Verhuurders kunnen (voorlopig) nog gerust ademhalen

Onlangs heeft de plaatsvervangende procureur-generaal (plv. PG) bij de Hoge Raad advies gegeven over huurprijswijzigingsbedingen in huurovereenkomsten (ECLI:NL:PHR:2024:770). De vraag die voor de Hoge Raag ligt is of huurprijswijzigingsbedingen die zowel een verhoging op grond van de consumentenprijsindex (CPI) alsook een opslagverhoging van 3% bevatten, onredelijk bezwarend zijn voor consumenten. De plv. PG concludeert dat dit in het algemeen niet het geval is.

Prejudiciële vragen aan de Hoge Raad

De plv. PG heeft deze vraag beantwoord naar aanleiding van prejudiciële vragen die de rechtbank Amsterdam heeft gesteld aan de Hoge Raad. In twee zaken voor rechtbank Amsterdam gebruikt verhuurder de formule CPI + 3% voor huurverhogingen. De kern van de prejudiciële vragen is of een dergelijk huurprijswijzigingsbeding splitsbaar is in een indexactiebeding (CPI) en een opslagbeding (+3%) en of het beding ‘oneerlijk’ is.

Het huurprijswijzigingsbeding

Het opnemen van een huurprijswijzigingsbeding in huurovereenkomsten is sinds jaar en dag gebruikelijk. De verhuurder heeft er belang bij dat de huurprijs meestijgt met stijging van kosten. Afhankelijk van het soort huurovereenkomst, mag een verhuurder de huurprijs echter niet zomaar verhogen. Voor sociale huurwoningen is huurprijsstijging strikt gereguleerd. Dit volgt uit artikel 10 lid 1 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw) waarin staat dat de minister bij algemene maatregel van bestuur de prijswijziging per jaar vaststelt.

Voor vrije sector huurwoningen was er tot recent geen beperking in huurprijsstijgingen; sinds 2021 is dit veranderd. Met de komt van Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten heeft de overheid huurders in de vrije sector willen beschermen tegen hoge of excessieve huurstijgingen. De wet is vastgelegd in artikel 10 lid 3 Uhw welke bepaald dat huurprijzen in de vrije sector per jaar vanaf 1 mei 2021 en voor de duur van 3 jaar niet meer mogen stijgen dan CPI + 1% of CAO loon + 1%. Deze wet is onlangs verlengd tot 1 mei 2027. Per 1 juli 2024 geldt tevens de Wet betaalbare huur, waar wij eerder al een blog over schreven. Met de Wet betaalbare huur worden voortaan de zogeheten ‘middenhuurwoningen’ ook gereguleerd. Huurprijswijzigingen in het middensegment mogen voortaan enkel op grond van het door de minister te bepalen percentages stijgen.

In de zaken die hebben geleid tot de prejudiciële vragen, speelt echter nog iets anders: het gaat hier om vrije sector huurwoningen waarvoor in de basis op dat moment geen wettelijke beperking gold voor huurprijsstijgingen. De vraag die wel speelt, is of het beding in de huurovereenkomst waarmee de huurprijsstijging van maximaal 3% boven op de indexatie mogelijk wordt gemaakt, als oneerlijk beding kan worden aangemerkt.

De gevolgen van (on)eerlijke bedingen

Een oneerlijk beding in een overeenkomst met een consument is nietig. Dat volgt uit artikel 6:233 BW en de Europese Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (Richtlijn). De Richtlijn strekt tot bescherming van consumenten tegen misbruik van de machtpositie van ondernemingen en bedrijven.

Het gevolg van vernietiging is dat zo’n beding geacht wordt nooit te hebben bestaan. De vernietiging raakt alleen het oneerlijke beding. Volgens artikel 6 van de Richtlijn bindt het oneerlijke beding partijen niet maar blijven de overige bepalingen tussen partijen bestaan. Voordat een beding tussen partijen nietig kan worden verklaard moet worden nagegaan of het beding gesplitst kan worden. Als een beding gesplitst kan worden zal de nietigheid namelijk alleen betrekking hebben op het oneerlijke gedeelte van het beding en zal het eerlijke gedeelte dus blijven bestaan.

