De Wet betaalbare huur: de belangrijkste veranderingen voor verhuurders en huurders

Op 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur in werking getreden. In deze blog lichten wij enkele van de belangrijkste veranderingen toe.

1. Uitbreiding woningwaarderingsstelsel

De Wet betaalbare huur breidt het woningwaarderingsstelsel (“WWS“) uit. Het WWS gebruikt een aantal objectieve criteria om punten toe te kennen aan een woonruimte, zoals de WOZ-waarde van de woning, het energielabel, het aantal en de grootte van de kamers en de buitenruimtes die bij de woning horen. Dit puntenaantal bepaalt de maximale huurprijs die voor een woonruimte mag worden gevraagd.

Tot 1 juli 2024 werd de huurprijs alleen gemaximeerd voor woningen met een aanvangshuurprijs tot en met de liberalisatiegrens van € 879,66, gelijk aan 147 punten. Dit zijn de ‘sociale huurwoningen’. Woningen boven de liberalisatiegrens zijn ‘vrije sectorwoningen’. Daarvoor staat het huurder en verhuurder vrij om de aanvangshuurprijs zelf te bepalen.

De Wet betaalbare huur breidt het WWS per 1 juli 2024 uit met ‘middenhuurwoningen’ met een kwaliteit tussen de 144 en 186 punten. Laatstgenoemd puntenaantal is momenteel gelijk aan een aanvangshuurprijs van € 1.157,95. Per 1 juli 2024 is dit de nieuwe liberalisatiegrens en vallen alleen huurwoningen met 187 punten of meer in de vrije huursector.

2. Informatieplicht

De Wet betaalbare huur verplicht verhuurders per 1 januari 2025 om bij nieuwe huurovereenkomsten de puntentelling van de woning te overleggen aan de huurder. Daardoor moet het voor de huurder meteen inzichtelijk worden of de huurwoning tot het gereguleerde segment behoort en de huurprijs moet worden gemaximeerd.

3. Toetsingsmogelijkheden Huurcommissie

Ook de toetsingsmogelijkheden bij de Huurcommissie worden uitgebreid. Tot 1 juli 2024 was alleen de volgende toetsing bij de Huurcommissie mogelijk:

toetsing van de aanvangshuurprijs voor alle huurwoningen binnen zes maanden na het sluiten van de huurovereenkomst, om te bepalen of op basis van het puntenaantal sprake is van een sociale huurwoning waarvoor (alsnog) een gemaximeerde huurprijs moet gelden; en
toetsing van de actuele huurprijs voor sociale huurwoningen, om te bepalen of de (gemaximeerde) huurprijs daarvan moest worden aangepast.

Als een geliberaliseerde aavangshuurprijs niet binnen zes maanden op verzoek van de huurder werd getoetst (optie 1), dan was de huurovereenkomst definitief geliberaliseerd. De Wet betaalbare huur verandert dit. Als de huurwoning minder dan 187 punten waard is, kan de Huurcommissie altijd op verzoek van de huurder de actuele huurprijs verlagen. Deze regel geldt alleen voor alle nieuwe huurovereenkomsten die vanaf 1 juli 2024 worden gesloten, en bestaande huurovereenkomsten waarbij de woning minder dan 144 punten waard is. Verhuurders hebben tot uiterlijk 1 juli 2025 om de huurprijs voor de laatstgenoemde categorie woningen te verlagen (zie hierna ook onder 6).

4. Duurzaamheidsvereisten

De Wet betaalbare huur beoogt verhuurders te stimuleren om duurzaamheidsmaatregelen te nemen. Als een huurwoning energielabel E, F of G heeft, levert dit in het aangepaste WWS aftrekpunten op.

5. Nieuwbouwinvesteringen

De Wet betaalbare huur beoogt ook om nieuwbouwinvesteringen te stimuleren, althans te voorkomen dat nieuwbouwprojecten met middenhuur vertraging oplopen. De Wet bevat daarom een zogenaamde nieuwbouwopslag.

De verhuurder mag voor twintig jaar een nieuwbouwopslag rekenen van 10% op de maximale huurprijs volgens het WWS bij een ‘nieuwbouwhuurwoning’ die (i) tot het middensegment behoort (tussen de 144 en 186 punten), (ii) in gebruik wordt genomen na de ingangsdatum van de Wet (1 juli 2024), en (iii) waarvan de bouw eerder dan 1 januari 2028 is gestart. De termijn van twintig jaar gaat in vanaf de datum van ingebruikname van de woning. Ook bij een huurderswissel blijft de opslag gelden.

6. Gevolgen voor nieuwe en bestaande huurovereenkomsten

De Wet betaalbare huur geldt voor alle nieuwe huurovereenkomsten die vanaf 1 juli 2024 worden gesloten. De Wet betaalbare huur is ook per 1 juli 2024 van toepassing op bestaande huurovereenkomsten voor sociale huurwoningen.

Er geldt een overgangstermijn van een jaar voor bestaande huurovereenkomsten voor huurwoningen die weliswaar geliberaliseerd zijn, maar waarbij de woning minder dan 144 punten waard is. De verhuurder moet de huurprijs in dat geval uiterlijk per 1 juli 2025 verlaagd hebben tot de maximaal toegestane (sociale) huurprijs onder de Wet betaalbare huur en het gewijzigde WWS.

Op bestaande huurovereenkomsten voor huurwoningen die geliberaliseerd zijn, en waarbij de woning tenminste 145 punten waard is, is de Wet betaalbare huur niet van toepassing. Ongeacht of de huurwoning bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst tot de gereguleerde middenhuur zou behoren (tussen de 144 en 186 punten), of tot de vrije sector (187 punten of meer), geldt er dan dus geen maximaal toegestane huurprijs onder de bestaande huurovereenkomst.

Vragen?