en vorderde schadevergoeding. Verkoper verweerde zich (onder meer) door te stellen dat de koper niet binnen bekwame tijd had geklaagd (7:23 lid 1 BW). Uit vaststaande jurisprudentie van de Hoge Raad inzake klachtplicht (artikel 7:23 BW) blijkt dat een koper in beginsel tijdig moet klagen over de gebreken waarop zij zich jegens de verkoper wil beroepen. Uit de klacht van de koper zal in dat geval voldoende duidelijk moeten blijken over welk gebrek aan het geleverde wordt geklaagd. In beginsel moet over elk gebrek worden geklaagd. Waarop de klacht precies ziet, moet door uitleg ervan worden bepaald. [zie noot 1 onderaan deze blog].

Het is vervolgens aan de verkoper om zich erop te beroepen dat de koper te laat heeft geklaagd. De koper dient in dat geval feiten en omstandigheden te stellen, en bij betwisting te bewijzen, waaruit blijkt dat én wanneer zij heeft geklaagd, zodat de rechter kan beoordelen of dat tijdig was. De beoordeling of tijdig is geklaagd, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval [zie noot 2 onderaan deze blog].
Daarbij geldt dat de onderzoeks- en klachtplicht van de koper niet los kunnen worden gezien van de aard van de gekochte zaak en de overige omstandigheden. Daarvan is immers afhankelijk wat de koper kan en moet doen om een eventueel gebrek op het spoor te komen en aan de verkoper mededeling te doen van een met voldoende mate van waarschijnlijkheid vastgestelde tekortkoming.

Het hof had in deze zaak de vordering van de koper toewezen. In cassatie klaagde verkoper dat het hof voor de beantwoording van de vraag of de koper aan haar klachtplicht heeft voldaan, ten onrechte bepalend heeft geacht dat zij alleen de aanwezigheid van losgebonden asbest in het gedeelte van het gebouw boven de kelder aan haar vordering ten grondslag heeft gelegd. Volgens de klager kan een koper de start van een klachttermijn niet opschuiven door zich selectief te beroepen op non-conformiteit. De Hoge Raad stelt voorop dat de regel van art. 7:23 lid 1 BW de verkoper beschermt tegen te late en daardoor moeilijk te betwisten klachten, dat deze regel dezelfde strekking heeft als de in art. 6:89 BW voor alle verbintenissen neergelegde regel, en dat de vraag of de koper binnen bekwame tijd als bedoeld in art. 7:23 lid 1 BW heeft gereclameerd over gebreken in de afgeleverde zaak, niet in algemene zin kan worden beantwoord. De Hoge Raad refereert aan de hierboven reeds genoemde jurisprudentie.

Uit die jurisprudentie volgt -volgens de Hoge Raad- niet dat de koper elk door haar ontdekt gebrek aan de verkoper dient te melden. Het is aan de koper zelf om te bepalen of zij zich jegens de verkoper op een bepaald gebrek wil beroepen. Dit laat echter onverlet dat indien de koper later ontdekt dat het gebrek van grotere omvang of van andere aard is dan zij aanvankelijk dacht, of een (volgens haar) ander gebrek constateert, aan een beroep op dat gebrek in de weg kan staan dat zij na haar aanvankelijke ontdekking geen nader onderzoek heeft gedaan, of heeft laten doen, terwijl dat in de omstandigheden van het geval redelijkerwijs van haar kon worden verwacht. In dit specifieke geval speelde een deskundigenbericht in dat verband een grote rol. De deskundigen verklaarden daarin dat de koper uit het eerste rapport niet hoefde op te maken dat er een serieuze, niet te verwaarlozen kans bestond dat zich ook in andere delen van het kantoorpand losgebarsten asbest bevond. Gezien dit deskundigenrapport wordt geoordeeld dat de koper tijdig heeft geklaagd.

Volgens de Hoge Raad is onjuist de in het cassatiemiddel vervatte stelling dat de rechter onafhankelijk van het partijdebat dient te onderzoeken of de zaak naar de maatstaven van een redelijk handelend koper de eigenschappen heeft die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De rechter mag bij de beoordeling van de tijdigheid van de klacht aanknopen bij het gebrek waarop de koper zich beroept.

Het antwoord op de in de inleiding gestelde centrale vraag is daarmee dat het aan de koper zelf is om te bepalen of zij zich jegens de verkoper op een gebrek wil beroepen of niet. Desondanks zouden wij adviseren -zeker gezien het feit dat er omstandigheden kunnen zijn die een beroep op non-conformiteit kunnen blokkeren-om een gebrek altijd te melden, ook als de koper al heeft besloten ter zake geen schadevergoeding te willen vorderen. Dit om het verwijt dat te laat is geklaagd voor te zijn.

noot 1: Vgl. HR 29 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007: AZ4850, NJ 2008/605 , m.nt. Jac. Hijma (Amsing/Dijkstra-Post), rov. 3.4 en 3.6; HR 11 juni 2010, LJN BL8297 , NJ 2010/331 (Kortenhorst/Van Lanschot), rov. 3.5 ;HR 15 april 2011, ECLI:NL:HR:2011: BP0630, NJ 2013/139 , m.nt. Jac. Hijma (Bloemert/Horenberg), rov. 3.5.3; HR 22 februari 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY4124 , NJ 2013/126 , JBPR 2013/29, m.nt. H.W. Wiersma (Pais/Verberne), rov. 3.5.3.

noot 2: HR 8 februari 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY4600 , RvdW 2013/253 , JOR 2013/106, m.nt. B.T.M. van der Wiel; HR 8 februari 2013, ECLI:NL:HR:2013:BX7195 , RvdW 2013/250, JOR 2013/107, m.nt. B.T.M. van der Wiel (X/Van Lanschot), rov. 3.6;, JIN 2013/74, m.nt. J. van der Kraan (X/Rabobank Noord-Holland), rov. 4.2.1-4.2.6.

Diana Joosten is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied contracten.

Vragen?