icon

Conclusie Advocaat-Generaal: welke invloed heeft de door de NVM voorgeschreven meetinstructie op de aansprakelijkheid van de makelaar voor het onjuist vermelden van de gebruiksoppervlakte van een woning?

Op 20 april jl. is de conclusie van procureur-generaal Valk gepubliceerd in het cassatieberoep tegen de uitspraak van het hof Amsterdam van 24 januari 2017. Het hof had in hoger beroep geoordeeld dat de NVM-makelaar aansprakelijk was jegens de koper wegens het feit dat hij de woning niet had opgemeten volgens de voor de NVM-makelaars verplicht gestelde NEN 2580-meetinstructie. Deze norm is door de NVM verplicht gesteld, omdat derden erop moeten kunnen vertrouwen dat het bij de verkoop aangegeven oppervlakte volgens deze norm is gemeten. De makelaar had derhalve volgens het hof in strijd gehandeld met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt. Gezien het doel van de meetinstructie kwam de makelaar geen beroep toe op het in de verkoopbrochure opgenomen voorbehoud ten aanzien van de juistheid van de inhoud, noch op de onderzoeksplicht van de koper.

De rechtsvraag die in cassatie voorligt is wat de betekenis is van de NVM-meetinstructie voor de aansprakelijkheid van de makelaar. De AG stelt zich op het standpunt dat het te ver gaat om iedere schending van de meetinstructie door een NVM-makelaar te beschouwen als een onrechtmatige daad jegens de koper en plaatst de betekenis van de meetinstructie nadrukkelijk in de sleutel van de gerechtvaardigde verwachtingen van de koper.

Dat de NVM erkende norm van beroepsethiek inmiddels een regel van ongeschreven recht zou zijn, acht de AG hoogst onaannemelijk. Volgens de AG geldt het uitgangspunt dat als in een bepaalde branche of beroepsgroep een bepaalde handelwijze als ongebruikelijk of zelfs ontoelaatbaar wordt beschouwd, als een omstandigheid die weliswaar gewicht in de schaal legt, maar op zichzelf niet beslissend is. Het gaat erom welk vertrouwen aspirant-kopers in redelijkheid aan de door de makelaar gegeven informatie kunnen ontlenen. Dit is mede afhankelijk van de wijze waarop die informatie is gepresenteerd. Als de makelaar bij de opgave van het gebruiksoppervlakte met zoveel woorden vermeldt dat de opgave berust op een schatting en niet op een nauwkeurige meting, dan is niet voorstelbaar dat een koper erop heeft mogen vertrouwen dat het opgegeven oppervlakte nauwkeurig is weergegeven. Meestal zal er echter alleen een algemeen voorbehoud zijn opgenomen, zoals bijvoorbeeld ‘Aan deze brochure kunnen geen rechten worden ontleend’. Ook een dergelijke tekst zal de (redelijke) verwachtingen van aspirant-kopers kunnen temperen, maar wel minder evident dan de openlijke mededeling dat de opgave van de gebruiksoppervlakte niet meer dan een schatting is, aldus de AG. Omdat het hof een weging van de redelijke verwachtingen achterwege heeft gelaten acht de AG de klacht gegrond.

Het is nog niet bekend wanneer de Hoge Raad in deze zaak uitspraak doet.


Anna Zijlstra is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied vastgoed.

Heeft u vragen?

Dit veld is bedoeld voor validatiedoeleinden en moet niet worden gewijzigd.
Conclusie Advocaat-Generaal:  welke invloed heeft de door de NVM voorgeschreven meetinstructie op de aansprakelijkheid van de makelaar voor het onjuist vermelden van de gebruiksoppervlakte van een woning?

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief

Dit veld is bedoeld voor validatiedoeleinden en moet niet worden gewijzigd.
Schrijf u in voor onze nieuwsbrief