Uit vaste Europese rechtspraak (zie bijvoorbeeld ECLI:EU:C:2016:283) en artikel 4 van de Richtlijn volgt dat bij de oneerlijkheidstoets mede van belang is de overige bepalingen uit de overeenkomst. Het eventuele oneerlijke beding wordt aldus in het licht van de gehele overeenkomst gehouden. Dit heeft tot gevolg, zoals ook blijkt uit een arrest van de Hoge Raad uit 2019 (ECLI:NL:HR:2019:1830), dat de oneerlijkheid van een beding ook kan ontstaan wanneer deze in combinatie met andere bepalingen uit de overeenkomst wordt gebruikt. Dit wordt ook wel het cumulatieve effect genoemd.

In recente lagere rechtspraak is in vergelijkbare gevallen uitgemaakt dat de huurprijswijzigingsbedingen in zijn geheel ‘oneerlijk’ zijn waardoor alle huurverhogingen op grond van het beding teruggedraaid moeten worden en dus wordt teruggevallen op de aanvangshuur. Rechtbank Amsterdam geeft daarbij als onderbouwing dat het prijswijzigingsbeding niet de gronden bevat waarop de opslag ingezet kan worden. Anders zijn de uitspraken van rechtbank Rotterdam (zie bijvoorbeeld ECLI:NL:RBROT:2024:3262 en ECLI:NL:RBROT:2024:5568) die de oneerlijkheidstoets niet direct in verband met het CPI leggen maar oordelen dat de oneerlijkheid volgt als het prijswijzigingsbeding ‘de huur meer laat stijgen op grond van een redelijke inschatting van de markt die op dat moment is te verwachten’. Rechtbank Rotterdam acht een beding CPI + meer dan 1% stijging in het algemeen niet gerechtvaardigd. Verschillend tussen de uitspraken van Amsterdam en Rotterdam is dat de rechtbank Rotterdam, na constatering van dat het beding oneerlijk is, ingaat op de vraag dat beding gesplitst kan worden terwijl rechtbank Amsterdam deze vraag in zijn volledigheid niet behandelt. Aan de oordelen van rechtbank Rotterdam worden ten grondslag gelegd dat het telkens om één prijswijziging gaat, die op één moment verricht kan worden en waarbij geen dusdanig onderscheid wordt gemaakt tussen het CPI en het opslagpercentage.

Conclusie van de plv. PG

De plv. PG komt tot de conclusie dat de formule CPI + 3% opslag (wel) gesplitst kan worden in een indexatiebeding (CPI) en een opslagbeding (+3%). Bij splitsing gaat het er vooral om of de elementen van het beding, naar objectieve aard, los van elkaar kunnen staan. Een jaarlijkse huurverhoging aan de hand van het CPI sluit volgens de PG een jaarlijkse huurverhoging van 3% niet uit. De plv. PG neemt hierbij als overweging dat i) beide verhogingen een ander doel hebben, ii) de blauwe lijst bij de Richtlijn hierin ook een onderscheid maakt en iii) de kern van het beding niet wordt aangetast als één van de twee elementen wegvalt. De blauwe lijst is een bijlage bij de Richtlijn en bevat een niet uitputtende indicatie van mogelijke oneerlijke bedingen.

Uitgaande van splitsbaarheid van beide elementen, staat het onderdeel CPI niet ter discussie. Een dergelijk beding wordt op zichzelf als ‘eerlijk’ bevonden en is in de praktijk uiteraard ook nuttig en nodig. De plv. PG behandelt dan ook alleen de (on)eerlijkheid van het opslagbeding.

