Praktijkgebieden: Huurrecht
De aanzegplicht
Huurovereenkomsten van zelfstandige woonruimte die na 1 juli 2016 zijn ingegaan voor een duur van 2 jaar of korter, eindigen op grond van artikel 7:271 jo 7:228 BW van rechtswege, mits de verhuurder niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk een maand voordat de overeengekomen bepaalde tijd is verstreken, de huurder over de dag waarop die huur verstrijkt schriftelijk informeert. Komt de verhuurder deze ‘aanzegplicht’ niet na, dan heeft dit tot gevolg dat de huurovereenkomst van rechtswege voor onbepaalde tijd wordt verlengd. Beëindiging van de huur is dan alleen nog mogelijk door opzegging op de in artikel 7:274 BW limitatief opgesomde gronden, en uiteraard door ontbinding in geval de huurder tekort schiet in de nakoming van de overeenkomst. Deze regeling is ook van toepassing op huurovereenkomsten van onzelfstandige woonruimte die voor de duur van vijf jaar of korter zijn aangegaan.
Wil je voorkomen dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt verlengd, dan is het van belang dat de aanzegging tijdig en op de juiste wijze wordt gedaan. Zoals voorgeschreven in artikel 7:271 BW moet de mededeling dat de huurovereenkomst van rechtswege eindigt schriftelijk worden gedaan. De mededeling hoeft dus niet – zoals het geval is bij opzegging – bij exploot of bij aangetekende brief te geschieden.
Schriftelijke kennisgeving
Met betrekking tot een schriftelijke verklaring geldt als uitgangspunt dat deze de geadresseerde heeft bereikt als zij door hem is ontvangen (artikel 3:37 BW). Indien de ontvangst van de verklaring wordt betwist, ligt de stelplicht en bewijslast op de afzender dat de verklaring door hem is verzonden naar een adres waarvan hij redelijkerwijs mocht aannemen dat de geadresseerde aldaar door hem kon worden bereikt. De Hoge Raad heeft in 2013 bepaald dat een e������������������������mailadres waarvan de afzender op grond van verklaringen of gedragingen van de geadresseerde mocht aannemen dat de verklaring aldaar door de ontvanger kon worden bereikt ook als geldig adres kan worden aangemerkt.
Op 20 september 2017 heeft de rechtbank Midden-Nederland zich moeten buigen over de vraag of een per e-mail verzonden kennisgeving dat de huurovereenkomst op de afgesproken datum van rechtswege eindigt werking heeft gehad. De huurder betwiste de ontvangst van de e-mail en voerde daartoe aan dat de e-mail wellicht in de map ongewenste e-mail terecht was gekomen, die automatisch wordt geleegd, zodat zij geen kennis had genomen van dit bericht. Het was daarom aan verhuurder om te bewijzen dat de huurder de e-mail had ontvangen.
Wil je de aanzegging dat de huurovereenkomst op de afgesproken datum van rechtswege eindigt per e-mail doen, dan raden wij aan de huurder te vragen de ontvangst van de e-mail te bevestigen zodat er later geen discussie kan ontstaan of de huurder de aanzegging daadwerkelijk heeft ontvangen. Als de huurder de ontvangst van de e-mail niet bevestigt is het raadzaam de aanzegging ook nog per aangetekende brief aan de huurder te verzenden.
Anna Zijlstra is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.