Huur of pacht?

In de praktijk gebeurt het meer dan eens dat mensen de termen huur en pacht door elkaar halen. Zo wordt in de horecawereld vaak gesproken over het ‘pachten van een horecazaak'. Voor zover hiermee gedoeld wordt op “het tegen betaling in gebruik nemen c.q. hebben van de betreffende onroerende zaak, waarin de horecaonderneming wordt geëxploiteerd”, dient te worden vastgesteld dat we dan niet te maken hebben met pacht maar met huur.

Huur is volgens artikel 7:201 lid 1 BW de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. Pacht daarentegen betreft volgens artikel 7:311 BW de overeenkomst waarbij de ene partij, de verpachter, zich verbindt aan de andere partij, de pachter, een onroerende zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken ter uitoefening van de landbouw en de pachter zich verbindt tot een tegenprestatie. Een horecazaak wordt (uiteraard) niet gebruikt ‘ter uitoefening vanlandbouw', en de bewuste overeenkomst moet in dat geval dus worden aangemerkt als huur en niet als pacht.

Het gebeurt echter ook (andersom) wel dat een pachtovereenkomst ten onrechte wordt bestempeld als een huurovereenkomst, zo blijkt ook uit een recente uitspraak uitspraak van de kantonrechter te Den Bosch. De kantonrechter gaat uit van de bovengenoemde definitie van de pachtovereenkomst in artikel 7:311 BW. Het gebruik van grond voor het fokken en opfokken voor paarden is volgens de kantonrechter te scharen onder het daarin centraal staande begrip landbouw, mits er sprake is van bedrijfsmatige activiteiten in de zin van artikel 7:312 BW, aldus de kantonrechter. Volgens vaste rechtspraak veronderstelt een bedrijfsmatige exploitatie van het gepachte dat sprake is van een complex van economische activiteiten, gericht op winst door uitoefening van de landbouw. Voor de vraag of daarvan sprake is, is in het bijzonder van belang:
a. de omvang van het bedrijf en de onderlinge samenhang tussen de diverse bedrijfsactiviteiten;
b. de vraag of de voor toekomstige winstkansen noodzakelijke investeringen plaatsvinden;
c. het redelijkerwijs te verwachten ondernemingsrendement;
d. de vraag of de gebruiker een hoofdfunctie buiten de landbouw heeft;
dat alles in onderlinge samenhang te beschouwen en met inachtneming van de overige omstandigheden van het geval.

Bij de kwalificatie van de overeenkomst komt het aan op het door de partijen beoogde gebruik, en niet om het feitelijke gebruik, hetzij bij de aanvang van het gebruik, hetzij later. Volgens artikel 7:311 BW gaat het er immers om waartoe partijen zich tegenover elkaar hebben verbonden. Eventueel zal het feitelijk gebruik bij de aanvang van de pacht tot de vaststelling van de partijbedoeling kunnen bijdragen, namelijk in zoverre dat feitelijk gebruik destijds voor de wederpartij kenbaar was. Maar ook dan gaat het nog altijd om de vaststelling van het gebruik zoals door partijen beoogd, aldus de kantonrechter. Ter zake van dit beoogde gebruik rust de bewijslast op de partij die zich erop beroept dat van pacht sprake is.

In casu was in de overeenkomst bepaald dat de strook grond gebruikt wordt als paardenweide. Reeds daarmee is voldoende aannemelijk geworden dat het beoogde gebruik “dus” het weiden van paarden is geweest. Dat de overeenkomst slechts een tijdelijke duur had en betiteld werd als huurovereenkomst, kan daar geen verandering in brengen. Ditzelfde geldt evenzeer voor de omstandigheid dat de strook grond in de overeenkomst wordt aangeduid als ‘rest'strook grond. Deze omstandigheden doen allemaal niet af aan het beoogde gebruik als paardenwei, aldus de kantonrechter.

Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat voldoende aannemelijk is geworden dat de betreffende strook grond gebruikt is voor de bedrijfsmatige uitoefening van landbouw en dat dit gebruik niet afwijkt van het beoogde gebruik van de grond als paardenweide. Niet in geschil is dat tevens voldaan is aan het overigens bepaalde in artikel 7:311 BW. Dit betekent dat vooralsnog niet met voldoende zekerheid kan worden aangenomen dat de onderhavige overeenkomst kan worden gekwalificeerd als een huurovereenkomst (de onderhavige zaak betrof een kort gedingzaak). Het gaat immers (zoals gezegd) niet om de benaming die partijen aan hun rechtsverhouding hebben gegeven (in dit geval: “huurovereenkomst”) maar om de inhoud van de overeengekomen rechten en verplichtingen. Indien partijen rechten en verplichtingen zijn overeengekomen die volgens de definitie van artikel 7:311 BW pacht opleveren, is aldus de wettelijke regeling van de pacht van toepassing, onverschillig of zij de toepasselijkheid van die regels gewild hebben, aldus de kantonrechter.

Christopher Seine is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.

Vragen?