Het opslagbeding is, naar opvatting van de plv. PG, in het algemeen niet oneerlijk. De plv. PG geeft als onderbouwing dat verhuurders mee moeten kunnen gaan met zowel de inflatie als de tred van de woningmarkt en eventuele andere bijkomende kosten. Het beding rechtvaardigt daarmee de belangen van verhuurders bij huurverhogingen. De plv. PG benadrukt in het algemeen want de persoonlijke omstandigheden van huurders kunnen een rol spelen. De plv. PG ziet daar nu geen aanleiding voor. In beide zaken voor rechtbank Amsterdam is namelijk het opslagbeding duidelijk omschreven en hebben de verhuurders helder aangevoerd ter zitting wat de achterliggende redenen zijn voor beide huurverhogingen, aldus de plv. PG.

Rechtbank Noord-Holland blijkt ondertussen mee te gaan met de opvatting van plv. PG. In een recente uitspraak (ECLI:NL:RBNHO:2024:8077) heeft rechtbank Noord-Holland de conclusie van de plv. PG aangehaald bij zijn beoordeling dat het prijswijzigingsbeding niet oneerlijk is in de zin van de Richtlijn.

Wat betreft de gevolgen van oneerlijkheid is de visie van de plv. PG als volgt. Wanneer de vraag of een beding gesplitst kan worden bevestigend wordt beantwoord, zal de rechter alleen het oneerlijke gedeelte van dat beding nietig mogen verklaren. Toegespitst op het prijswijzigingsbeding, zal alleen huurverhoging op grond van het opslagpercentage teruggedraaid kunnen worden, indien dat beding als oneerlijk zou moeten worden beschouwd. Op dit punt komt de plv. PG terug op de cumulatieve toets en artikel 4 van de Richtlijn. Als een beding, zoals in het onderhavige geval, alleen oneerlijk is in combinatie met een andere bepaling uit de overeenkomst, zal kunnen volstaan met de (beoordeling van) de nietigheid van dat (gedeelte van het) beding. Deze benadering wijkt daarmee af van de eerder aangehaalde rechtspraak.

Voorlopig oordeel van rechtbank Amsterdam

Rechtbank Amsterdam heeft bij het stellen van de prejudiciële vragen een voorlopig oordeel uitgesproken. In lijn met de eerdere (lagere) rechtspraak – maar in tegenstelling tot de plv. PG – is rechtbank Amsterdam van oordeel dat het prijswijzigingsbeding oneerlijk is. De rechtbank komt tot het oordeel dat een beding objectief bepaalbaar moet zijn en dat het betreffende prijswijzigingsbeding dit niet is. Het prijswijzigingsbeding mist namelijk de gronden waarop de 3% gebaseerd is en omdat de 3% opslag een maximum is, het voor de consument niet te achterhalen is wat de uitkomsten van de wijziging kan zijn. Daarbij is de rechtbank ook van mening dat het beding niet kan worden gesplitst. Het is immers één huurverhoging, dat op één datum en slechts op eenzelfde tijd kan worden ingeroepen. Grote verschillen dus met de conclusie van de plv. PG.

Wat nu?

De Hoge Raad moet zich nog over de vragen buigen, maar de conclusie van de plv. PG is hoopgevend voor verhuurders. Mocht de Hoge Raad echter meegaan met eerdere rechtspraak, zou dat grote gevolgen hebben voor verhuurders. Voor alle huurovereenkomsten met een vergelijkbaar huurprijswijzigingsbeding, zou dit immers tot gevolg hebben dat zowel het indexatiebeding als het opslagbeding nietig zijn. De huurprijs blijft dan gelijk aan de aanvangshuur terwijl eerdere huurverhogingen onverschuldigd zijn betaald en (voor zover niet verjaard) door huurder teruggevorderd kunnen worden. Wellicht kiest de Hoge Raad voor een middenweg door te oordelen dat het prijswijzigingsbeding gesplitst kan worden en dat alleen het opslagbeding oneerlijk is.

Deze blog is geschreven door Charlotte Wellen, tijdens haar student-stage voor Wieringa Advocaten.

Vragen?