Nathan Bol, 20 juni 2024

Kwalificatieproblematiek: huur of pacht?

Regelmatig komt het voor dat partijen een overeenkomst sluiten voor het tegen vergoeding in gebruik verstrekken van een onroerende zaak, waarbij later discussie ontstaat of sprake is van een huur- of pachtovereenkomst. Het verschil is relevant, aangezien er verschillende wettelijke regimes met rechten en verplichtingen voor partijen gelden.

De rechtsvraag of sprake is van pacht of huur lag recent ook voor aan de kantonrechter van de rechtbank Overijssel (ECLI:NL:RBOVE:2024:2827).

Het verschil huur en pacht

Artikel 7:201 lid 1 BW merkt huur aan als “de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie”.

Voorts bepaalt artikel 7:201 lid 3 BW uitdrukkelijk dat de pachtovereenkomst niet als huur wordt aangemerkt.

Artikel 7:311 BW gedefinieerd als de overeenkomst “waarbij de ene partij, de verpachter, zich verbindt aan de andere partij, de pachter, een onroerende zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken ter uitoefening van de landbouw en de pachter zich verbindt tot een tegenprestatie”.

Onder landbouw wordt conform artikel 7:312 BW verstaan “steeds voorzover bedrijfsmatig uitgeoefend: akkerbouw; weidebouw; veehouderij; pluimveehouderij; tuinbouw, daaronder begrepen fruitteelt en het kweken van bomen, bloemen en bloembollen; de teelt van griendhout en riet; elke andere tak van bodemcultuur, met uitzondering van de bosbouw”.

Het verschil tussen huur en pacht is er derhalve (hoofzakelijk) in gelegen dat voor pacht als aanvullende voorwaarde geldt dat het verpachte ter uitoefening van (bedrijfsmatige) landbouw wordt gebruikt.

Belang onderscheid huur en pacht

Het is van belang van het onderscheid tussen huur en pacht bewust te zijn, aangezien er verschillende wettelijke regimes met rechten en verplichtingen gelden.

Binnen het wettelijke regime van (reguliere) pacht zijn namelijk aantal dwingendrechtelijke bepalingen opgenomen die de positie van met name de pachter beschermen.  Zo bestaan er voor de (reguliere) pacht bijvoorbeeld wettelijke vastgestelde maximum pachtprijzen (artikel 7:327 BW), wettelijke opzeggingsgronden (artikel 7:370 BW) en een wettelijk voorkeursrecht van koop (artikel 7:378 BW).

Kwalificatie overeenkomst

Uit uitspraak van Hoge Raad 20 december 2019 (ECLI:NL:HR:2019:2034) volgt dat het bij de beoordeling of sprake is van een pachtovereenkomst of huurovereenkomst, het niet van belang is of partijen daadwerkelijk de bedoeling hebben gehad een overeenkomst te sluiten die onder de regeling van pacht valt. Waar het om gaat is, of de overeengekomen rechten en verplichtingen al dan niet voldoen aan de wettelijke omschrijving van de pachtovereenkomst.

Uitspraak Rechtbank Overijssel

In de procedure die voorlag bij de kantonrechter van de Rechtbank Overijssel stond ter discussie of het in gebruik verstrekken van een woonruimte met bijbehorende schuren door partij A tegen betaling van een geldbedrag door partij B kwalificeert als huur of pacht.

Hoewel in deze zaak de overeenkomst als “huurovereenkomst” door partijen was bestempeld en daarop de “Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte” van toepassing (zouden) zijn, neemt de kantonrechter in zijn oordeel tot uitgangspunt dat niet bepalend is welke benaming de contractspartijen (of een notaris die hen daarin adviseerde) aan de overeenkomst hebben gegeven.

Vervolgens overweegt de kantonrechter dat naar zijn oordeel het onderwerp van geschil een pachtovereenkomst betreft. De kantonrechter neemt daarbij in overweging dat tussen partijen voldoende is vast komen de staan dat partij B voor en ten tijde van het sluiten van de overeenkomst een agrarisch bedrijf exploiteerde en de grond is verstrekt ter uitoefening van landbouw, hetgeen onvoldoende door partij A is betwist.

Hoewel partij A stelt dat geen sprake zou zijn bedrijfsmatige landbouw – aangezien tijdens het leggen van beslag door deurwaarder slecht acht kalveren/koeien aanwezig waren – stelt de kantonrechter dat daarmee de stellingen van partij B – dat de deurwaarder beslag zou hebben gelegd op het moment dat kalveren elders waren gestald – onvoldoende zijn betwist.  

In zijn beoordeling neemt de kantonrechter voorts de volgende omstandigheden mee:

• In de door partij A overgelegde foto’s vallen silo’s en landbouwmaterieel te zien;
• Partij A zelf stelt dat er het nodige agrarische materiaal is gestald rond het gehuurde;
• Partij A heeft in de dagvaarding opgenomen dat partij B een onderneming uitoefent gericht op groothandel in levend vee en landbouw;
• De eenmanszaak van partij B is sinds 1999 in de Kamer van Koophandel ingeschreven onder de naam Landbouw en Veehandel partij B.

De kantonrechter komt dan ook tot de slotsom dat sprake is van een pachtovereenkomst, verklaart zich onbevoegd om van de zaak kennis te nemen en verwijst de procedure door naar de pachtkamer van de Rechtbank Overijssel.

Les voor de praktijk

Het voorgaande toont aan dat bij het sluiten van overeenkomst waarbij een onroerend goed – ter uitoefening van (mogelijke) landbouw – tegen vergoeding in gebruik wordt gesteld, van belang is bewust te zijn of sprake is van een huur- of pachtovereenkomst. Hiermee voorkomt men discussies over de kwalificatie van een overeenkomst, waarbij uiteindelijk onbedoeld meer of minder rechten aan een partij toekomen.

Vragen?