Geen verplichtingen projectontwikkelaar bij "70% verkocht" regeling

Op 29 april 2015 heeft de rechtbank Rotterdam uitspraak gedaan over de uitleg van bepaling in een overeenkomst tussen een woningstichting en een projectontwikkelaar waarin is opgenomen dat de projectontwikkelaar de door haar geboden koopprijs voor de grond pas aan de corporatie zou dienen te voldoen bij ‘70% verkocht'.

Na een aanbesteding/selectie is er een koop- en ontwikkelingsovereenkomst tot stand gekomen voor de ontwikkeling van een woningbouwproject. Op grond van deze overeenkomst was de projectontwikkelaar gehouden het perceel van de corporatie af te nemen tegen een bedrag van circa 5 miljoen euro. Zoals wel vaker toegepast bij dit soort overeenkomsten, heeft de projectontwikkelaar hierbij als voorwaarde bedongen dat de koopprijs voor de grond pas dient te worden betaald en de woningen pas dienen te worden gebouwd nadat minimaal 70% van de te bouwen woningen is verkocht.

Vanwege de crisis heeft de projectontwikkelaar aangegeven de overeenkomst niet te zullen nakomen, omdat verkoop van de woningen tegen de bij het aangaan van de overeenkomst beoogde prijzen niet meer haalbaar werd geacht. De corporatie zag dit als wanprestatie, ontbindt de overeenkomst en eist schadevergoeding.

De rechtbank wijst deze vorderingen af. Volgens de rechtbank is het ontwikkelingsrisico, nu door de corporatie tijdens de selectieprocedure kenbaar is gemaakt dat de projectontwikkelaar door gunning 'een recht' zou verkrijgen om grond te kopen en is toegezegd dat de koopprijs voor de grond pas zou dienen te worden voldaan 'bij 70% verkocht', in overwegende mate bij de corporatie blijven rusten. Het gegund zijn van 'een recht' om uit te geven grond voor een bepaalde prijs te kopen, impliceert namelijk niet dat er tevens een onvoorwaardelijke plicht is ontstaan om de grond tegen die prijs te kopen.

Bijzondere omstandigheden die meebrengen dat de corporatie er op mocht vertrouwen dat er een overeenkomst tot stand kwam op grond waarvan de projectontwikkelaar niet alleen gerechtigd, maar ook onvoorwaardelijk verplicht was om het perceel af te nemen tegen het bedrag van circa 5 miljoen euro zijn niet gesteld of gebleken.

Daarnaast hoefde de projectontwikkelaar volgens de rechtbank geen lagere verkoopprijzen te hanteren of verkoopwerkzaamheden te verrichten zodoende wel 70% van de woningen te verkopen (waarbij de projectontwikkelaar dus verlies zou lijden).

Hierbij acht de rechtbank van belang dat de corporatie in het kader van de aanbesteding/selectie zelf de verkoopprijzen heeft geïndiceerd. Daarnaast heeft de 70%-verkoopnorm de strekking dat het risico van negatieve marktontwikkelingen voor rekening van de corporatie komt. Zo blijft het risico van tegenvallende interesse uit de markt vanaf het moment van het in verkoop brengen van de woningen bij de corporatie tot het intreden van de opschortende voorwaarde (namelijk als 70% is verkocht).

De projectontwikkelaar mocht zich er daarom op beroepen dat, zolang duidelijk was dat verkoop van 70% van de woningen tegen de ten tijde van het doen van de bieding geachte verkoopprijzen in de bestaande verslechterde marktomstandigheden onhaalbaar was, zij niet gehouden was de grond te betalen, noch om zinloze werkzaamheden te verrichten om het project verkoop gereed te maken.

Bob van de Boom is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied vastgoed.

Vragen?