Toetsingskader beoordeling van taxatierapport inbrengwaarden exploitatieplan

De overheid kan door de vaststelling van een bestemmingsplan beïnvloeden voor welke functies gronden of onroerende zaken gebruikt mogen worden. In veel gevallen heeft de overheid het eigendom over een perceel echter niet en ligt deze bij particulieren. Bij grondverwerving (door de overheid) is een adequate waardering van de gronden voor zowel de grondeigenaar als de aankopende overheid belangrijk, het kostenverhaal speelt bij de waardering een essentiële rol. In de Wet ruimtelijke ordening is bepaald dat bij de vaststelling van een exploitatieplan de kostenpost inbrengwaarde moet worden geraamd, artikel 6.13 lid 5 Wro. Hierbij geldt als hoofdregel de grondslag van artikel 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet, waarbij het uitgangspunt is dat de inbrengwaarde wordt bepaald naar de werkelijke waarde.

Onafhankelijke deskundige

De Wet ruimtelijke ordening kent geen procedurele regels omtrent het bepalen van de inbrengwaarde. Tijdens de parlementaire behandeling is wel uitdrukkelijk benoemd dat de inbrengwaarde door een onafhankelijke deskundige moet worden bepaald. De Wet ruimtelijke ordening zelf bevat echter geen waarborg of procedureel voorschrift dat de taxatie van de inbrengwaarde door onafhankelijke deskundigen plaats moet vinden. Dit is echter wel in de rechtspraak als vereiste ontwikkeld. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft in haar uitspraak van 9 februari 2011 (ECLI:NL:RVS:2011:BP3700) overwogen, en nadien bevestigd in andere uitspraken, dat aan de in een exploitatieplan opgenomen raming van inbrengwaarden in beginsel een door een onafhankelijke deskundige uitgevoerde taxatie ten grondslag moet liggen.

Het bestuursorgaan mag op deze taxatie afgaan, maar alleen nadat is nagegaan of deze taxatie op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen, de gevolgde methode en gehanteerde redenering begrijpelijk en consistent zijn en de daaruit getrokken conclusies daarop aansluiten, en de taxatie inzicht verschaft in de gegevens die bij de taxatie zijn betrokken. Als er concrete aanknopingspunten zijn voor twijfel aan de zorgvuldigheid van de totstandkoming van de taxatie, de begrijpelijkheid van de in de taxatie gevolgde methode en gehanteerde redenering of het aansluiten van de conclusies daarop naar voren heeft gebracht, mag het bestuursorgaan niet zonder nadere motivering op de taxatie afgaan.

Beoordeling van taxatie

Het is aan de taxateur welke taxatiemethode in een concreet geval wordt gebruikt. Hij heeft hier veel vrijheid in. Als de taxateur van mening is dat de ter beschikking staande methoden niet mogelijk zijn om tot een goede taxatie te komen of niet tot een juiste waardering kunnen leiden, mag de taxateur zijn taxatie (mede) baseren op kennis, ervaring en intuïtie.

Indien een partij twijfelt aan de taxatie, dient de vraag te worden beantwoord of er een grond bestaat voor het oordeel dat het bestuursorgaan, gelet op de wijze van totstandkoming en/of de inhoud van de taxatie van de door het bestuursorgaan ingeschakelde onafhankelijke taxateur, waaronder de motivering daarvan, zich bij de besluitvorming niet redelijkerwijs op dat deskundigenoordeel heeft kunnen baseren. De besluitvorming dient te voldoen aan de eisen die het recht aan de zorgvuldigheid en de motivering stelt. De rechter dient de besluitvorming hieraan te toetsen.

Als de deskundigheid van de taxateur wordt betwist door een partij, dan kan het betreffende onderdeel van het taxatierapport in beginsel slechts gemotiveerd bestreden worden met een tegenrapport van een onafhankelijke taxateur waaruit blijkt dat het taxatierapport op het bedoelde onderdeel onjuist is, zoals blijkt uit de rechtspraak (ECLI:NL:RVS:2021:2645). Slechts een tegenadvies overleggen om daarmee aan te tonen dat een eerder taxatierapport onjuist is, is niet voldoende om aan te tonen waarom het eerste taxatierapport onjuist is (ECLI:NL:RVS:2017:1635). Beoordeeld dient te worden of in het tegenrapport aannemelijk is gemaakt dat de in het taxatierapport gehanteerde uitgangspunten niet juist zijn.

Conclusie

In haar uitspraak van 8 februari 2023 (ECLI:NL:RVS:2023:494) heeft de Afdeling, onder verwijzing naar eerdere rechtspraak, het toetsingskader voor de beoordeling van een geschil over de raming van inbrengwaarden van onroerende zaken uiteengezet. Die raming vindt plaats in het kader van een besluit tot vaststellen van een exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.13 Wet ruimtelijke ordening. De raming dient volgens de Afdeling in beginsel te zijn gebaseerd op een door een onafhankelijke deskundige uitgevoerde taxatie waarbij het bestuursorgaan op deze taxatie mag afgaan, als:

• het bestuursorgaan is nagegaan of de taxatie op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen;
• de taxatie inzicht verschaft in de gegevens die bij de taxatie zijn betrokken;
• de gevolgde methode en gehanteerde redenering begrijpelijk en consistent zijn, en
• de daaruit getrokken conclusies daarop aansluiten.

De taxatie dient gemotiveerd te worden betwist, waarbij een contra-taxatie niet zomaar kan leiden tot het niet gebruik mogen maken van de oorspronkelijke taxatie.

Esmee Wolters is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied omgevingsrecht.

Vragen?