Praktijkgebieden: Bouwrecht
Het is een doorn in het oog van projectontwikkelaars; klagende kopers die hun weg weten te vinden in bestuursrechtelijke bezwaarprocedures.
Om dit te voorkomen wordt soms in de koopovereenkomst een zogeheten ‘monddoodclausule’ opgenomen. In een dergelijke monddoodclausule wordt bijvoorbeeld afgesproken dat de koper geen bezwaar zal maken tegen een toekomstige uitbreiding van bedrijven in de nabijheid van het gekochte. Kortgezegd beoogt een dergelijke clausule dat een partij afziet van het aanwenden van bestuursrechtelijke rechtsmiddelen.
Dergelijke clausules komen echter al snel (onder meer) in strijd met artikel 17 van de Grondwet waarin staat dat niemand tegen zijn wil in kan worden afgehouden van de rechter die de wet hem toekent.
Op 9 mei 2017 heeft het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch een interessant arrest gewezen over een situatie waar de monddoodclausule als kwalitatieve verplichting was opgelegd aan de koper. In eerste aanleg (uitspraak niet gepubliceerd) was geoordeeld dat de monddoodclausule in kwestie verplicht tot een prestatie die onverenigbaar is met de in de Nederlandse rechtsorde verankerde fundamentele rechtsbeginselen en dat het beding daardoor in strijd komt met de openbare orde, zodat het beding ex artikel 3:40 lid 1 BW nietig is.
De verkoper gaat in hoger beroep en stelt dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat een monddoodclausule per definitie in strijd is met fundamentele rechtsbeginselen en daardoor in strijd is met de openbare orde.
Het Hof overweegt dat het oordeel van de rechtbank in eerste aanleg niet zo ver strekt dat een monddoodclausule per definitie in strijd is met de openbare orde. Het Hof laat vervolgens de vraag of een monddoodclausule per definitie nietig is het midden maar oordeelt wel dat monddoodclausule zoals die is geformuleerd in deze zaak in ieder geval wel in strijd komt met de openbare orde nu de monddoodclausule voor geruime tijd (25 jaar) als kwalitatieve verplichting is opgelegd aan de koper.
Uit het arrest valt dus af te leiden dat een monddoodclausule voor een geruime periode opgelegd als kwalitatieve verplichting nietig is.
Toch volgt ook uit dit arrest dat het Hof de deur op een kiertje houdt voor het gebruik van monddoodclausules. Het lijkt er dientengevolge op dat in het geval de monddoodclausule binnen de perken wordt gehouden de clausule niet (per definitie) nietig zal zijn. Het is daarom verstandig om bij het opleggen van een monddoodclausule goed na te denken over hoe ruim de clausule wordt opgelegd.
Roos de Grave is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied bouwrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.